北京第二批集中拍地的表現確實稱不上亮眼，相比五月份第一批集中拍地，嚴重降溫！朝陽11宗地塊只成交1宗，其餘10宗無人報價，只能尷尬退場到第三批集中拍地再說。
這次土拍結果證明了一件事：南二確實不如北五，只有海淀是yyds！
南二環萬泉寺地塊，並未觸及價格上限，沒有進入競高標準的環節，最終建工+首開聯合體溢價7.18%以41.8億拿下該宗地。
西三環周莊子地塊，更是大跌眼鏡，現場無人出價，最終網上報價的懋源以43.34億元拿下，溢價率僅1.03%！
朝陽大批次撤地，豐臺最好的地塊，都沒人去搶，但海淀的地塊拍賣卻是完全不同的情景。
海淀的北沙灘京昌路兩個地塊，和西北旺永豐兩個地塊，都競爭激烈，京昌路的地塊都舉牌至價格上限，進入高標準比拼階段。
西北旺永豐F1地塊專案0003/0004地塊
19號線支線地鐵規劃，海淀大悅城，中關村三小科技園分校，故宮北院...這就是永豐兩個地塊的配套。
地塊資訊解讀：
- 商品房，沒有70/90限制，容積率1.5，限高30米（最高10層），這兩個地塊很純粹，不配建保障房，配建只有一所中小學，預計是偏改善的平層產品。
- 房價上限不得超過區域商品房最高均價8.3萬/平米。
- 如果競政府最高持有份額10%，個人持有90%，則實際單價約7.5萬，但兩宗地塊都沒有競到政府持有份額的階段。
- 優先面向海淀戶籍和海淀工作的人群銷售，剩餘房源面向社會公開銷售。
- 專案規劃A33中小學教育用地。
中海45億拿下0004地塊，住宅樓面價為5.37萬/平米，售價8.3萬。中海近年來在北京樓市的口碑很好，產品都比較出色，在西北旺也有標杆樓盤中海楓漣山莊，預計永豐這個專案會備受追捧。
小道訊息，中海這個地塊會做成拾光系，戶型面積150平+，總價區間預計為1000-1500萬的產品。在朝陽金盞的中海首鋼拾光裡專案，以疊拼為主，產品出色，已接近售罄。不知道這次中海在永豐地塊上會做出什麼樣的產品，值得期待。
華潤+首開以44.95億拿下0003地塊，樓面價約為5.39萬/平米，售價8.3萬。華潤和首開深耕北清路區域，此前已經聯合開發了海淀幸福裡，因此永豐地塊，很可能產品形態會類似於海淀幸福裡，也許就是海淀幸福裡2.0版本吧。
值得一提的是，海淀幸福裡基本已經提前鎖定北京樓市的年度銷冠，前三季度銷售110億，碼農區的購買力真是槓槓的！
另外，兩個地塊都沒有進入競高標準階段，這對於買房人和開發商來說都是好事，意味著自由度更高，產品可能會更好。如果競高標準，則意味著落地窗這種配置基本沒有了。
東昇鎮京昌路0803-631-1/0803-631-2地塊（北沙灘）
這兩個地塊名稱為海淀京昌路楔形綠地棚戶區改造地塊，位於北四環外，西邊是中國農業大學（東校區），東邊是小月河和京藏高速。
整個楔形綠地棚戶改造區僅有兩大塊住宅區（下圖中黃色區域），靠北的是塔院村回遷安置房專案，共10棟樓，剛剛交付的雙泉嘉苑。靠南邊的就是本次出讓的兩宗地塊了。周邊20年房齡的二手房小區均價約在10萬/平米左右。
地塊資訊解讀：
- 共有商品房，沒有70/90限制，限高60米（最高20層），配建約10%面積的公租房，預計是高層產品。
- 政府最高持有份額10%，個人持有90%份額，區域銷售指導價為11.2萬/平米，個人購房實際支付均價預計為10.08萬/平米。
- 去掉公租房的總建築面積約為119700平米，按照100平/套來計算，大概可以提供1200套房源。
地塊位置非常好，距離15號線北沙灘站直線距離約800米，往東兩公里就是奧林匹克森林公園和鳥巢。北四環已經高度成熟，有這樣的待開發住宅用地實在難得。
昨日競高標準的結果出來，最終中建以93.7億拿下這兩宗地塊，住宅樓面價約為8萬/平米，留給開發商中建的空間約為2萬/平米。
樓面價8萬/平，在北京土拍歷史上排名第二位，第一名是比較特殊的西城區華嘉衚衕地塊，從樓面價亦可看出海淀北沙灘位置的稀缺性。
中建在北京開發過中建國際城，中建紅杉溪谷等小區，在售的新盤有中建宸廬，中建京西印玥，品質尚可。
北沙灘專案，我們盲猜，估計會有小戶型，主力戶型面積可能在120-140平區間。
四宗海淀優質地塊，基本保證了明年的海淀新房供應量。按照開發商目前的節奏，預計最快明年初就會有專案上市，讓我們拭目以待吧。
