青海省西寧市應該說是存在感不強的一座省會城市。經濟、人口方面就不談了，即使在西北區域，西安、蘭州、烏魯木齊這些輻射力強的戰略要衝更能吸引大眾的目光。西寧市卻默默無聞地蟄伏在青藏高原東北邊緣，靜看潮起潮落、雲捲雲舒。中國地標城策院省會城市20年房價研究與趨勢預判，真正到了最後的收官階段。長期相伴本系列文章的讀者會發現，每一座省會城市都是獨一無二的，都有其精彩紛呈的地產奇觀；西寧市自然也不會例外。城市房地產研究，短期的資料好找，長達20年的完整資料有時真的能愁煞英雄漢。當把中國大陸省會城市本世紀以來的房地產狀況成系列的展示時，本身就是一件有價值的文獻收集整理工作。讀者大可以以超然輕鬆的心態，領略華夏大地，天南海北各省會城市房地產的發展全貌。培根說:“讀史使人明智”。中國20年城市房地產，談歷史還為時尚早。但是跳出短線的頻繁漲跌，從長週期視角觀察城市房地產，總是一個讓人胸懷全域性、頭腦清醒的好辦法。
- 西寧二十年房價覆盤：由長期踱步，到加速上升
寫了這麼多城市房地產，中國各城市本世紀前20年房價表現大致可分成二種型別。一類是前十年量價齊升，房價強勢逼人；後十年由盛轉衰，房價漲幅疲軟。另一類是先抑後揚，前期漲幅較慢；後半程發力，越到近期漲勢越強。近期推送文章的西南、西北地區省會城市，第二種房價上漲型別格外多。西寧市是前期房價上升慢悠悠，後期加速度上漲的又一個典型。可能是中國地盤太大，房地產也跟經濟發展一般，接力棒似的輪番表演，最後總算輪到實力最薄弱的西北省會城市。
西寧市20年房價歷程，不用人為地割裂成某幾個階段。一言以蔽之，就是一個由低到高、由慢到快，加速度上漲的後發趕超型別。西寧住宅樓市前面十幾年房價快慢交替，按步就班的一級級攀爬臺階般上升，一直到2016年才剛過5000；一轉眼四年後就接近萬元大關。
2001-2020年西寧市商品住宅成交均價（元/㎡）
從2017到2020年，連續四年房價大幅跳漲。套用股票技術分析，2017年起，房價突破多年平臺，開始主升浪。特別是2019年房價一年漲了2000元/㎡，這可是實打實的政府統計資料。放在一線城市，這個基數不足掛齒；而在一個西北省城，房價逼空式地瘋漲、一年三級跳，想想都是驚心動魄。
2001-2020年西寧市商品住宅成交均價年均漲幅
西寧市先慢後快，先抑後揚的房價上漲，使其20年房價漲幅曲線圖跟其他城市換了個方向。大多數城市20年房價漲幅一般是前高後低，波動減緩、震幅逐漸收斂的形狀。而西寧市，房價漲幅長期箱型震盪，最近兩年波動加大，大有突破原有箱體之勢。
2001-2020年西寧市商品住宅銷售面積（萬㎡）
西寧市房地產的迅猛後勁，倒是沒有在住宅成交面積上體現出來。2010年，住宅成交量就突破了200萬㎡。但是隨後十年，住宅年成交面積始終在200-300萬㎡之間徘徊，小幅波動。住宅需求量長期沒有質的提升，西寧的房地產牛市僅僅是房價上的自拉自唱。
- 西寧市城區房價特徵：量價背離明顯，房價標杆與開發空間各有側重
西寧全市下轄5個區（城中區、城東區、城北區、城西區、湟中區）、2個縣（湟源縣、大通縣），總面積7660平方千米。截至2020年，西寧市常住人口為246萬人。
西寧市郊縣面積大、城區空間小。從地圖上看，西寧主城區形狀十分怪異。像一個傾斜的X字母，更似一隻張牙舞爪的大章魚。
西寧的城市輪廓是歷史形成的。西寧地處湟水中游河谷盆地，是青藏高原的東方門戶，古“絲綢之路”南路和“唐蕃古道”的必經之地，自古就是西北交通要道和軍事重地，素有“西海鎖鑰、海藏咽喉”之稱。在高海拔的青藏高原邊緣，湟水河谷是少有的宜居土地，西寧的城區形狀是因陋就簡，最大化集約利用土地的結果。
西寧的城區空間與蘭州十分相似，也是就著河谷溝地見縫插針地發展。談城市房地產需要結合城市的地形地貌。西寧主城四區中，城西區扼守著城區十字樞紐位置，是主城當然的交通和經貿交流中心，商業價值最高。城東區、城北區和城中區是十字中軸向外的延伸。城市空間的發展特徵也決定了房地產發展重心和房價高低。
（資料來源：拓虎資料）
西寧近兩年土地供應，2020年的土地供應明顯多於2019年，同比上漲了36.47%。這主要是由於2020年年末之際、西寧市先後掛牌出讓了500餘畝的神光地塊以及近500畝的萬達南地塊。兩大規模可觀的地塊掛牌直接將2020年的土地供應量拉昇到新的高度，也就遠遠超過2019年的土地供應量。
近兩年西寧土地成交均維持了較高的歷史成交水平。哪怕2020年受到疫情的衝擊，其成交面積的整體資料相較於2019年而言也幾乎相差無幾。
2020年西寧市商品住宅用地成交情況
2020年，西寧市共推出商住土地規劃建面358.35萬㎡，成交244.57萬㎡。2020年西寧商住土地成交先抑後揚，上半年平穩，下半年爆發。但總體仍是供大於求的狀況。土地供應時點過分集中，流拍頻繁的現象比較突出。
（資料來源：拓虎資料）
從城區土地成交區域上看，城中區和城北區依舊是西寧市區供地的主流區域，且城市向外圍擴張的趨勢越發明顯。這也是當前西寧土地供應的趨勢：隨著城西區等中心板塊發展日益成熟，可開發利用的地塊越來越少，土地供應日益向邊緣區域擴散。
2020年西寧市商品房成交量價情況
2020年，西寧市商品房成交均價9935元/㎡，同比上升21.6%；成交面積317.36萬㎡，同比下降8.5%。在價格大幅上漲的同時，成交量萎縮不小。隱隱有量價背離之勢。
2020年6月-2021年6月西寧土地市場成交走勢
西寧市在2021年上半年成功出讓了13宗地塊，出讓總面積達到1416.14畝左右，同比去年上漲153.62%；成交總價達到約83.2億元，同比去年上漲88.96%。相較而言，全市土地市場熱度較2020年上半年來說有了明顯提升。
2021年1-6月西寧城區土地成交區域
（資料來源：拓虎資料）
從區域分佈來看，2021年上半年的土地出讓幾乎集中在城北區和城南新區。其中，城北區的土地成交量遙遙領先於其他片區。但是，城北區的主力發展區域——北川新區漸漸進入了開發中後期，可供開發利用的土地資源越發稀少。而城南新區今年上半年的發展極為迅猛，全國性大地產商紛紛進駐城南新區。再加上5宗地塊都出現了不同程度的溢價率，其中2021JC-1的溢價率更是達到了70.69%；這也直接推動了區域價值聚變，促使房價抬升。後期城南新區的樓市熱度或許會持續升溫，吸引更多西寧人的目光。
（資料來源：拓虎資料）
2021年上半年，西寧市商品住宅均價10133元/㎡，同比上升26.7%；成交面積117.92萬㎡，同比下降21.3%。繼續維持價增量減的執行態勢。
（資料來源：拓虎資料）
住宅供應則主要集中在城北區、城中區以及城東區等；城西區和經開區目前暫無新入市房源。而從成交區域上來看，2021年上半年的成交量集中在城北區和城中區，其中南北川是上年的主要成交陣地。這主要是因為兩大新區的在售樓盤數量較多，且熱門樓盤推貨次數頻繁。而城西區地處核心區位，且在售樓盤屈指可數；這就導致區域內住宅的銷售均價始終處於高位。受地形限制，城西區空間再難有大的拓展。城區土地和產品供應的格局將長期由城北區、城東區和城中區唱主角。
西寧市住宅產品成交面積段比較零散，產品面積分而均勻，90-140㎡是成交主力面積區間，佔比達80%。由於西寧市最近兩年房價的過快上漲，新房總價段明顯向上抬升，120萬/套以下各總價段比例均有一定程度減少。120萬/套以上總價段比例增加較快，尤其是150-200萬/套的高價位戶型上升顯著，預示著西寧的住宅置業門檻短期內在大幅上升。
- 西寧市房價未來趨勢：經濟實力孱弱下的房價暴漲，凸顯後市發展隱憂
西寧市房地產走勢特別是最近2年的房價上漲特徵與同處大西北的銀川市有異曲同工之妙。都是在長期房價走勢平緩、波瀾不驚，幾乎被大眾遺忘之時，突然意外而又猛烈地爆發。與全國大多數城市止步不前的房價表現形成強烈反差。
西寧是個地處青藏高原邊緣的山地型城市，特殊的地理形勢造就了西寧獨特的城市建設格局。對西寧未來的房地產發展判斷，首先要立足於城市空間的拓展方向。
西寧市的城市空間發展佈局以“西擴、南活、北控、東延、中疏”為引領。受地形地勢影響。中心城區的城西區、城中區發展地盤侷促、想象空間不大，城北區和城東區也逐漸達到地理發展邊界。城區土地以西側和南側兩個方向最有前景。沿山谷向西、向南延伸的幾個新區副城是房地產未來的主戰場。西寧市到2035年的城市版圖將由目前的大十字交叉擴充為圍繞城市綠芯的大環狀結構。城區空間的發展特徵也決定西寧未來的房地產佈局，將由目前集中於中心城區的十字放射狀演變為一心多點的多片開發結構。房地產開發板塊將更加多元化。
西寧主城區2015-2020年商品住房成交均價（元/㎡）
西寧市雖然僅有四個主城區，但房價也分成了三個階層。城西區是全市當然的商業經貿中心，住房均價高高在上，遠遠拉開了與其他城區的價差。由於城西區所在的中心城區土地資源逐漸枯竭，後續供應難以為繼，城西區未來房價更是隻有標杆意義。城中區和城北區是當前全市土地和產品供應集中地，相互間價格拼殺也難解難分，共同構成城區房地產開發主力軍。城東區房價最低，目前不屬於市場關注的焦點。
西寧與蘭州、銀川全國百城新房價格指數對比
西寧與前面分析過的蘭州、銀川市新房價格走勢基本一致。蘭州由於是“一帶一路”的陸上樞紐，其房地產執行另有規律。而偏安一隅的西寧和銀川，房價走勢更加具有趨同性。在全國百城新房價格指數上，西寧和銀川幾乎構成同步前進的平行線。只不過西寧的房價更高一個臺階。
可以這樣認為，西寧市的20年房地產大牛市至今尚未有終止跡象。最近兩年甚至已經進入大幅跳漲的主升浪行情。
胡潤2020年全球房價指數
在胡潤全球房價排行榜上，2020年西寧的房價以9.1%的漲幅排到了全球的第32位，和紐西蘭的奧克蘭並列。在上榜的中國城市中，西寧僅僅位居銀川、唐山、徐州之後。真是風水輪流轉，常年在全球房價漲幅排名上霸榜的北上廣深等一線城市統統不見蹤影，取而代之的是典型的國內二三線城市。印象中比較落後的西北地區就貢獻了銀川、西寧兩個房價上漲新兵。
西寧房價的快速上漲，肯定是幾家歡樂幾家愁。不以經濟財富見長的西寧，在房價收入比和居民槓桿率上表現有點畸型。2019年在全國48個高房價收入比、高槓杆率城市中，西寧名列前茅，遙遙領先於西北其他省會。而西寧真正的房價起飛是在2019年以後並沿延至今，又經過兩年的房價大躍進。西寧市在房價收入比和城市槓桿率指標上只會更加惡化。
2020年全國26個省會城市主要經濟指標完成情況統計，西寧市幾乎在所有經濟指標上都是26個省會城市中的最後兩位。在西北區域省會首府中也是處在墊底位置。
青海與寧夏這兩個人口只有幾百萬的西北地區省份，在城市發展思路上如出一轍，就是集中全力建設省會。西寧與銀川也算兩省區自然環境和生存條件最好的地方，全省人民往省會跑是自然而然的。兩個首府城市就代表了全省的經濟和人口的精華。相同的地理人文和經濟基礎造就了兩市極其相似的房地產執行軌跡。
在經濟基礎沒有大變的情況下，西寧市房價後來居上式的大漲可以理解成中國城市間房地產輪動的補漲行為。與西寧20年房價表現最酷似的就是相距不遠的銀川市。兩個西北省會為2020年的全球房價漲幅榜難得地貢獻了中國西部城市的力量。但正如“欲速則不達”，西寧市的房價狂飆已經顯著脫離了基本面和居民承受能力，更何況西寧市的經濟指標即使在西北地區省會中也是墊底位置。西寧市在成交量長期徘徊不前下的房價孤峰突起，是本輪房地產大牛市背後的隱憂。與銀川一樣，西寧市也將很快面臨房價見頂與後市方向抉擇的挑戰。（宣告：凡轉載本頭條號原創文章，須註明“轉載自【許子論語】頭條號原創文章——中國地標城策院之西寧房價二十年研究與趨勢預判”，否則視為侵權並被追究責任。）
