前言

對於房地產行業來說，每年9月都是銷售旺季，但是在今年，卻出現了樓市跌聲一片的慘況。今年上半年房，全國新房市場表現依然較為火熱，但在第3季度，隨著國家政府陸續出臺“人、房、地、錢”四位一體等調控制度，大眾的消費開始迴歸理性。

與此同時，在人口、區域、經濟等不同要素作用下，全國各地的樓盤在下行中持續分化，“限跌令”和加碼“調控”更是加劇了房產的寒冬，在這種背景下，房地產迎來近7年來的最差表現。

除了新房之外，二手房市場的成交量也出現了數月下跌的情況，並且這種現象呈現擴大化趨勢，土地市場同樣遭受冷遇，全國300多個城市的土地成交面積比往常下跌了超過三成。在全國100強的房地產企業中，超過9成的企業銷售額都出現了明顯的下降趨勢。

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不少專業人士對房地產的未來趨勢進行分析，預計在供需兩端的持續調控下，未來的房價將會逐步穩定，既不會出現大漲，也不會繼續暴跌，但可以預見的是，交易必將變得越來越困難。

作為全國樓市的先行指標，深圳目前已經出現了非常明顯的縮量態勢，按照往年的資料來看，一般深圳的每年的月度平均成交量都在5000套以上，即使是在2020疫情期間，深圳的樓市成交量也並沒有受到太多衝擊，甚至在5~7月份成交量更是超過了10000套，在最高峰時期，每月可達13,000多套。

但是到了今年，這種盛況再難重現，從五月份開始，房產的交易量就持續走低。在5月份時，房子的成交量僅僅只有3027套，但是等到8月份時，成交量更是已經下跌到不足2000套。

在深圳的房產交易史上，從來沒有發生過連續三個月二手房交易量如此低迷的情況，竟然連續多個月每月成交量不足3000套，和去年相比整整跌了4倍多，這絕對是讓人難以相信的資料。

當然了，這也並不是說深圳往年的每個月交易量都會超過3000套，但一般只有在過年期間，因為人口陸續返鄉，才會出現交易量不到2000套的情況，而這種資料的低迷狀態一般不會超過三個月。

和深圳類似，上海也發生了同樣的情況，在8月份，上海的二手房成交量也大大降低，環比下降了24%，同比更是嚴重下跌了40%。可能在這裡，有些觀眾朋友就有疑問了，深圳是一個人口流入和剛需非常多的城市。

根據2020年的人口普查資料顯示，深圳的常住人口超高達1,756萬。在人口如此密集的情況下，為什麼房價已經出現明顯下跌，但是人們的購買慾卻下降了？剛需們都去了哪裡呢？

02

答案很簡單，那就是現在的剛需都還在觀望階段。雖然買房的成本下跌，但是這些潛在的購房者也需要考慮租房和買房之間的成本差異和未來的市場行情，如果在居住條件差不多的情況下。

當剛需們發現買房後的月供要比租房的月供少，再加上手上又有一筆首付，而且對於自己所在的城市發展非常看好，那麼就有極大的機率會選擇買房，但如果租房更便宜，那麼這種觀望就會持續更長時間。

和中國相反，在過去一年，美國的房價不降反升，甚至出現了暴漲的局面。在美國的歷史上，這種暴漲是相當瘋狂的，其本質離不開利益的驅逐。最主要的原因就是美國出臺了新政策。

即30年平均按揭率從4%降到了2%，雖然兩個點看似不多，但攤到動輒百萬的房產上去，這兩個點的利率所帶來的數額就十分驚人了。這一政策的出臺，大大降低了人們購房後的月供成本，所以很多租房的人就會開始考慮買房這一事宜。

如果我們對這個資料再進行仔細盤算，就會發現，即使美國去年的房價漲了20%~30%，但是因為利率降低，所以對於美國人來說，如果買房的話，雖然總額升高了，但是每個月自己需要支出的月供總額卻不增反減。

在美國，除了紐約曼哈頓和舊金山灣區這兩個地方以外，其他地方基本買房的月供數額和租房的租金數額都是差不多的，甚至有些地方月供要低於租金，在世界的多數地區，其實也都是這樣的。

以美國西雅圖北部的一個獨立屋來舉例，這種在美國非常常見的獨立屋，一般市場掛牌價是65萬，而如果租出去，每個月的租金大約是2600美元，由於今年出現了較為嚴重的加價搶房情況，所以一般需要多花5萬美金，也就是需要支出70萬美元才可以拿下這棟獨立屋。

我們可以假設，如果有人以三成的首付按30年按揭買下這套房，屋主每年需要交的錢包括2034美元的月供、每年4583美元的房產稅，以及每年9美元的房屋保險，這樣均攤下來的話，每個月要承擔的資金是2491美元，而這個數字明顯是低於2600美元的租金的。

除此之外，我們要考慮一種情況，那就是隨著經濟的不斷上升，租金是每年都在上漲的，而如果是月供的話，在30年內金額都會保持不變，因此即使房屋價格上漲，購買這套房屋需要比報價多花 5萬美元，但和租房相比，也是一個較為理性的選擇。而這還是在我們不考慮租金回報率的情況。

03

• 很多觀眾或許會有疑惑，既然供房明顯比租金要划算，為什麼在美國沒有出現全民買房的現象呢？

如果有這種疑問，說明大家還不理解其他國家的社會狀況。雖然很多國家的月供都比租金便宜，但需要注意的是，買房是需要先出一大筆首付的。

而在發達城市，房價高，儲蓄率卻偏低，所以很多人並不會將自己的錢用來儲蓄，因此對於他們來說，想要一次性拿出一大筆錢做首付，很多人並沒有這個能力。另外在海外資本市場，尤其是美國，投資的回報率要遠遠高於買房，如果他們將買房的錢拿去用於投資，比如說買納指100或標普500，從長期來看，這種投資能解決以後他們財富上的後顧之憂。

反觀我們中國，其實深圳和許多城市的情況並不相同，比如售價1,000萬的住宅，你大概只需要花1萬塊錢就可以租下，而且這種價格如此高昂的住宅不見得能夠順利租出去。而你知道買下1000萬的住宅每個月需要花出多少錢嗎？

如果按照正常的30年月供來算，現在深圳購買第1套房子的最低按揭利率是5.1%，那麼每個月的月供成本是4.66萬，也就是買房要比租房每個月多支出4倍多的金錢。從這個資料也可以看出，其實和美國人相比，中國的買房者租買成本差異明顯，所以觀望成本是要比較低的。

在美國，如果你想住上1000萬的房子，那你每個月最少需要拿出5000美元來付租金，而中國如果想租到這樣的房子，每個月只需要支出1萬人民幣。所以很多人都會評價說，在熱點城市住宅租金的回報率實在太低，大概只有1%，而這種情況正是因為房價太高，租售比嚴重不平衡所導致的。

當然了，面對這種情況也有些人調侃說，，租售比嚴重不平衡既能充分照顧租客，也能讓業主的財富不斷保值，甚至緩慢升值，分明就是雙贏的局面。所以呀，只要房價不漲，剛需們就沒有迫切買房的需要，而這種情況的持續發展，只會讓房價變得越來越低迷，除非中國最終的租售比能像海外市場一樣，達到一個較為合理的水平。否則，只要房價不漲甚至一直下跌，剛需就全沒了。

當然了，可能有些人又會有疑問，明明現在中國的房價市場是供不應求，住房存量還有嚴重的缺口，才會讓房價升得這麼高，那麼如果住房存量真的這麼稀缺，為什麼租房的成本會不斷下跌呢？中原地產從2004年5月開始就一直在持續跟蹤北上廣深的二手房租金。

根據相關資料顯示，和2004年相比，如今北上廣深二手房的平均租金大約只漲了一倍，考慮到通貨膨脹的情況，其實成本是不降反跌的。

04

事實上，買房真的是人生的剛需嗎？

我對此一直持懷疑態度，很多專家都喜歡將一句話掛在嘴邊，那就是投資需要謹慎，剛需則需要快速買進，這句話在我看來簡直是無稽之談，因為投資有風險，所以用自己辛苦積攢下的錢財去投資的時候就要謹慎。

但是剛需也需要投入我們大量的資金成本，為什麼就不能謹慎而是要快速入手呢？即使買房是剛需，但房價也可能會出現下跌的情況，在購買同樣的東西時如果能以更低的價格拿下，對我們來說不是更有利嗎？現在房價明顯已經出現下跌狀態，那麼為什麼不能等一等為自己省點錢呢？

從總體來看，中國的樓房成交價還是比較平穩的，幾乎沒有出現過太嚴重的下跌現象，但是在不少區域性地區，還是有很多業主吃了大虧的，比如2017年3月，有不少業主都在燕郊買房，和第2年的買家相比，這些第一年的剛需們大多都多花了200萬元以上，在這種情況下，損失的都是自己的心血，還能說剛需必須快速買進嗎？

其實在經濟學理論的角度，並沒有所謂的剛需，當我們形容某項需求時，都是以必須性、要用需求、價格彈性來衡量。以價格彈性舉例，假設糧食漲價，需求量也不會發生太大的變化，因為我們每個人都要吃飯，這種需求不受價格影響的情況，就說明糧食的需求彈性價格比較低下，但如果是某樣奢侈品突然價格瘋狂上漲，那麼它的銷量一定會出現大幅度的降低，這說明銷量嚴重受到價格的影響，也就意味著價格的彈性比較大。

總結

剛需則是指無論價格怎麼變化，我們都必須要購買的產品，而真的有這種商品嗎？事實上，現實生活中沒有什麼是不可以沒有的，如果說買房真的是剛需，那麼為什麼當房價下跌時，會出現這麼多人只保持觀望，甚至這種觀望那個狀態仍將長期持續下去的情況？這就說明買房其實並不是剛需，賺錢才是剛需，假設你是一位買房人的話，看到這裡你還會覺得買房是一件迫不及待、非做不可的事情嗎？如果你有不同的看法，歡迎點贊留言！