（幸福裡深度-市場）北京土拍引入高標準建設方案，首批8個專案將建設"更宜居"住宅。

來源：幸福裡資訊

作者：尉若穎

編輯：王小玉

率先嚐試房地聯動的北京，著實又“秀”了一把。作為全國樓市的風向標，北京在過去十年裡，出臺了許多先試先行的典型案例，包括自住型商品房、共有產權房、限競房等，每一次土地供給側改革，都給市場帶來了較強的借鑑意義。而今年北京首批“兩集中”供地推行“高標準配建”，更是引起市場高度關注。

近期，北京市規自委正式釋出了首批8個“高標準”住宅建設方案。在這8份建設方案中，剔除一些根據社群環境報建的差異化建設標準之外，檔案中最高頻的三個關鍵詞分別是，“三星級綠色建築”、“裝配率”和“低能耗”。

這個由北京市政府牽頭打造的高品質住宅，將對北京住宅市場帶來怎樣的改變？哪些人能買，到底值不值？幸福裡連線業內人士全面解讀。

“高標準住宅”究竟什麼樣？

北京首批次8個“高標準住宅”有一半位於朝陽區，其他4個分別位於海淀區、通州區和延慶區。8個地塊的中標企業均承諾全面執行三星級綠色建築標準，其中，7個地塊承諾採用裝配式建築建造，6個地塊承諾採用超低能耗建築。

在三星級綠色建築標準方面，以通州區梨園鎮地塊專案為例，將採用不少於4類透過認證的三星級綠色建材，住宅小區內道路、園林綠化等公共設施專案建設所用路面磚、植草磚、道路無機料、路緣石等100%使用建築垃圾再生產品。

裝配式建築方式和低能耗建築用材方面，在朝陽區崔各莊鄉黑橋村、南皋村棚戶區改造專案，以及朝陽區王四營鄉土地一級開發專案等多個專案中亦有體現，中標企業承諾，專案裝配率達到91%，並實施超低能耗建築面積達到總面積的比例為100%。

此外，為了增加了居住體驗，“高標準住宅”整體的配套標準也很有看點。

例如朝陽區的崔各莊兩個地塊，就來了個“豪華頂配”，直接因地制宜，把北側和西北側都設計成了城市口袋公園，在北京可以說得上的大手筆了。當然，豪橫的不止崔各莊，朝陽的王四營鄉也不遑多讓，打造了一片開放式集中綠地和街角公園。

除了綠意盎然，配套商超也不能少，在城市副中心的梨園鎮地塊，就連公益講堂、藝術展廊都被統統安排上，這些在高階小區都很少見到的配套產品，在此次的設計內容裡都有所體現，當然，除了這些之外，值得拿出來單獨說一說的還有梨園鎮的“近零能耗”示範幼兒園，再也不用擔心沒地方遛娃。

從現行的8個設計方案中，政府提出在“宜居為王”的屬性上，允許企業根據具體情況因地制宜。因此，在上述三個共性特點外，“高標準住宅”的差異化也有一定體現。比如有地形優勢的，就可以打造公園配套；有商超優勢的，可以增設部分商場；對於建材有更高標準的，可以採用更為先進的建造模式，比如“被動房”等。

將面向剛需、剛改家庭？

從目前已公佈的設計方案來看，首批“高標準住宅”戶型面積主要在97-150平之間，單個地塊來看，地段和戶型定位也比較明確，適合剛需、剛改家庭居住。

崔各莊地塊，距離地鐵站非常近，大概距離在1公里左右，且位於北京城的“網際網路新貴圈”——望京附近，這個地塊相當有競爭力，從目前的規劃來看，這裡的地塊也是平均在130平左右，妥妥的價效比極高的改善盤，再加上平均7萬/平的誘人價格，更是“換車”首選。

同理，還有海淀的熱門盤，樹村。從融創給到的設計方案來看，主力戶型為180、220以及275平方米，說明依舊以融創擅長的大戶型為主。且專案比鄰北大、清華，位於兩座高等學府附近，而價格則是在海淀一片“高房價”之中的一股清流，只要11萬左右一平，這對於想要改善的使用者來說，足以稱得上是“必選盤”。

海淀樹村、朝陽崔各莊目前看都是改善盤，以中大戶型為主，而豆各莊和王四營專案則可能更偏向剛需一些。豆各莊和王四營的專案都在7號線站點附近，7號線連線北京西站和環球影城度假區，可換乘10號線、14號線、8號線、4號線、5號線、16號線以及將來的28號線，總體來說軌道交通很方便，無論是去國貿CBD還是去東、西城區都很快捷。

同時，從戶型面積來看，豆各莊和王四營的面積都在百平以下，更有50-60的小戶型一居，明顯更適合需要上車的剛需，且範圍規劃有幼兒園和小學，也有商業規劃，這個區域的配套也會逐漸成熟，變得更加適合居住。

而位於通州區和延慶區的副中心以及南菜園地塊，雖然距離北京市中心距離較遠，但著重在配套設施、人文環境的打造上下足功夫，市場討論熱度也不小。

除了剛需、剛改家庭，我們可以看到這其中也有部分的人才公寓佔比，而對於這一部分，和碩機構首席分析師郭毅向幸福裡指出，針對人才的界定標準，是否能給予相對應的租金補貼，需要一個系統的政策落地，這大概需要一個三年的視窗期，最終才能確定一個相對客觀公平公正的措施，進而達到政府對於剛需有保障，對於改善有支援，而這能夠對整個房地產市場實現租購併舉的政策導向起到一個更清晰明確的指引和要求。

總體來說，此次的8個高標準地塊，雖然其中不乏有個別高階盤，但整體來說，面對的人群主要還是以剛需、剛改家庭為主。中國企業資本聯盟副理事長柏文喜向幸福裡表示，這批高標準設計的住宅在政府回收後但是作為住房保障機制的一部分，同時為了保證社會與社群的和諧發展，大機率應該優先供應給北京市的低收入階層和住房困難階層，這樣才不會形成社群分隔與撕裂，才能防止由此可能引發的一系列社會問題。

有業內人士認為，對於高標準品質住宅，隨著品質的逐漸提升以及最佳化，整個市場對於此類住宅的包容度和接受度也會逐漸提高。這類高標準住宅，在未來也將會主要用於改善無房剛需，以及目前居住在老舊小區的剛改家庭。

建設標準會不會縮水？

根據8個“高標準住宅”銷售指導均價來看，最高限價地塊來自樹村南/北，限價11.2萬元/平；另有3個朝陽區的地塊限價7萬元/平，最低限價地塊位於延慶，限價2.8萬元/平。購房者買房時，根據銷售指導價去掉政府20%的持有權後進行計價，相當於給房價直接打了8折。

在8個地塊中，除了融創拿到的海淀地塊規劃是大戶型之外（銷售指導價11.2萬元/平，去除政府20%產權，均價約9萬元/平）。

由於開發商拿地的價格並不低，在限價的限制下，利潤幾何尚不得而知。據友綠智庫計算，實施三星級綠色建築的增量成本參考區間為30-80元/平米，裝配式建築增量成本為400-600元/平米*裝配率，超低能耗建築為800-2000元/平米，三星級健康建築為350-700元/平米，就算這四個成本之間有可以互通共用的地方，每平米的增量成本預計也不會少於1500元/平米。

中國企業資本聯盟副理事長柏文喜向幸福裡表示，北京是全國樓市價格的高地，以目前的價格水平而言，市場對於高品質標準設計的接受度應該是比較高的。雖然這8個高標準方案的市場反應目前還未得到足夠驗證，但從趨勢來看，北京新盤的高階化意向明顯，從此次公佈的一些專案的具體規劃方案來看，有較強的加大地下建設面積的傾向，這也反映了在高樓面價之下，大機率會透過擴大不佔容積率的地下面積，來化解成本壓力的意圖。

蘇寧金融研究院特約研究員江翰對幸福裡分析，北京的這種高標準住宅設計，無論市場接受與否，其實都已經成為了一個趨勢，並且從大多數消費者和購房者的反饋看來說，接受程度還是非常高的。而這必然在未來會帶動一個良性迴圈，開發商為了提升中標機率，在報批方案上也會提出優質的建設方案，從而帶市場的動良性迴圈。

另有業內人士指出，這幾塊地塊之所以能拍到高標準，是因為開發商的激烈競爭導致了前兩個限制標準撞線，從這點能感受到開發商對塊地的信心。地塊的位置也註定了熱度不會太低，高標準對於它們來說，更像是附加屬性。至於對市場的影響，從微觀上看，可能會影響高標準所在小區的房價，而整體來看，“低端有保障，中端有供應，高階有條款”的定調更明確了。

為了保障相關的設計標準嚴格執行落地，北京市規自委相關負責人表示，競得人如在開發、建設、銷售等過程中，被查實存在違法違規行為或未履行承諾，情節嚴重的，一年內不允許參與北京市土地招拍掛活動。設計單位如有弄虛作假、擅自修改設計方案等行為，設計單位將承擔相應設計責任。同時，相關部門也會進行全鏈條監管，從審批、施工、驗收、到不動產登記，所有涉及到的政府部門都會對專案進行嚴格稽核。

高標準住宅未來將成市場常態？

幸福裡分析認為，此次的高標準設計方案，亮點突出且明顯，主要集中在剛需宜居和積極推動城市公共設施建設等方面，政府對於整個的高標準設計方案最佳化流程，使得其能儘快施工正式施行，而高標準方案設計的專案又對於整個城市反哺了正面積極的作用，形成了有利的迴圈，也具有一定的示範性，且高標準住房，大機率將在未來成為北京土拍“常規”供應模式。