1.Ta的"前世今生"
2020年2月份，保利+華潤以67.77億元+異地配建162162㎡自持23%競得順義新國展住宅地塊，溢價率70.86%，核算樓面價42376元/㎡。
經過了三個多月的時間開始對外展示，敲定案名為——和光瑞府！
“和光”是保利的高階產品系，“瑞府”是華潤的豪宅產品系，以兩家開發商的高階產品系為該地塊冠名，足以見得華潤、保利對這個專案的定位。
專案北側是祥雲小鎮，專案南側是規劃的新國展的二期、三期和商業配套。
2.區域發展規劃解讀
未來規劃
政策規劃中，順義區域的定位是堅持新發展理念，圍繞首都城市戰略定位，深化落實城市總體規劃賦予順義區的功能定位，建設港城融合的國際航空中心核心區、創新引領的區域經濟提升發展先行區、城鄉協調的首都和諧宜居示範區。
以資源環境承載能力為硬約束，嚴格落實城市總體規劃的人口規模調控目標和要求，順義區常住人口規模到 2035 年調控至 145 萬人左右，有序承接中心城區常住人口疏解。
落實城鄉建設用地減量任務，嚴守建設用地規模底線，順義區到 2035 年城鄉建設用地規模控制在 277.32 平方公里以內。這就意味著用於城鎮建設的土地非常的稀缺，而新國展板塊正是位於集中建設區，也是順義集中建設區最大的板塊。
貫徹落實城市功能定位，承接中心城區適宜功能疏解，促進與北京城市副中心、昌平、懷柔、密雲、平谷及河北省廊坊北三縣地區協同發展，延續既有空間格局，面向未來可持續發展，構建“一港、兩軸、三帶、多點”總體空間格局。
一港：國際空港新城以世界級國際航空樞紐為核心，圍繞北京首都國際機場加強臨空地區功能最佳化提升，促進國際空港與順義新城融合發展，新城規劃範圍約 294 平方公里。
和光瑞府正位於國際空港新城的核心位置，地理優勢得天獨厚。
從順義國土空間規劃來看，花梨坎、後沙峪是順義最大重點功能區，就意味著這裡將會有最完善的配套及各種優質資源。
依託天竺綜合保稅區和北京中國國際展覽中心新館，推動商貿、商務、會展等產業向高階化、國際化、品牌化、叢集化發展，培育一批與首都產業功能相匹配的特色展會，推進建設綜合性會展服務設施，逐步建設成為創新引領、價值高階、品牌聚集，符合首都功能定位的國際商務會展活動聚集區。
和光瑞府，給了北京樓市一個驚喜：均價6.2萬/平，就能買進東北五環！沒錯，多少買房人想都不敢想的機會，就這麼出現了。因為北京這個價位的新房庫存真的不多，而且多數在南城。但現在，你可以買進五環，甚至進場新國展。
手拿房票等待進場東北五環的人，幾乎都做好了總價八位數的心理準備。畢竟整個東北部片區的供應，全是1000萬的新盤。但誰都沒想到，和光瑞府，居然把這條環線的門檻壓低了三百多萬，用肉眼可見的讓利和十足的誠意，讓購房者有房可買，更有好房可買。
拋開總價邏輯，專案還沒官宣的時候，業內普遍預期售價會在6.5-7萬/平，原因有兩方面。一是在首批供地裡，這宗地塊的素質足夠突出；二是新國展板塊內，房齡在10年以內的二手房，均價已經6.5萬/平。
所以6.2萬/平的售價，意味著倒掛出現了。拿同樣在中糧祥雲小鎮隔壁的專案，祥雲國際生活社群來說，買115平三居，要750萬，而和光瑞府的109平三居，只要675萬。可以倒掛進場，還能買到板塊內最稀缺的平層產品。
不得不說，華潤和保利太懂市場了，區域內沉寂多年的改善需求被重新啟用。
北京從不缺新盤，缺的是不用等的新盤。不用等生活配套，不用揣摩地鐵規劃，不用祈禱政策降臨。
因為不是所有人都能接受用時間去兌換空間，成熟配套和好的居住氛圍，一定是購房者的首選。你想要的全都有，就是和光瑞府的殺手鐧。有配套，沉澱了近30年的墅區資源，居住氛圍沒得說；
有商業，20萬方的中糧祥雲小鎮僅一街之隔；
有學校，還是北京最優質的國際教育資源，全國排名前五的鼎石國際學校就在這裡；
有地鐵，距15號線花梨坎站直線距離1.5公里左右；
更有未來，新國展從不會被低估。二、三期的建設已經提上日程，未來將會承接“國際交往中心”的位置。
世界級的會展產業將為這片區域帶來濃厚的國際氛圍和更大的經濟驅動力。同時也是直接被自貿區利好輻射的板塊，迅速發展很容易實現。畢竟買房，已經成了貨幣貶值擔憂下，對城市優質資源的爭奪戰。而和光瑞府的優勢，就是它恰好生長在了坐擁雙政策利好和墅區資源的位置上。
歷經30年的沉澱，中央別墅區從最早的天竺板塊1.0時代，到大湖板塊2.0時代，後沙峪板塊3.0時代，孫河板塊4.0時代，再到如今的新國展板塊5.0時代，新國展板塊的價值日益凸顯。
放眼新國展板塊，該板塊處在中央別墅區的核心位置，是世界級的溝通平臺，展現的是中國未來的全球影響力，並始終站在時代最前沿的位置。
如今，新國展成為北京國際商務會展產業新的中心，作為對標世界的全球會展中心，新國展的落地毋庸置疑也讓該板塊成為北京最值得關注、價值潛力最高的熱門板塊之一。
與此同時，另一個全面升級蛻變的時代規劃也在進行。6月15日，北京市發改委網站釋出《關於新國展二期專案核准的批覆》。
新國展二期專案將於年內開建，預計2024年竣工投用，這個專案將進一步填補北京市大型展會功能融合場館的供給缺口，增強大型國際會展活動服務保障能力，助力提升北京城市形象和品質。
扎哈·哈迪德建築事務所宣佈贏得北京國際展覽中心二期建築設計競賽。未來，新國展二期將成為繼望京SOHO、銀河SOHO、麗澤SOHO、北京大興國際機場之後，扎哈事務所在北京的又一件地標性專案。
一個區域的發展，只有跟國家戰略相吻合，才能借勢而上。國家戰略佈局將助力新國展區域價值繼續騰飛、飆升。紅利爆發，板塊價值賦能升級，住宅品質也在同步蛻變。“區域領先，地塊領先，基因領先，重大的利好北京樓市也迎來了新國展的時代。
3.區域配套
現有配套
交通方面：和光瑞府的優勢在於新國展，交通方便卻不是地鐵房，專案東側直線距離約1.2公里處為地鐵15號線花梨坎站，5站直達望京。
周邊天北路向南可連線京沈高速、京平高速，向北連線機場北線高速，可快速切換至京承高速。16分鐘快速直達首都機場，25分鐘直達望京，40分鐘直達國貿CBD。
生活配套：與專案一路之隔就是祥雲小鎮，擁有20萬平的商業街，集吃喝玩樂為一體的綜合商業街。國際國內品牌眾多，擁有餐飲區，遊樂區，兒童娛樂區等，打造了一條國際化商業街。
專案南側是規劃的新國展的二期、三期和商業配套，扎哈·哈迪德剛剛中標了設計，方案非常酷炫。
教育配套：專案周邊擁有空港小學，空港第二小學，北京英國學校，海嘉國際雙語學校，鼎石學校，中央美術學院（順義分校），國航大學等。
東側預留教育用地，出門就是學校，新國展東側的教育用地涵蓋幼兒園、小學、初中，未來的教育資源也不會差。
醫療配套：專案附近和睦家醫院、未來還將建成北京友誼醫院順義園區。
4.產品
專案分為東西兩期，先開西區，專案一共28棟樓，洋房+小高層組合，純改善專案，沒有100平一下的剛需戶型，居住圈層比較純粹。
專案位於新國展核心位置，北側一路之隔是中央別墅區最大的商業綜合體-祥雲小鎮，那側緊鄰新國展中心，西側是公園綠化及不遠處的溫榆河，東側是教育用地和交通樞紐。
專案配裝七大精裝系統，也加入了很多小巧思，比如壁掛馬桶靜音排水、靠電梯牆體採用中空牆體隔音、加厚門窗隔音降噪、入戶感應燈等設計細節，都給未來的居住體驗加了分。
當然，好房子是要內外兼修的。外立面用了大量玻璃幕和現代金屬等材質，加上微度假園林感的景觀設計，把整體社群的視覺效果，拉昇了一個層次。
在足夠了解和光瑞府的產品力，和新國展板塊的前景時，你會發現，這是一次置業非常好的機會，而且也符合熱銷邏輯。
專案詳情：
開發商：華潤&保利雙央企聯動
專案位置：北京市順義區祥雲小鎮南側地塊
地鐵線路：專案距離地鐵15號線花梨坎站僅1.2公里
產權年限：70年北京市大產權商品房
均價：6.2萬
容積率：2.5
綠化率：30%
佔地面積：10.5萬平米
建築面積：約26萬平
物業費：待定
物業公司：保利物業
產品型別：洋房和小高層
層高：3米
樓棟數：出售部分共28棟 ，1號地塊15棟 ，2號地塊13棟。
戶型面積：109三居、130四居、149四居
樓層數：7-15層（洋房7-11層，小高層14-15層）
梯戶比：洋房1梯2戶，小高層2梯2戶
車位配比：1:1.2
交房時間：預計2023年底
交房標準：精裝修
在售產品：
109平三居：該戶型非常方正，通透性強，餐客通透，空間利用好。客廳+雙臥朝南，次衛+廚房+客衛朝北，雙衛生間設計。主臥有獨立的衛生間和衣帽區，衛生間是明衛，衣帽區專門設定了梳妝檯，主臥南向還有一個270°的轉角大飄窗。
130平三居：同樣客廳+雙臥朝南，南北通透，次臥+多功能間+廚房朝北，雙衛生間設計。南向總面寬達到了11米，客廳落地窗+南向雙臥大飄窗。主臥套間設計，北側的書房和客房可靈活使用。
150平四居：該戶型位於專案樓王位置，標準的南北通透四葉草格局，四個臥室分佈在四角，互不打擾，私密性很好。客廳+雙臥朝南，次臥+書房+廚房朝北，南向面寬達到了11.5米。
客廳面寬達到了4.8米，再配上大落地窗，視覺感會很好。主臥套間的面寬也達到了3.7米，外加270度採光飄窗，真正的奢華套房。
連廚房的面積，也達到了近10㎡，滿足女主一切關於廚房的幻想。這個戶型分佈在小區的中心位置，終極改善大平層的選擇。
所有戶型的層高都是3米，比通常的層高更高，可以有更好的立體空間感，充滿了改善的味道。
4.購房建議
專案優勢
1、區位優勢明顯，位於新國展板塊最核心位置，而且也是整個順義區規劃的最大城市建築區域裡，未來更可期。
2、距離機場、國展、望京都非常近，尤其是國展，近在咫尺，產業配套豐富。
3、完全成熟的區域配套，北側一路之隔就是祥雲小鎮，吃喝玩樂一條龍服務。
4、該區域屬於中央別墅區，周邊都是高段的圈層，整體人文層次比較高階。
5、改善大平層小區在中央別墅區具有稀缺性，近年來只有幾個限競房剛需產品在售，以後在二手市場上非常有競爭力。
專案劣勢
1、距地鐵站稍遠，西區距地鐵站1.6公里。
2、對於剛需人群不太友好，沒有100平以下的小戶型，總價基本上在670萬以上。
3、專案雖好，但是對於考慮南城購房的人群而言卻不太合適，畢竟屬於東北五環外。
購房建議：該專案適合考慮東北方向置業的人群；適合改善、養老；也適合機場、國展、望京等區域的上班人群；對於圈層要求比較高也非常適合入手該專案；投資當然也是不錯的選擇之一，畢竟出現價格倒掛。
如果特別好的公立學校，該專案不太適合；
買房如戀愛，沒有最好，只有更合適！
