編者按：隨著調控收緊，各地樓市緊急“打補丁”，因此全國22城第二批集中供地紛紛延期，而作為全國樓市風向標的北京，一舉一動都牽動著全國的神經。回顧第一批集中供地，僅僅過去三個月時間，北京首批專案就已陸續入市，新房市場集中放量，將會對樓市帶來怎樣的影響？幸福裡推出系列策劃——探房，實地探訪北京首批集中土拍地塊，結合大資料分析下半年市場走勢，還原真實樓市動態。第二期聚焦——海淀、昌平。
來源：幸福裡資訊
作者：曉星塵
編輯：王小玉
雖然北京第二輪集中供地規則調整中，地塊尚未出臺，但第一輪集中土拍的30個專案已開始陸續入市。目前，19個專案公佈了案名。
上半年，“網紅盤”扎堆的昌平、海淀，截至8月13日，即將迎來第一輪集中土拍供應的3個新專案入市，分別是中交、卓越聯合開發的奧森春曉、北清雲際，以及融創開發的學府壹號院。
這三個專案在土拍之時就引發較高關注，它們的入市正處於板塊新房真空期，近兩年，“前任”專案不是銷冠也是網紅盤，市場期待著它們會帶來怎樣的產品。
目前，這三個專案進展程度如何？購房者心態怎樣？周邊市場是怎樣的狀態？帶著上述問題，幸福裡近日到實地瞭解情況。
板塊新房供應不足 三專案帶來有效補給
奧森春曉、北清雲際的到來，對於上地、西二旗、中關村軟體園裡的碼農十分友好。多位中介表示，回龍觀區域新房很少，二手房也是“客戶多，房源少”的狀態。
儘管官方沒有更多資訊釋放，工地也尚未動工，但購房者們已經在摩拳擦掌準備著。一個“奧森春曉+北清雲際”的購房群，已集結了近400人。
幸福裡調研發現，片區新房確實不多，近兩年，新專案有奧海明月、奧森ONE、萬橡悅府。奧海明月、奧森ONE僅有少量尾盤在售，萬橡悅府仍有兩棟樓未售，但拿證時間不確定。
網傳奧森春曉、北清雲際共有不低於1900套房源供應，它們的入市對市場能夠起到暫時解渴作用。
學府壹號院所在的上地板塊，同樣是新房供應不足的狀態。這是多年來一直存在的現象。業內人士表示，由於很少有新房入市，且新房都是高階專案，導致區域很多剛需購房者外溢。
幸福裡調研發現，目前板塊內僅有兩個新房專案：海淀幸福裡及圓明天頌。
海淀幸福裡在去年10月25日第一次開盤，先後加推兩次，目前僅剩30套房源。從地理位置上看，海淀幸福裡更靠近生命科學院，鄰近北清雲際。
圓明天頌，為學府壹號院鄰居，同在樹村地塊。這個專案目前處於蓄客狀態，共238戶，疊加學府壹號院帶來的900套房源供應，市場將得到有效補給。
購房需求強勁 新專案或偏向剛改、改善
此次三個專案的入市，也給所在板塊帶來了微妙變化。
彙集諸多IT及科技公司總部的上地板塊，由於地段優越性，新進入的房企偏愛打造超大戶型及高階別墅產品，而學府壹號院讓更多改善型客戶看到了可能性。
同在上地樹村板塊的圓明天頌面積區間主力面積235-290㎡五居，另有少量196㎡四居，而學府壹號院主力戶型為183-275㎡，有少量130平、153平小戶型產品。
價格上，學府壹號院指導售價11.2萬元/㎡，含有政府持有產權份額佔20%，實際售價約 8.9 萬 / 平米，也遠低於圓明天頌的12萬最高限價。有業內人士測算，學府壹號院平均套總價1600萬，而圓明天頌預算得在2000萬起。
與上地僅一線之隔的回龍觀板塊，則從強剛需趨向剛改。市場流出的戶型資訊顯示，即將入市的奧森春曉與北清雲際，不再保留五六十平的1居、2居小戶型傳統，直接做大戶型面積，為置業者提供更舒適的空間。
網傳資訊顯示，奧森春曉面積區間將在94平至134平之間，北清雲際面積區間將在81平至122平米之間，兼顧著剛需與改善。
鄰近的奧海明月戶型為2居/ 3居/ 4居，面積區間為 65—140平；奧森ONE戶型為1居/2居/3居/4居，面積區間在59—128平。
奧森春曉、北清雲際直接做大戶型面積並非沒有市場需求支撐。此前，奧海明月開盤時，88平—140平的三居、四居戶型更為受歡迎。
從價格上看，與奧海明月、奧森ONE相比，奧森春曉、北清雲際要更低一些。前者均價不超5.88萬/平，限價6.47萬/平，奧森春曉約5萬/平，上限6.2萬/平，北清雲際則是約5.3萬元/平，上限6.3萬/平。
幸福裡認為，學府壹號院、奧森春曉、北清雲際的入市，貼近板塊內市場需求，改善、剛改、剛需人群，都有獲得房票的機會。
業內人士分析，有著產業支撐的上地及回龍觀板塊，購房需求強勁，這三個專案不會愁賣，但由於供應量不多，對市場整體的影響比較有限。
新房、二手房價格倒掛 購房者如何選？
無論是高階的學府壹號院，還是剛需、剛改的奧森春曉、北清雲際，在最高銷售指導價之下，都存在新房、二手房價格倒掛的現象。
同區域中，有可能與學府壹號院形成競品關係的圓明天頌銷售人員向幸福裡表示，兩個專案都是高階產品，二手房應該直接對標西山壹號院，“那邊已經是10年前的房齡，房價也要11萬左右。”
西山壹號院位於西北旺地區，幸福裡APP顯示，小區目前有15套房源在售，均價10.3萬元/平，房源掛牌價格在9萬/平—13萬/平之間。
對比之下，學府壹號院實際售價（剔除政府20%產權）約8.9萬/平米，圓明天頌限價12萬/平，新房二手房存在倒掛現象。
此前拍地時，有業內人士表示，希望融創能拿下樹村兩地塊，因為有做豪宅經驗，品質有保障，但現在購房者向幸福裡表示，有些擔心能不能搶到。
奧森春曉、北清雲際新房二手房價格倒掛一樣存在。
幸福裡來到奧森春曉周邊最近的二手房公園悅府。奧森春曉銷售指導價為6.3萬/平，而挨著的公園悅府掛牌價多數集中在7—7.2萬/平米之間，小區為2012年陸續建成。
北清雲際附近的二手房北京人家，目前在售房源不多，業主報價集中在5.5—6萬/平米之間，並不著急出手的業主掛牌價則超過6萬/平米，高於北清雲際的限均價6.3萬/平米。
從去年到現在，昌平區的二手房在這波行情中上漲較快。
有資料顯示，連續2個月，海淀、昌平、順義3個區域二手房參考價攀升；7月份，回龍觀板塊成交量排名位居第二，超過500套。
新房二手房價格倒掛，也讓購房者舉棋不定。一位購房者向幸福裡表示，想買二手房，但漲幅太快，不如新房價效比高，但考慮到孩子上學問題，急需積分落戶，二手房可以迅速積分，而新房則要等兩三年，時間成本高。
此外，有業內人士測算，學府壹號院、奧森春曉、北清雲際地售比都不超1.3，屬於微利開發。部分購房者因此擔憂專案是否會減配以及是否捆綁銷售問題。
幸福裡分析認為，學府壹號院、奧森春曉、北清雲際或將給西北區域帶來不低於2700套房源供應，在有著強勁購買力的上地及回龍觀板塊，有效填補新房市場真空期。
尤其是學府壹號院，存在著嚴重的一二手房倒掛現象，且有少量的面積偏小的戶型，這為更多的改善型客群提供了置業上地的可能，但也有“豪橫”者會介意政府20%產權的屬性而放棄學府壹號院。
除了購房者普遍擔心存在減配的問題，每個專案當然也存在著瑕疵。比如北清雲際靠近京藏、京新高速，噪音問題不得不考慮，且距離地鐵較遠，這些痛點，在與同一板塊的奧森春曉對比時，都將影響著購房者的抉擇。
有購房者希望這波供應能給高溫的二手房市場降降溫，對此，幸福裡認為，會對市場有一定影響，但效果或許不明顯。
原因在於，新房與二手房並非零和博弈。“不是新房入市，買二手房的人就少了，這種前提是建立在區域客戶相對固定的情況下。對之如上地等產業強勁的區域板塊，新房、二手房非此即彼的關係就不明顯，因為總有新的需求補充。”
