21世紀什麼最貴？人才！
01
房地產退潮
2003年4月，巴菲特以1.6港元左右的價格買入中石油，總共買了20多億股，持有到2007年按十二三塊錢的價格清倉離場。
四年左右時間賺了三四十億跑路。
老巴十幾塊錢清倉，後面瑞銀高盛們接盤俠，短短兩三個月時間就把中石油的股價從10多塊錢一路炒高到20多塊，許多股民都嘲笑巴菲特4年持有不如瑞銀高盛們3個月倒手來錢快。
後來中石油迴歸A股以48元天價開盤，所有相信中石油會站上100塊的散戶們被一網打盡。巴菲特和瑞銀高盛們賺走的利潤，都是後續散戶股民們不斷分期還款預付出去的。
股票的殘酷性讓人意識到：有錢還是該買房，靠譜！
後面的歷史走勢也確實告訴了中國人一個硬道理：房地產比股票靠譜許多。
2007年上證指數最高是6100多點，到了2021年的現在還在3600點左右打轉轉。
2007年全國平均房價是3100多一平，到了今年全國均價已經突破萬元大關。
股市十年難磨一點；另一邊的樓市十年三倍，熱門城市十年十倍。
在過去幾十年裡，房地產行業野蠻生長，房價日行千里，還作為國民經濟的最大支柱，綁定了幾十個關鍵行業，綁定了地方經濟與財政，綁定了居民口袋。
地方搞土地財政，金融機構輸血房地產，讓房價在上升通道上繼續疾馳。
很多人早就不把房子當房子了，而是當成發家致富的手段，甚至資金門檻夠不著的人選擇了集資炒房，出現了深房理之類的機構，把房地產玩成股票。
但今年整個市場環境徹底發生了變化。
七普資料出來後，人口危機的前兆已現，上面在房地產上立馬踩了腳急剎車。
5月公佈七普資料，6月集中整治教培行業，7月就開始拿房地產開刀。短短十幾天裡，從中央到地方，各類樓市政策加碼已經接近50次。上海、深圳和北京等多城公佈土拍新規，都把土地溢價率卡在15%的紅線以下。
房地產行業往年的“金九銀十”，今年徹底消失。
自7月開始，上海等一線城市的二手房成交金額和成交量就開始下跌。
上海8月份全市共成交二手房1.8萬套，環比下降24%，同比下降40%，為今年以來最大幅度的下跌，已跌至疫情前的月均成交水平。
北京二手住宅網籤量15492套，這個網籤量比7月份的17855套，驟降將近2500套，下降幅度13%。與六月份二手房網籤量18182相比，暴跌近3000套，下降幅度15%。
深圳二手住宅成交量連續第5個月下跌，僅成交2043套，相比去年同期的11322套，同比下跌81.96%，創下了近10年新低。
到了9月，深圳成交僅1765套二手住宅，同比暴跌近八成，12年來第一次跌回“1”字頭。
在人口超2000萬的深圳，月度二手住宅成交竟然不足2000套，上海9月二手房成交量再次下跌到僅9800多套，相較於8月的約1.8萬套，下降約40%！首次跌破萬套成交。
曾經最堅挺的一線城市的樓市，在一輪又一輪的政策衝擊下，也遭不住了。
今年是真正意義上的“房住不炒”元年，房地產熱火朝天的行情可能一去不復返了。
02
房地產與城市化
那房地產在中國又到底是為什麼漲得如此瘋狂？
根本在於地方上財權與事權之間的矛盾以及快速的城市化。
我國自 1994 年實行分稅制後把稅種統一劃分為了地方稅、中央稅和地方與中央共享稅等。
而地方上普遍事權大於財權，簡單來說就是錢少事多。要搞各種各樣的專案啊，很多專案上面又不撥款，光靠那點稅收是不行的，所以從財政方面來講，地方必須想辦法自己圈錢。
上面給了地方土地出讓金這一塊的空間，90年代的土地出讓金的規模還比較小，只是一筆不怎麼起眼的收入。然而在中國全面實行住房商品化改革後，土地出讓金的規模持續膨脹，到2020年達到8.4萬億左右。
這是地方為了化解財權與事權矛盾，在自己許可權範圍內找出路的必然結果。但這一部分的成本自然就體現在了房價上。
但是，光有建好的房子還不夠，還得有人來買。住房商品化改革正好碰到了城市化最快的時期。
古代中國的總體城市化水平也是很高的。早在戰國時候，城市化率就達到了驚人的15% 。唐朝天寶年間，城市總人口達到1100萬人，全國總人口約為5300萬，城市化率達到20.8%。宋朝的城市化率，則達到了22%的水平。明清以後，城市化的勢頭減緩，城市化率反而下降了。
城市化率和人口遷徙的自由度有關，如果人口被固定在土地裡，不能自由遷移，城市自然要小得多。
新中國剛建政的時候，人們遷徙自由比較大，到了1960年以後，這個自由就被收回了，結果就是從1960到1978這將近20年間，城市化率幾乎沒有上升。
1980年代雖然經濟發展很快，但是不鼓勵農民進城，企業形態也多以鄉鎮企業為主，城市化率只有小幅上升。
到了1990年代，政策上開始鼓勵農民進城打工，城市化率才開始大幅增加。
城市化推進過程中，本來在城市的人依舊留在城市，此外有更多的農村的人往城市中流入，新的人口=新的購買力，新的購買力=商品價格增長。
土地財政撞上快速城市化這一劑催化劑。乾柴遇上烈火，把整個國家都燒得通紅。
03
從找地到找人
這個發展模式下有個非常明顯的特徵：“重土地，輕人”；“重規模、重擴張”。
那麼弊端就顯而易見了，對土地的重視高過人。
城市居民生活質量改善和生活方式轉變，都需要更多的土地資源作為支撐。如：居住條件改善需要更多居住用地，私家車出行的普及需要更多道路及交通設施用地。
地方上就在土地方面下功夫，瘋狂找地。
2006—2019年，全國650餘個縣級及以上城市的城區常住人口由3.7億人增長至5.2億人，年均增長2.7%。
但是建成區面積由3.4萬km2增長至6.0萬km2，年均增長4.6%。
城市土地年均增長率是人口的1.7倍，土地的增長速度遠比人要快。
與其說過去是人口城市化，還不如說是土地城市化。
建設用地資源完全由各級政府配置，服從於地方發展最關心的兩個目標：
一要有突出的政績，二要擴大政府收入。
政績目標驅使過度追求GDP增長，往往忽視經濟效益和長期可持續發展，導致各級政府不顧條件，投入大量土地和資金競相建設開發區、高新產業園區。
目前全國僅列入國家級的新區、自貿區、經濟技術開發區、高新產業園區就有幾百個，還有更大數量屬於省、市、縣各級的開發區、產業園區，有些鄉鎮也不例外。
同樣由於政績觀的驅動，不少地方城市建設過度追求豪華氣派，特別熱衷於大拆大建，不計成本建設“花園型城市”，以追求短期內城市煥然一新的效果。
只有一個街道和8個鄉鎮的獨山縣，卻借了400億債務打造景觀，便是政績觀的驅動的“集大成者”。
為了提高政府收入的目標，地方政府往往熱衷於徵地賣地，抬高地價，推動房地產開發，以獲取更多的土地出讓收入。不少大城市還在壟斷地源的情況下促進了房價不斷攀升，加重普通居民的住房負擔，推高商業租金成本。
如此做法下，只讓城市變得越來越不宜居，人們生活在城市裡只覺得越來越累。努力工作一輩子，還買不起一套房。
城市真正的核心，是人。土地價格、房產價格再高，也要人來買單；房價炒的再高，也要人來接盤。按揭要靠買房者的收入來還，新蓋的學校和醫院，也是要服務於人。
什麼住房商品化、土地資本化，說到底就是人的收入資產化。支撐起房價、地價，支撐起城市產業，支撐起教育、醫療，支撐起一切消費的還是人的收入。
沒有了人，什麼都沒了。
所以，房地產現在退潮，就應該從土地的城市化轉變成人的城市化；既要‘面子’好看，更要‘裡子’實在。
其實很多城市已經看到了這一點，開始了接連不斷的“搶人大戰”。
並且，城市間的搶人大戰，從最開始的擺姿態，到現在明碼標價給實惠的著急了。
自2017年武漢提出“百萬大學生留漢”以來，各地紛紛開始加入這場“搶人大戰”。與一線城市人才“不請自來” 相比，二線城市吸引人才，算是使出了“渾身解數”，不僅給錢、給房、給戶口，對於落戶的門檻更是不斷降低。
即使在遭遇新冠疫情的2020年，一些大中型城市也沒有放慢“搶人”的步伐。
人口，尤其年輕人口已經慢慢成為城市最核心的驅動力，也就是說，搶人這件事恐怕將是一種持久的常態，城市在人口這個池子裡，碰撞會越來越激烈。
從經濟學的視角來看，“人才爭奪戰”的本質：“以行政力量干涉市場經濟環境下高技能勞動力的空間分佈”。
這種事件，在我們的歷史上，並不少見。
最為著名的一個案例是“52年院系大調整”。
在新中國成立初期，出於某些不可描述的原因，中央決定進行全國性的院系大調整。這次調整，共有502個院系搬出原學校，623個院系被搬進來，其中跨城市的遷移佔一半以上，共涉及38個城市和200多所大學。
許多著名學府從此元氣大傷甚至銷聲匿跡，如聖約翰大學、震旦大學、滬江大學、東吳大學、大同大學、同德醫學院、私立南通大學、中華工商專科學校等全國所有私立高校在院系調整中被裁撤，分別併入其他公立高校。
而某些野雞大學則一夜暴發成為頂級院校。
搶到了“人”，對於院校尚且如此，那對於一個城市的命運可能是決定性的。
2014年的重慶已經有了相當完善的手機和電腦下游產業鏈了，特別想引進京東方。不過那時京東方的局面，技術有，錢不夠，還不是小數目，差了三百億。
這時候，重慶雖然拿不出這筆錢，但用股票，用貸款，一系列操作，幫京東方湊足了這300億。
重慶的京東方在2015年迅速投產，供不應求，當年透過股票，就返給了重慶400億。
未來的人才對於各個城市而言，就相當於當年的京東方之於重慶。
不管花多大代價都要搞來，之後就等著人才紅利的回饋。
中國城市發展的邏輯，看來會徹底重塑，從以前的“找地”轉變為“找人”。
