上錯花轎嫁對郎？
01
“鴻瑞西峰，從根上定位就錯了”。
這是粉絲，看完“電建深耕門頭溝，要折戟鴻瑞西峰”推文後，給出的點評。
還沒等地產一休哥追問“錯在哪裡”，粉絲就說出了判斷操盤手規劃疊墅犯錯的理由：
丨這個專案有不忌諱陵園的客戶，但沒有不在意自身安全的客戶。
“疊拼客戶”、“買不到”、“沒有安全感”，這三組詞連在一起勾起了地產一休哥的好奇心，想必客戶和業內也會好奇：
丨為什麼沒有安全感？
02
粉絲說，不是我隨意瞎說，有實料為證。
2015年，隆泰實業對這塊地做一級開發的時候，負責地塊拆遷後的安置房專案，當時隆泰實業請中科院對安置區域，做過一份環評報告。
為什麼做環評？粉絲說，在報告的背景和必要性中給出了說明：
“是因為2012年，北京‘7.21’特大自然災害中，門頭溝最大降雨量超過300mm，苛羅坨、秋坡、石佛村屬於受災區。”
那這份報告與鴻瑞西峰專案有啥關係呢？粉絲說，來看下面這張圖：
報告中的安置房專案臨近華萃西山，與鴻瑞西峰相距不遠，是屬於同一個地質區域。
這塊區域，在中國地質大學收錄的一篇碩士論文中，有對門頭溝秋坡村滑坡穩定性分析：
“在天然狀態下，處於穩定狀態，但在連續暴雨和地震狀況下，斜坡將會發生失穩變形”
隆泰實業請中科院做的環評報告中，也有提到，當地溝渠相應洪水標準是20年一遇洪水設計，50年一遇洪水校準。
而永定鎮秋坡一帶，能查到有報道的，從2004年到2012年，特大自然災害的間隔時間是：
丨8年。
試問，六環外，這樣的地質、氣候條件下，電建做山地疊拼別墅，售價1550萬元/套，臨近陵園，是要給客戶一種什麼樣的生活方式？
丨密室逃脫？
03
或許，文章釋出後，電建鴻瑞西峰操盤手會反駁，那只是小機率事件，只要地樁打的牢固，再大的暴雨都不是問題。
對於可能的反駁，粉絲說：我是擔憂的，山地工程，要說相信誰的實力強，我最看好葛洲壩，畢竟他們是造大壩的。
擔憂鴻瑞西峰質量，起因是2020年6月，專案二期工程出過一起生產安全事故，有1名工人被坍塌土方埋壓，搶救無效死亡。
事故直接原因如下：
間接原因是施工現場嚴重失察失管、施工方案不具有可操作性、施工方案沒有經過監理審批，擅自施工。
在調查組給出的事故防範和整改措施建議中，粉絲注意到一句表述：
丨杜絕不依照方案野蠻施工行為。
上篇鴻瑞西峰的推文中，地產一休哥就提過，擺在操盤手面前的有4大難題，若依據這份事故報告，排在首位的應該是：
丨山體別墅的質量，能不能保障？
地產一休哥建議電建鴻瑞西峰操盤手，在專案宣傳推廣的時候，多講講施工工藝和質量，或許會有助於去化。
梳理至此，地產一休哥完全認同粉絲的判斷，電建操盤的鴻瑞西峰規劃疊墅，從根上就錯了。
當年，中央別墅區的形成，能吸引外籍和高階客群的磁極有2個，一是區位上在機場和使館區之間，商務與生活便捷，二是溫榆河水流穩定，沒有水患。
反觀門頭溝區永定鎮岢羅坨、秋坡、石佛村板塊，從區位到地質、氣象條件，完全不具備墅區的基因。
所以，表現在專案去化上，就是：
丨一步錯步步錯。
04
鴻瑞西峰專案，作為電建地產的一筆長期股權投資，在電建集團2021半年報中，體現為虧損。
丨虧損額為281萬元。
透過這一個專案，也折射出電建地產經營的困境，據電建集團2020年報顯示：
2020年，電建地產業績開始下滑，全年營收217.9億元，同比減少6.4%，佔主營業務收入的5.45%。
毛利率19.00%，同比下滑0.43個百分點，毛利額佔比7.35%，全年淨利潤5.09億元。
丨19年淨利潤是6.76億元。
淨利潤下滑，也源於庫存的增加和存貨跌價，據年報顯示，房地產開發成本和房地產開發產品，計入減值的合計13.17億元。
房地產開發成本+房地產開發產品形成的存貨賬面餘額合計1087.9億元。
為了扭虧，2020年底，電建地產高薪聘用了從泰禾離職的張世錚。
張世錚出身龍湖，18年跟隨李亮入職泰禾，擔任營銷副總，2020年1月，據鳳財訊報道，因為業績沒有起色，李亮提交離職，張世錚被開掉。
從2020年的業績表現，推斷電建地產挖來有著營銷背景的張世錚，就是為了加速去庫存，給到的職位是營銷總監，年薪280萬。
丨電建地產領導班子的年薪是70-80萬。
張世錚上任後，鴻瑞西峰是其主抓的專案之一。據粉絲爆料，為了專案去化，在今年6月專案示範區開放前後，投入了高額的營銷費用。
重金投入之後，結果怎麼樣呢？從網籤來看，鴻瑞西峰的去化並未扭轉。
丨網籤率0.4%
那麼業績方面，有了資深營銷操盤手的電建地產，表現如何？
據電建集團2021年半年報顯示，電建地產的業績不盡如人意：
地產板塊上半年營業收入52,21億元，同比下降32.09%，佔公司主營業務收入的2.58%，毛利率11.39%，同比減少8.14個百分點，毛利額佔比2.29%。
丨淨利潤-4.9億元，對比上年同期，變動比率-2136.1%。
存貨中房地產開發成本+房地產開發產品的賬面餘額合計1224.88億元，計入減值的合計12.61億元。
這份業績單，地產一休哥猜想電建集團也是很不滿意，依據是，在2021年11月電建集團更換了電建地產董事長。
丨王海波上任。
但電建地產2021年上半年慘淡的業績表現，並未影響到營銷總監張世錚。
據公開資料，大概是在今年8月中下旬，張世錚被提拔為公司副總經理。
丨成為電建地產領導班子中的一員。
職位排名最後，但是年薪最高。可以說，為了加速去化，上一任電建地產董事長夏進還是把籌碼壓在了懂營銷的張世錚身上。
但是，地產一休哥想要追問的是，人事變動後，不知道張世錚的好運和操盤泰禾院子的經驗，能否給電建地產和鴻瑞西峰專案：
丨改命。
