根據中國社會不同時期的主要矛盾，房地產行業大概會經歷幾個階段：
1、住房總量不足階段。
1995-2018年這段時間，我國住房層面的主要矛盾是人民住房需求巨大，住房總量不足，質量較差，需要迅速改善人民的居住水平。1995年以前是什麼？當然是解決溫飽，還顧不上居住質量這個問題。
在住房商品化的早期，地方政府財力微薄，規劃經驗欠缺，無法承擔大規劃的住房建設工作。為解決這一問題，我國從1995年左右引進香港住房模式，地方政府透過拍賣土地，開發商負責建設，銀行負責向消費者提供貸款購買住宅。
這一過程持續了20年時間，地方政府獲得賣地和稅收收入，國民大幅改善了居住條件，並帶動建築、建材、家電、汽車等關聯行業的高速發展。
這一階段是多贏的。
2、風險平衡階段。
2018年左右，我國人均住房面積接近40平米，達到或超過部分發達國家水平，住房總量不足的矛盾基本上得到了解決。
房地產業前20年的高速發展，導致房價快速上漲，居民財務槓桿大幅上升，開發商資產負債率過高，貧富差距拉大，金融風險積累等一系列問題。
這個時段就需要做風險平衡了，一是限制居民槓桿過快上升（限購、限貸），二是限制開發商無序擴張（三條紅線、貸款比例），三是限房價限地價，抑制房價的快速上漲。
3、迴歸本源階段。
經過第2階段，槓桿過高的開發商會遇到財務困境，一些風險意識不高的房地產商將會破產，股東權益清零，資產被國有企業接管。
在共同富裕的指引下，前期購買多套住房實現財富增值的投資者，將會被納入房產稅徵收物件，房產稅將實行累進稅率，房產越多，稅率越高；只有一套普通住房的家庭將免徵房產稅。
招拍掛土地經營模式退出歷史舞臺，由國有企業有計劃地向社會提供住房建設和改造服務，重點提升配套和居住質量，房地產行業納入公有事業範疇管理，轉變為新加坡模式。地方政府缺失的土地出讓金，將由房產稅和中央轉移支付填補，以保證地方政府和基礎民生的正常運轉。
m飛m
歷史有一個習慣，每一個10年的流行行業，都會在下一個10年重創它們的追捧者。
-------《戴維斯王朝》
升班馬
政府的支出太高了，要是這年度預算花不完，就拼命挖路，挖綠化，重新造。
路林
個人感覺未來在新房開發、保障性住房開發、存量房交易、債務安全這個不可能四邊形中，只能保持一個，收縮兩個，捨棄一個；
neo牛3
前提是停止大規模的基建和國有企業的低效經營。中國1年要花2萬億進行基建。美元。不賣地存量的利息都還不起。
地地道道的
房子與土地問題，最終是經濟發展與金融問題，為何？建國前40年怎麼不發展房地產呢？沒錢，那時工業體系多數都才起步，經歷過的人都知道，那時的華僑是各地的座上賓，有人來投資那是不得了的事。
經過多年發展，各行各業產品充足後，有條件發展房地產了，再加上銀行貸款，群眾也有改善住房的需求，還有一個現象，現在各地的房價都漲了，放到十年前可不是這個漲法，但是浙江的溫州十年前房價就很高了，這也說明經濟條件是基礎。
基建還是要搞的，國企就把這事幹了，商品房的規模會縮減，這也符合賣地者的利益，獨家的東西，慢慢賣，很醜陋但很現實。
至於說地方財政對土地的依賴，是現實，但這奶必須斷，遲早的事，也不是全斷，是要大幅度減少。這也是現實需要，現在地方太牛了，除去隔三差五挖路、搞綠化，還有舊房子改造，改造就改造吧，不，他就刷外牆！這麼浪費肯定是無法持續的。
jeffrey810
目前的定調還是去槓桿，穩預期，去投資，但尚未明確會直接終止土地財政，在嚴控房地產企業融資的背景下會出現國進民退的現象，這未必是調控的重點，民企的槓槓率可能導致自身淘汰，而國企整合是不得不為的善後措施。今後可能較長一段時間內還是保障房和商品房並行，保障房比例提升，商品房比重降低，也不需要這麼多房地產開發企業。
Yimi菊
我的不完全理解，貨幣基本盤或者說是信用基礎是建立在土地上的，出讓土地的一方能夠透過這一方式實現信用的擴張，並透過銀行系統進行變現，這和股票估值一樣，是需要一個合理的價格區間，不能太快不能太慢。經過疫情很多人的收入不僅沒有增加，反而在損耗僅有的存款，但是疫情放的水卻沒有流到該去的地方擴大經營，流向土地，去加速信用的擴張，導致普通人存款的進一步減少，這才是主動調控的原因。
