□ 本報記者 孫立昊洋
□ 本報通訊員 李雨菲
買房是老百姓生活中的大事，因為買房而產生的糾紛日漸增多，種類層出不窮。近日，陝西省西安市未央區人民法院公佈了10起因定購商品房而引發的合同糾紛案件。那麼在簽訂合同的過程中，大家該怎樣維護自身的合法權益呢？我們來看看其中的一起典型案例，分辨下“預約單”與正式買賣合同的區別。
2016年6月，被告某公司取得某商業地產專案的商品房預售許可證。2018年5月，該公司與原告潘某簽訂了《認籌協議書》，約定潘某自願參加被告公司開發的某寫字樓認籌活動，並交納3萬元認籌金，待成功選購寫字樓後，再簽訂專案定購單，認籌金則自動轉為訂金。
簽訂協議書的當日，潘某按約定交納了3萬元認籌金，兩週後，選定了寫字樓，並與被告公司簽訂了定購單，對房號、建築面積、總價、首付款、餘款支付方式等事項作了約定，並明確簽約日期為2018年5月23日前。同年5月22日，潘某向被告支付首付款20萬元。
之後，因潘某的按揭貸款資格未能透過銀行稽核，雙方亦未能在定購單約定的日期簽訂正式商品房買賣合同，後雙方產生分歧，致使購房目的無法實現，2021年4月，原告潘某訴至未央法院，要求解除合同，由被告退還已付房款並支付利息。
未央法院經審理認為，原、被告在平等自願基礎上籤訂的定購單為有效協議，並就房號、面積、房款總款及支付方式進行了約定，但對交付條件、交付時間、交付時房屋的狀況、面積差異的處理方式、辦理產權登記、違約責任的承擔、解決爭議的方法等事項沒有明確約定，不具備《商品房銷售管理辦法》第十六條規定的商品房買賣合同的主要內容，故該定購單應認定為商品房預約合同，原、被告在簽訂正式的商品房買賣合同之前均享有繼續磋商的權利。
民法典第五條規定，民事主體從事民事活動，應當遵循自願原則，按照自己的意思表示設立、變更、終止民事法律關係。本案當事人在訂立預約合同後，長達3年的時間未能簽訂正式的商品房買賣合同，雙方對房屋的交付條件、交付時間、交付時房屋的狀況等事項無法達成一致意思表示，致使定購單約定事項已不能繼續履行，依法應予以解除。
最終，未央法院依法判決原告潘某與被告某公司簽訂的定購單解除，由被告返還原告已付房款並支付利息。宣判後，雙方均未上訴，案件已經生效。
承辦法官提醒，現實生活中，購房者一定要注意簽訂的意向書、訂購書、預訂書等檔案，這些材料的名稱和形式花樣繁多，大家要區分它們與正式商品房買賣合同的區別。
“具備《商品房銷售管理辦法》第十六條規定的商品房買賣合同的主要內容是，具備雙方當事人的姓名或名稱、商品房的基本情況（包括房號、建築面積）、總價或單價、付款時間、方式、交付條件及日期。同時出賣人已經按照約定收受購房款的，就可以認定此類協議已經具備了商品房買賣合同本約的條件。”承辦法官解釋，“反之，則應認定為預約合同，預約合同以簽訂本約為目的，預約各方應當誠信磋商，若一方不履行預約合同約定的訂立本約合同義務的，對方可以要求其承擔違約責任，此時，賠償範圍原則上應當以信賴利益為限，即守約方的損失應以本約合同不能簽訂的損失為限，而不是本約合同不能履行的損失。”（孫立昊洋 李雨菲）
來源：法治日報
