今年的樓市可謂是一波三折，土拍遇冷、房企爆雷，種種訊號都表明，房價調控的力度在不斷加大。
銀行貸款收緊、官方上線二手房交易平臺、教師輪崗制度重錘學區房，甭管是不是雷聲大雨點小，最密集的時候，樓市一個月能調控上百次。
最近隨著房地產稅的“靴子”的落地，不少人都在紛紛猜測接下來的房價走勢，認為這會是控制房價的有力手段。
至於到底效果如何，咱就等正式實施之後拭目以待。
今天叔和大家要聊的才是真正的“房價大殺器”，目前已經在所有一線城市實施的二手房指導價。
北京二手房指導價，悄悄上線
什麼是二手房指導價？顧名思義，就是國家拍板定價，被點名的城市地區按照規定價格上架出售房源。
就算有人想暗中操作繼續走高價賣，但不管最後實際成交價格是多少，銀行只能按照指導價上限來核算二手房貸款額度。
就在今年國慶前夕，一份北京海淀的二手房指導價小區名單廣為流傳。
正所謂“槍打出頭鳥”，從名單上看，都是成交量大的熱門學區房。並且按照面積大小，從左到右，依次為對應指導價。（左60㎡以下，中60-90㎡，右90㎡以上）
但當時這份名單非官方釋出，內容真實性以及具體會不會實施，大家夥兒都只是處於猜測階段。
只是聽個別媒體聲稱，此政策由“北京房地產中介行業協會”給北京所有中介線下開會傳達，因此沒有官方檔案。
就在10月8日假期一回來，果不其然，還真“悄悄”上線了。
房叔8號那天立馬打開了某綠色中介平臺，就拿海淀萬柳一片兒最火熱的蜂鳥家園為例，此前的在售房源都是三四十套起，8號當天竟然只有四套。
原因很簡單，賣家如果不想按指導價下調掛牌價格，那您就只能暫時不上架房源。因為高於指導價的房子，將不能透過系統核驗。
而二手房指導價在海淀區實施了也有將近一個月，效果到底如何？咱還拿蜂鳥家園來看。
就拿最近的新聞來講，您先感受一下。直降300萬的房子說的正是蜂鳥家園，降幅基本上達到了30%以上。
而名單上的其他小區降幅，也幾乎達到了20%以上，二手房指導價的效果可見一斑。
就在10月20日，國家統計局釋出今年9月份70個大中城市商品二手住宅銷售價格變動情況。
其中北京新房價格環比持平，二手房價格環比上月下降0.2%。這是今年以來北京二手房價格首次下降，上次還是去年的2月份，並且是處於疫情期間。
但是，因為北京此次的實施區域範圍很小，目前實施時間也較短，所以未來二手房指導價是否會進一步影響北京的整體二手房價格趨勢，還有待進一步觀察。
但就眼下來看，實施的區域內還是十分“穩準狠”，房價降溫效果明顯。
此外，據有關訊息聲稱，北京海淀率先開頭將實施六個月，未來二手房指導價也將在北京其他區陸續展開。
被二手房指導價“暴擊”的一線城市
其實除了北京，深圳、廣州、上海等一線城市都已經早先一步實施了二手房指導價政策。
對此，叔也查了一下這幾個城市，自實施以來的實際效果。
深圳，是國內首個釋出二手房指導價的城市，於今年2月份開始實施，覆蓋全市3595個小區。
而自今年下半年以來，深圳大量中介關門倒閉的訊息大家多少都有耳聞。從成交量同比來看，從3月到8月，持續六連跌。
價格同比也是一路下跌，只有8月份因為成交量過少而導致價格有所回升。
廣州於今年8月31日實施二手房指導價。截至9月份，一個月以來廣州二手房的網籤量為6198套，環比下降27.46%，同比暴跌55.45%。
從深圳和廣州兩個城市的實施效果，我們不難看出，二手房指導價的出現，快速使得二手房成交量下滑，效果可以說是立竿見影。
如果房東對指導價不滿意，那麼只能暫時不上架展示房源，那麼長久來看房子的成交週期必定將會變長。
據有關統計資料顯示，9月全國二手房成交週期環比出現明顯上漲，達到去年5月以來的新高。
總體來看，依然根據國家統計局官網資料顯示，全國一線城市北上廣深，二手房房價在9月份全部呈下跌趨勢。
其他已經實施二手房指導價的非一線城市，也是同樣呈現下跌趨勢。
樓市降溫，是誰開始著急賣房了？
而就在二手房指導價出現後，市場上也不乏出現了一些賣房騷操作，前有“深圳八駿圖”。
後有“西安畢加索”，為了跳出指導價的“緊箍咒”，賣家也是使出了渾身解數。
賣家這邊不情願按著指導價來，要不就是搞出這種打包騷操作，要不就是堅持不降價。
但二手房指導價的厲害之處就在於，你降不降價，買房的人都只能按照指導價去跟銀行貸款。
一套600萬的房子，如果指導價是480萬，那麼對應的銀行放貸就會減少，相當於提高了首付，也變相提高了購房門檻，最終透過去槓桿去限制資金流入樓市。
其實針對實施二手房指導價的小區，我們很容易發現基本被控的都是一些熱門區域的小戶型剛需盤。
這些剛需房的價格一路飆升，那麼對於真正有購房需求的群體來說，無疑是離買房這件事兒越來越遠。
所以二手房指導價在一定程度上，也是利好剛需群體，讓大家真正實現“住有所居”。
另外，如果真的是房子自住的家庭，又有多少人成天盯著價格去賣房呢？真正打擊到的是哪些群體，大家懂得都懂。
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但是，叔也發現，確實有一小部分有置換需求的群體也在叫喊，因為二手房指導價的出現，給家人換房的願望當即泡了湯。
但話說回來，所謂指導價，就是要把房子的價格和實際價值逐漸拉向對等，讓炒房客“竹籃打水一場空”。
如果人人都想著等房價被炒高，自己轉手一賣，既改善了住房條件，手裡還能剩下點兒閒錢。
要真有這麼好的事兒，久而久之，那不是人人都想這麼幹？炒房客就是這麼來的。
總而言之，二手房指導價的出現主要是透過調趨勢、控掛牌、限槓桿這三點去影響二手房市場量價走勢，最終實現穩房價的目標。
就目前全國15個城市的實施效果來看，隨著成交量的下跌，房子的成交週期逐漸放緩，二手房市場也終於迎來降溫。
對於二手房指導價，您還有何高見？歡迎評論區留言。
