首開房地十分公司黨支部副書記兼副經理 徐軼
楊鎵/發自北京
作為北京市老舊改專案實踐樣板，“首開經驗”受到社會各界廣泛關注。作為踐行者，首開內部有哪些舊改心得？8月11日，中國房地產報記者來到首開所屬北京房地集團第十分公司（以下簡稱“首開房地十分公司”），採訪該公司黨支部副書記兼副經理徐軼。
徐軼從服務理念說起，把老舊改工作拆分為“三步走”，介紹了北京市首個筒子樓改造樣板工程東四十條25號院專案及公司目前重點跟進的石景山十萬平社群改造專案，用實際案例來解釋老舊改工程把住戶滿意度放在首位，為國家和人民做實事的“首開經驗”。
做好服務是老舊改工程核心競爭力
“單從技術層面來說，我們其實並沒有太大優勢。在內部會上我們也經常強調，提升自身的服務意識和服務質量，切實做好服務，我們才能夠在北京建築行業裡有一席之地。”徐軼告訴中國房地產報記者，首開房地十分公司的口號就是“打造北京市最好的建築服務企業”。
據徐軼介紹，2012年以後，北京市老舊改專案就越來越多，尤其是近兩年，北京市委提出城市更新整體規劃，再加上北京四環以裡新建專案越來越少，而過去的老房拆遷，由於拆遷成本、居民安置等各種問題，各方面都已很難協調，所以在保留首都原有風貌基礎上，整體以老舊小區綜合改造為主要方式。
首開房地十分公司在老舊改方面經驗豐富，公司全員89人，從2012年底到現在，已經參與完成了將近100萬平方米麵積的老舊改造工程。該公司在2014年以前，開復工面積為9.6萬平方米，到了2019年這個數字已經達到了71.5萬平方米，2020年及今年，更增加了近20萬平方米，“僅石景山十萬平小區一個專案就增加10萬平方米。最重要的是我們的客戶滿意率均保持在96%以上。”徐軼介紹。
提到在老舊改工程方面的市場競爭力，徐軼非常有底氣，“我們屬於國有企業，作為國企的責任和擔當，住戶滿意度一直是放在首位的，做好服務就是我們的核心競爭力。”目前，首開房地十分公司在老舊小區整治專案涉及北京市東城、西城、海淀、朝陽、豐臺、石景山、平谷、懷柔、大興九個區，59個街道，537個社群，惠及居民近百萬人。
老舊改工程中最難的也是做好服務
徐軼坦言，跟大型新建工程平均1%左右的淨利潤比，老舊改專案要好一些。大型新建專案看似規模更大，但成本也高，最終淨利潤很低。而老舊改不同，這是一個多方施工工程，還帶有一定裝飾裝修性質，包括建築方、園區有綠化景觀設計、道路改造、管線施工，多方合作，整體上利潤率較比新建工程要好，關鍵是工期短，一般在6個月左右就能完成，有利於成本控制。“經濟效益方面其實還好，但最難的是做好服務，讓住戶滿意。”
關於服務工作有多難，徐軼向記者推薦了北京BTV7錄製的《向前一步》節目，其中有一期名為《十萬平的平安事》說的就是現在他們正在施工的石景山十萬平社群改造的事。
石景山十萬平專案施工現場（首開房地十分公司王偉攝）
徐軼介紹，十萬平專案存在歷史遺留問題，雖經石景山區住建委、區政府管城建工作人員做過數次調解無效，最後實在沒辦法上了《向前一步》節目。從節目中可以看到“錄了七八個小時，中斷十數次，看了節目，就知道當時有多難了。”
專案推進過程中的辛酸苦辣一言難盡，徐軼用“篳路藍縷”來形容當時的情形。該期節目真實反應了老舊改專案中，多方達成一致的實際難度。
據其介紹，該專案後經當地區政府、街道辦事處、物業方及施工各方合力協調，反覆做工作，最終取得大部分居民的理解和支援，從阻攔進場施工，到後來終於能順利施工，目前已經完成70%工程量，預計今年“十一”之前可以交工。
如果十萬平小區屬於前期遺留問題形成的特殊案例，那正常專案推進過程中的居民配合問題就是常態，“比如管線改造，需要入戶，這管線從頂樓到一樓，是貫通的，要改造這條管線，需要所有住戶同意，並且需要在同一時間點上，所有住戶都在，能統一配合。一個單元居民中只要有一戶不配合，都會影響施工進度。施工不難，難的是做好溝通，做好服務，最終才有可能贏得滿意和認可。”
老舊改專案“三步走”
老舊改專案整體改造是由各街道牽頭，向北京市委上報、立項，再進行社會招投標。前期街道來做，後面整體設計需要取得居民認可後再開始招投標工作。對施工企業來說，前期工作包括入戶調查、改造諮詢、信訪接待、做好接訴即辦等。
“我們需要了解每位業主的需求，才能結合完善設計相關問題，跟業主溝通第一是進行專案諮詢，第二是徵求意見，第三是在溝通協調基礎上幾方達成一致的情況下籤署相關協議，然後才是實施改造。前期溝通工作是第一步，也是非常重要的一步，一般的公司這一步要麼是不做，要麼做得不夠好不夠細。”徐軼解釋到。
在完成第一步工作後才進入第二步內部改造。這一步包括更換保溫窗、改造上下水、改造供暖裝置、室內其他管線改造等。徐軼介紹了2019年老舊改工程的一個網紅專案：東四十條25號院。這是北京市第一個筒子樓整體改造專案，原來廚房、衛生間都是公共的，老舊改設計中做了全面升級，“我們在整體戶型設計方面下功夫，滿足居民生活需求，增加獨立衛生間及廚房，同時還做到整個居住面積不變。”徐軼介紹，由於各門各戶情況不同，部分居住面積有減少的，他們在公共區域提供一個小倉庫，比如一層樓梯下面的公共空間提供一個一平方米左右的小型儲物間。
東四十條25號院專案整體來說是北京市首先做的一次嘗試，由於設計改變，所有管線都要改，原來沒有煤氣管道，居民都用煤氣罐，改造後煤氣管道入戶，暖氣管道也進行了全面升級，同時進行了樓體加固和外觀更新，整體改造時間不到一年，最終效果在居民中贏得了極高滿意度。
如今，這個專案為老舊改專案樹立了成功樣板，北京市住建委領導、東城區政府相關部門領導都曾來專案參觀，也是相關開發公司學習的物件。
老舊改專案的最後一步是提升社群服務，包括綠化景觀建設、規劃增加停車位、增加功能性服務設施等。這三步是做老舊改專案的全過程。
城市更新是“三贏”
“其實老舊改對國家、對居民，以及對企業來說是三贏。”徐軼表示，目前北京市四環以裡，以老舊小區為主，進行全面拆改不太切合實際，棟樓拆遷成本非常高，既要提高人民生活的居住環境，又要保障首都風貌，老舊改算是政府最佳選擇。
“對國家來說，用最小的投資來改善人民生活環境，無論從北京市委整體城市規劃，還是從中央對北京市建立首都核心區相關要求來講都是貼合的。對居民來講，在原地不動的情況下，提高了居住安全性、宜居性，而且沒有什麼過多的花費，卻實實在在的享受到黨和政府的關懷。對企業來講，比如我們這樣的公司，從2012年大型新建和裝飾裝修為主，到2014年將目標轉移到老舊改，對於企業經營性、整體戰略、經濟效益各方面都有提升。老舊改屬於短期工程，有利於我們這類人員不多，有一定施工能力，肩負國企責任的企業發展。”據徐軼介紹，目前北京老舊改專案非常多，“老舊改還有一項叫恢復古都風貌，部分老北京特色的老四合院修復就屬於這類，故宮的修復我們也參與了一小部分，不過主要還是以樓房改造為主。”
“任何時候，住戶滿意度才是我們最關注的重點，首開肩負的是國企責任。”徐軼介紹，目前舊改門檻全面放開，今年北京市委書記蔡奇在講話中就曾要求，在做老舊城區改造專案，原來以國企為主，現在要引入社會資本，建設方將出現多元化，因此對我們而言的確將帶來一定的壓力，但我們將始終堅守為民服務、為黨分憂、為首都添彩的信念，迎接挑戰交出國企合格的答卷。
關於這點，徐軼表示，北京市老舊改資金壓力還是很大，今年一年計劃改造400多個老舊小區，對北京市政府來說，單單政府出資很難滿足整體資金需求，資金壓力顯而易見，引進社會資本能緩解一定市政壓力。未來，在老舊改小區改造上，提倡“共建、共治、共享”，多方投資，包括政府、開發企業、住戶三方共同出資，以最小投入做最大升級，這樣的佈局或者才是老舊改的長久之道。
而針對引入社會資金後是否會增加競爭，徐軼則表示對公司影響不大，“誰做得好，誰中標，這塊還是靠實力、靠服務、靠企業擔當說話。”
