摘要：華麗的資本遊戲會讓行業內企業變成“薛定諤的豬”——不開啟盒子，誰也不知道飛起來的是究竟是獨角獸，還是風口上的豬。

資本世界永遠不缺年輕有為的“造富奇蹟”，尤其是近年來的網際網路行業，比如OFO，比如蛋殼。

作為蛋殼公寓的創始人兼CEO，高靖可謂是網際網路行業中的老手。他曾先後任職於百姓網、百度、好樂買、糯米網等多家網際網路公司，他曾被美國《商業報刊》評為“年度最年輕優秀企業家”，還獲得過那華達州“優秀創業青年”的稱號。

長收短付，高進低出……長租公寓競速擴張的手段屢屢重新整理公眾認知。其中，以解決租客資金困難為初心的租金貸也逐漸異化，甚至成為長租公寓機構套現的工具。

2015年1月，蛋殼公寓成立。從成立到上市，蛋殼公寓走了5年，但在紐交所，它只呆了455天。暴雷之後，一地蛋殼，徒留15億租金貸由銀行兜底，40萬間房源無人接盤。

“你知道這5年我怎麼過的嗎？”

5年佈局13城，拿下7輪融資。

2015年1月21日，紫梧桐（北京）資產管理有限公司在北京正式註冊成立，這就是蛋殼公寓的實體公司。聯合創始人高靖在北京慈雲寺橋租下了第一套房子，100平方米的兩室一廳，這套房從談判、收房，到裝修、採購，所有環節都是他親力親為。

“讓年輕人有尊嚴地生活在城市”，“希望能為每個身處異鄉的人，都提供一個溫暖的「殼」，孵化自己的夢想”。故事的第一頁真的挺暖，高靖的初心也確實很有溫度。

2015年恰逢房產“網際網路+”成為風口，而以高靖為首的管理團隊全都來自網際網路行業，令蛋殼公寓具備了網際網路大資料的DNA。以一線城市為主要戰場，線上搭建系統，線下收房裝修。到2015年底，蛋殼公寓運營的房間數量已經達到了2434間。

告訴成長的蛋殼公寓自然也吸引到了投資人的注意。據天眼查顯示，2015年7月，也就是公司成立才半年時間，蛋殼公寓就獲得了開物投資的數千萬元A輪融資。

2017年，國家住房政策鼓勵和支援發展租住市場，藉著“租購併舉”政策的東風，高靖開始佈局二線城市，先後進入杭州、天津、武漢等市場。2017年6月，蛋殼公寓又完成了資金規模超億元的A+輪融資，投資方包括開物投資、優客工場、愉悅資本。

講好故事，融資，拿錢，擴張，再融，再拿錢……高靖很快就熟悉了遊戲規則。2018年，他趁熱打鐵，又分別進行了B輪和B+輪融資，B輪融資由華人文化產業投資基金、高榕資本領投，B+輪融資由老虎環球基金領投，合計資金規模超過1.7億美元。

2019年1月，“糧草充足”的蛋殼以2億美元“天價”，全資收購了知名長租公寓運營商“愛上租”——這也是長租公寓行業史上最大的一個收購案。

起高樓，宴賓客，但危機早已四伏。

2018年8月17日，胡景暉曾在電話會議上“致命”發言：“以自如、蛋殼公寓為代表的長租公寓運營商，為了擴大規模，以高於市場正常價格的20%到40%在爭搶房源，人為抬高收房價格，而且這些長租公寓重裝修、N+1出租模式加劇了租房價格上漲，長租公寓企業一味滿足資本市場的胃口，現在發展嚴重跑偏了。”

他還說，如果長租公寓暴雷，會比P2P更嚴重。

緊接著，為我愛我家打拼了18年的胡景暉，“因個人原因”被董事長謝勇開除。胡景暉對外表示，壓力主要來自鏈家董事長左暉。然後才知道，穿一條褲子的，永遠都是CEO。

有人曾將長租公寓比喻為“在懸崖邊反覆橫跳的危險企業”。市面上的長租公寓模式主要分為集中式和分散式，集中式以萬科鉑寓、魔方公寓等地產開發商、物業機構為主，將某一個區域內的整片房產統一裝修出租，相當於租客直接向房主租房；而像蛋殼、自如這樣的網際網路長租公寓屬於分散式，即：向“散戶房主”租房，裝修一番再租出去，本質上就是二房東。

“網際網路＋”風口，許多古早行業一旦具備網際網路大資料的DNA彷彿就能立刻迴光返照，尤其房地產中介這生意已經做了幾百年。而華麗的資本遊戲，又會讓行業內企業變成“薛定諤的豬”——不開啟盒子，誰也不知道飛起來的是究竟是獨角獸，還是風口上的豬。

蛋殼公寓的盒子過於華麗了。自成立以來，經過4年的攻城略地，蛋殼公寓已進入北京、上海、廣州、深圳、蘇州、杭州、天津、武漢、南京、成都、無錫、重慶、西安13地市場。2016年—2018年底，蛋殼公寓3年房間數年複合增長率達到360%。據招股書顯示，截至2019年9月30日，蛋殼公寓的運營房源規模已經高達406,746間，3年增長了166倍。

但資料同樣顯示，2017年、2018年和截至2019年9月30日的前9個月，蛋殼公寓產生的淨虧損分別為2.72億元、13.7億元、34.35億元；同期，經營活動產生的現金流分別為-1.15億元、-11.64億元、-16.29億元。

5年造一個帝國，樓閣臺榭，又好似百孔千瘡。

魔幻的一年

對各行各業來說，2020都是魔幻之年。

2020年1月17日，華爾街拐角南側，百老匯大街18號，蛋殼公寓在紐交所敲鐘上市。頂著“2020年登陸紐交所的中國第一股”，蛋殼公寓的首日開盤價為13.5美元。上市當天，IPO募資1.296億美元，市值一度達到27億美元。

高靖被人群簇擁到舞臺中央，他笑容滿面。

不長不短，造一個“奇蹟”剛好5年。在「燒錢、衝量、包裝上市」的網際網路模式下野蠻擴張，蛋殼公寓為了補充流動性極盡所能，而利用租客的信用套現，便是長租公寓猛加槓桿、瘋狂擴張路上的最畸形產物。

蛋殼公寓的租金收取有兩種方式，一種是不貸款，這種方式只能選擇季付、半年付和年付；另外一種方式是使用貸款支付房租，蛋殼跟金融機構合作，為租客辦理貸款一次性預付一年房租及押金，這筆錢由金融機構支付給蛋殼，然後租戶再每月償還給金融機構貸款，而蛋殼則向房東月（季）付租金。

（圖表來自：21世紀經濟報道）

“選擇「押零付一」只需每月支付6000元的租金，另外再多交一點「服務費」。”中介稱，“就像還花唄一樣簡單。”

與蛋殼公寓進行租金貸合作的銀行為微眾銀行。根據公司財報資料顯示，2017年“選擇”租金貸的租戶比例達到了驚人的91.3%，隨後的兩年雖然有所下滑，但仍高達75.8%和65.9%。截至2019年年底，蛋殼一共透過租金貸套現了27.5億元人民幣。

窟窿越拆越多，IPO或許是最後一劑強心針。高靖本以為，成功上市意味著繼續拿錢，然後進一步在跑馬圈地的燒錢路上高歌猛進，只要蛋糕夠大，總有翻盤那天。

但事情發生的太快，新冠病毒的訊息已然開始在武漢攢動——疫情壓垮了最後一根稻草。

2020年1月29日起，有多名加v認證的“蛋殼公寓員工”在脈脈爆料，公司拖欠工資，借疫情變相裁員。1月31日，蛋殼公寓回應稱，前述言論純屬造謠。但隨後，北京，無錫、上海、杭州、武漢、天津、成都等地的大量房東投訴稱，蛋殼公寓以疫情為由單方面要求房東免租一個月，拒不支付房租，同時仍然向租戶收租。

2月3日，“要面子不要裡子”的蛋殼公寓宣佈，為無法返回武漢的租客返還一個月租金，其它各城市租客將根據各地政府釋出的“因疫情延期返工天數”返還相應租金。此外，蛋殼公寓還將武漢重點醫院周邊近800百間專屬房源提供給醫護人員免費租住。

而這無疑會使風雨飄搖的蛋殼公寓雪上加霜。

2020年6月11日，蛋殼公寓釋出一季財報顯示：截至2020年3月31日，公司運營的公寓單元數量為419030間，相對於2019年底的438309間來說，僅一個季度就減少了近2萬間；此外，2020年一季度入住率下降至75.6%，這個數字在2019年底為76.7%，2019年同期為77.8%；報告期內，公司營收同比增長62.48%至19.4億元；淨虧損為12.3億元，同比下降50.67%。

2020年6月18日，蛋殼公寓公告稱，公司CEO高靖涉及有關部門的調查，暫時無法行使其在蛋殼公寓董事會以及公司的管理職責。

訊息一出，蛋殼公寓股價暴跌9.53%，盤中多次觸發下跌熔斷。截至美東時間6月18日收盤，報8.75美元，較前一個交易日下跌6.32%，較上市時市值已縮水超10億美元。

一波未平，一波又起。2020年10月，蛋殼的負面新聞就開始頻繁登上微博熱榜。 11月6日，央視點名蛋殼公寓：“斷網，欠債，將租金，蛋殼公寓深陷流動性危機”。一時間，江湖上風言四起：“高管卷6億美元跑路”，“公司賬面只剩200塊錢”，“公司總部已人去樓空”……

（新聞截圖）

“蟻穴之潰”也隨即席捲。11月初，蛋殼公寓北京總部持續數日被幾百名使用者圍堵維權，包括退租金的租客、收房租的房東、討薪的蛋殼工作人員，現場甚至還爆發了肢體衝突。

緊接著11月16日，北京市住建委稱，已經針對蛋殼公寓成立了專辦小組。在有關部門協調下，微眾銀行於12月4日宣佈，針對蛋殼租金貸客戶，將退租後蛋殼公寓所欠客戶的預付租金，用於抵償客戶在銀行的貸款。然後微眾銀行結清該筆貸款。

而曾經信誓旦旦“承擔信用”的蛋殼和高靖，沒有發聲。

結語

魔幻的一年結束了。

2021年3月15日，蛋殼上個交易日，蛋殼公寓股價約2.37美元/股，相較上市時的發行價13.5美元/股，股價大跌82.4%。4月6日，紐交所將蛋殼公寓（DNK.N）摘牌。4月底，住建部、銀保監會等6部門釋出的“長租監管7條”，“租金貸”、“長租公寓”行業再迎重創。

一記記重錘，一聲聲暴雷。

2021年5月26日，艾問的記者下載了蛋殼公寓APP，介面如曹雪芹的《紅樓夢》一般唯美：“好一似食盡鳥投林，落了片白茫茫大地真乾淨”。

（圖源：APP截圖）

5年，蛋殼“早就死了”，耶穌也留不住它，市場說的。

編輯：Amelia

作者：黑皮猴

圖源：圖源侵刪