20多年的時間裡，房子價格一直在上漲。大街小巷、男女老少都在談房價，一個共同的話題，就是中國房價上漲，還會漲多少？
從今年開始，話題內容反了過來。大家關心的是，房價開始下跌了，能夠跌到多少？之前，很多專家和資深人士經常掐指預測房價怎麼上漲，媒體作者不斷瞎抄瞎猜，房產營銷和中介在激情忽悠房價上漲。
而現在，這種猜測和忽悠少了，老百姓反而沒方向了，有的很迷茫。
今天，我從幾個方面來告訴大家，很多人不明白，或者說很多人沒有去弄明白的，一些不可迴避的事實，以及決定房子價格的決定因素
第一個事實 ： 樓房的設計使用年限只有50年
按照建築設計規範要求，設計院對民用住宅，是按50年的使用年限來設計的。也就是說，你的的房子，它的理論使用壽命只有50年。
簡單地講，房子基礎的承重能力、整個樓房的抗震、抗剪能力以及抗自然環境侵蝕的能力，是按50年的年限計算的，超過50年，房子的各項效能指標，就不符合一般居住的要求了。就像超市裡的食品過期一樣，已經是個過期商品。
第二個事實：樓房效能隨年份的增加而逐漸衰減，最終成為危房
樓房的整體結構是由鋼筋混凝土加上充填磚砌體組成的。混凝土及充填牆體的強度，是隨著年份的增加而逐漸衰減的，特別是基礎(地下)部分的混凝土，在潮溼狀態下，其強度減退的速度會更加明顯，很多樓房基礎部分的鋼筋會鏽蝕得越來越嚴重，基礎部分的各種效能會越來越差。其抗壓、抗剪能力會嚴重下降到一定程度，就會成為危房。
第三個事實
工程質量參差不齊，有的質量隱患會提前顯現
之前二十多年裡，房地產開發迅猛異常，一棟棟高樓拔地而起。工程管理和施工能力跟不上，很多分項工程層層轉包，參加施工的多數是放下鋤頭進工地的農民工。整體技術力量薄弱，工程質量參差不齊。有的工程為了趕時間搶進度，出現質量問題層層隱瞞，有的建築究竟存在多少質量隱患，購房人是沒法知道的。究竟什麼時候忽然成了危房，誰也說不清楚。
第四個事實：高層住宅的質量和安全風險會越來越大
二十多年的時間裡，我國的商品房絕大多數是小高層和高層樓房。高層住宅在使用過程中質量和安全風險會越來越大，特別是抗震效能誰也說不準。隨著使用年份的增加，誰也說不清那棟樓房的抗震級別還能是多少。如此同時，很多樓房在使用功能上也會出現很多問題。
很多建築專家在擔心，五十年到七十年之間以及七十年年過後，中國會不會出現一大批危房？這個問題，沒有人敢下定論，有多少不出問題？同樣沒有人敢下定論。
今年，國家有關部門已經認識到這個問題。九月份，連續出臺了一系列禁止建設高層建築的規定。因為高層建築一旦出現問題，是難以進行加固和改造的。如果現在不加以制止，將來出現問題無法收拾。
第五個事實：商品房雖然具有一定的資產屬性，但它仍然是一種消耗品
商品房跟黃金不一樣，黃金可以永遠保值或增值，而商品房是由鋼筋混凝土組成的消耗品。材料強度在逐年減弱，有使用年限有限制。
所有的住宅樓，滿了10年，使用年限剩下40年。滿了20年，使用年限剩下30年，以此類推，大家想一想：你房子本身的價值是不是一天一天的在減少、在貶值？如果把房子看成資產，把商品房當做資產投資，並且認為一定會增值，認為房價一定會上漲，豈不是犯了一個低階的邏輯上的錯誤？
明白了以上5個事實，相信大家會對房子本身的價值有一個重新認識。
那麼，是不是房子就這樣越來越不值錢了？其實，也不是。因為房子的價值不僅僅在於建築物的本身，也在於它的位置和佔地面積。位置越好價值就越高，所佔用的或者說所分攤的土地面積越多，房子的價值也就越大。
就目前全國各地的房子價格來說，有的靠譜，有的不靠譜，不能一概而論。比方說小城市的房價，從1000漲到5000是比較靠譜了，是符合當下經濟發展、物價上漲、貨幣貶值的一般規律的。而一線城市的房價，從幾千到到十幾萬，很多地方是不靠譜的。
如何正確認知房子的價值，如何理性的對待房子價格，需要綜合考慮和衡量。特別對於樓房來說，應該從地理位置、房子本身所分攤的佔地面積，樓房效能不斷衰減，以及自身的經濟能力去考慮才是正確的。
