浙江縣級城市樓市的危機，海寧市、桐鄉市樓市的潛力與未來

第7次人口普查資料出來了，而對於浙江很多縣級城市成為了人口大市，位於浙江嘉興地區的海寧市和桐鄉市人口紛紛達到百萬級規模。

桐鄉烏鎮

現在海寧市的人口在嘉興地區排名第一，由10年前的80萬增加到現在的107萬，而桐鄉市的人口也達到了102萬，要知道桐鄉市10年前也只有81萬人。

大量的人口聚集也推動了這兩個縣級城市城區規模的擴大，而對於很多鄉鎮也開始了城市化。

自去年到今年，位於浙江嘉興地區各縣市房價上升的很快，今年樓市過熱，8月開始浙江各縣市的樓市也在快速降溫。

浙江海寧，繁華似錦

房貸收緊，房地產開發企業三道紅線抑制融資，對於縣級城市樓市來說或許具有一定的打擊。

對於一個城市未來的樓市固定資產的價值，要與人口有直接關係，與這個城市的產業配套也有一定的關係，當然與城市未來的土地供應和城市定位也有很大的關係。

如果談這兩個區域的地理位置，那在浙江90個區域處在領先的位置，畢竟海寧市和桐鄉市僅靠大杭州，而杭州更是全國重要的中心城市之一。

秀美山河

海寧和桐鄉管轄的面積都不大，對於現在的海寧地區包括所有的鄉鎮在內，管轄的面積也只有681平方公里。而對於桐鄉地區要比海寧要大一點點，但也只有723平方公里。

這兩個城市的面積就算全部加起來，在全國所有的縣級城市排名當中，或許還是處在中等的位置，可見這兩個區域的確面積很小，但人口眾多。

如果談人口密度，海寧市和桐鄉市人口密度不亞於杭州和寧波一些城區的人口密度，海寧市。與桐鄉市每平方公里人口密度分別為1571人、1411人。

城市之光

位於杭州富陽區的人口密度是993人，富陽區的人口密度是456人。對於寧波北侖區的人口密度是1402人，海曙區的人口密度是1748人。

透過與浙江這兩大中心城市部分割槽域人口密度對比，足見海寧市和桐鄉市在人口密度上有很大的優勢。

人口支撐是一個城市未來樓市最核心的基石，有了更多的人口，那麼未來的需求也會更大。

桐鄉濮院

從產業的角度來看，海寧市和桐鄉市的經濟總量已經達到了千億水平，成為全國縣級城市當中少有的千億經濟縣級城市。

目前海寧和桐鄉的產業都形成了一定的聚集效應。位於海寧的皮革城以及桐鄉的皮草城，在全國都佔有很大的比重以及很大的優勢。

這些年，這兩個縣級城市大力發展數字經濟，而資料經濟的比重也越來越大。

隨著海寧大力推進新材料、高階裝備製造、數字經濟核心製造業，大力推動海寧產業的再次升級。

城市燈火

對於海寧來說，任何產業在海寧基本都是從無到有，從海寧的傳統的皮革、家紡、經編等領域，再到現在的泛半導體產業、生命健康產業、航空產業，都體現出海寧這個城市的不一般，造就了產業不斷聚集，推動海寧工業向高精尖領域發展。

現在的桐鄉市也在數字經濟、新材料、新制造、新時尚、現代服務業、未來產業上發力。

據統計，桐鄉光擁有頭部新材料企業就達到200家，有眾多的上市企業在桐鄉落戶。目前桐鄉在製造業光單項冠軍企業就超過了7家，足見桐鄉經濟發展的含金量。

流光似錦，城市之光

目前浙江各區縣樓市現狀來看，包括杭州與寧波城區範圍內，不管是二手房還是新房成交，都出現大幅度的下滑。

而對於縣級城市來說，這種現狀或許更為明顯。

目前海寧在建的統計新房樓盤大概45個，而新房均價在1.55萬。對於海寧的二手房，平均價格達到了1.89萬。

我們從海寧市新房和二手房房價價差可以看出，海寧樓市房價出現明顯的倒掛現象。

生態宜居城市

從開發的數量上看，海寧的開發體量應該是非常龐大的。對於整個海寧樓市，或許面向更多的是新杭州人的群體，以及來自於上海、蘇州等區域的年輕人。

畢竟海寧市距離杭州太近太近了，而杭州的地鐵也通往了海寧。隨著長三角多層次軌道交通規劃的實施，未來5年到10年，杭州還有地鐵路線通往海寧的區域。

現在桐鄉市二手房的平均價格要比海寧貴得多，目前整個地區的平均房價高達2.08萬，而對於桐鄉的新房房價只有1.57萬，再建樓盤的數量也只有33個。

桐鄉站

桐鄉房價之所以比海寧貴，或許與桐鄉這些年大力發展城市生態環境，大力提升桐鄉的區位優勢有直接關係。

從地理位置上，桐鄉城區到嘉興城區的距離要小於海寧到嘉興城區的距離。是去年到今年位於嘉興城區的房價上漲異常迅猛。

目前嘉興南湖區房價達到了2.24萬，而秀洲區達到了2.12萬，對於桐鄉市距離它近，而且經濟、人口都不錯，自然桐鄉市的房價或許也受到了嘉興城區房價的影響。

江南水鄉

另外桐鄉整個範圍內開發的樓盤數量要遠低於海寧市，從剛需群體的角度來看購買新房的難度要大於海寧市。自然也就推動一些改善型的家庭，選擇桐鄉市的二手房。

現在很多買房安家的人重點考慮中心城市對於杭州、寧波這樣的城市來說，未來的人口會越來越多。

對於桐鄉市、海寧市這樣的縣級城市來說，在很多人的眼裡只能算得上是五線城市。

從五線城市的角度，或許城市未來固定資產升值的空間並不大。

海寧霞光

但對於桐鄉市和海寧市，或許我們並不能用五線城市的標準來看待它，而我們要以大杭州都市區以及衛星城市的角度來看待它。

杭州在全國是標準的新一線城市，對於一些更激進的年輕人來說，杭州也可以算上是一線城市。

對於海寧和桐鄉，或許很多人會認可他是大杭州未來城區的組成部分。畢竟這兩個區域與杭州城區太近了，而這兩個區域的未來優勢或許大於富陽區及臨安區。

城市蝶變

隨著未來長三角多箇中心城市的融合，處在中間的海寧市和桐鄉市，也會迎來重要的發展契機，至少多條軌道交通會在這兩個城市穿梭。

春江水暖鴨先知，如果不是這兩個城市具有很大的潛力，也不至於來自於全世界知名的企業紛紛選擇落戶海寧和桐鄉。

儘管現在房貸收緊很多，剛需群體選擇了觀望，但或許這是樓市的發展週期最為常見的現狀。

生態宜居城

2008年金融危機的影響，對整個浙江各區縣樓市房價都有很大的抑制，就算是杭州的城區也出現了大幅度的下跌。

2018年全國樓市突然由熱降冷，很多區域的房價都出現了大降價。

我們回過頭看經濟的高速發展，城市固定資產的升值是必然的發展趨勢。

每年獲得高額的收益也會投入到城市的建設當中，現在浙江有很多縣級城市都擁有了三級綜合醫院，甚至有東陽市、瑞安市擁有三級甲等綜合醫院。

錢塘江觀潮

現在的三甲醫院甚至很多地級城區都沒有，而對於浙江的縣級城市來說，未來或許更多，而對於桐鄉市和海寧市龐大的人口支撐，對於這兩個區域的醫療設施也會大幅完善。

交通變得更美好，醫療設施大幅提升，基礎教育又緊跟時代發展，對於海寧市和桐鄉市未來的人口或許再有突破。

現在杭州對於人才落戶的要求是本科學歷及35週歲以下，這也讓很多新杭州人選擇到周邊城市安家，那麼對於靠近杭州主城區的海寧和桐鄉來說具有很大的優勢。

生態宜居之城

從人口聚集上，海寧市和桐鄉市未來的人口很可能會達到130萬以上，而海寧市和桐鄉市的產業本身就走在浙江的前列。

從地理位置上，海寧市和桐鄉市處在長三角最為核心的區域，海寧和桐鄉到上海的距離，或許只要20分鐘即可通達。

絕佳的地理位置，促進未來這兩個縣級城市的蝶變，而隨著大杭州城市格局的不斷擴大，這兩個城市或許也能融入杭州建設。

海寧市和桐鄉市只是浙江縣級城市發展的縮影，更是浙北縣級城市典型的代表之一。

海寧錢江潮

隨著兩個地方經濟的高速發展，未來大量的人口聚集，也會推動這兩個城市再次蝶變。

從短期的角度來看，桐鄉市和海寧市新房房價的上升空間，或許還有很大，畢竟新房和二手房倒掛了。但對二手房的角度，獲取桐鄉市和海寧市房價上升的空間並不大。

從中期長期的角度來看，桐鄉市和海寧市本身就是大杭州都市圈重要的衛星城市，更是嘉興經濟最為發達、人口最多的區域。

江南水鄉之城，桐鄉烏鎮

隨著未來這兩個城市融入大杭州都市區、嘉興城區、上海都市圈，對於這兩個地方來說，未來樓市固定資產的升值空間或許還有一定的距離。

看好桐鄉市與海寧市的經濟發展，當然也看好這兩個城市樓市的發展潛力，兩個城市樓市的未來應該更加穩健與健康。

個人見解，僅供參考。