2021年我們打算拼命成為房奴，最近也開始線上線下看房。作為買房小白，剛開始有許多基礎概念都弄不明白，聽著一堆專有名詞總是一臉懵。北京買房畢竟是一件人生大事，需要認真謹慎對待，我便首先對自己進行了理論知識掃盲。經過了一段時間查閱資料，以及和中介諮詢，慢慢得清楚了許多。所以打算把學習到的知識整理記錄下來，第一方便自己查閱，第二送給像我一樣的小白。
一. 房屋建築相關
普通住宅與非普通住宅
1：普通住宅
普通住宅需同時滿足以下3個條件：
住宅小區建築容積率在1.0(含)以上，以評估報告所示容積率為準
單套建築面積在 140 平方米（含）以下，以房產證所示建築面積為準
依照房產所在區域，滿足所購房產的單價或總價（滿足其一）低於所在區域的單價的最高限價或總價的最高限價。
五環內：單價 < 3.96 萬/平方，總價 < 468 萬/套
五環至六環：單價 < 3.168 萬/平方，總價 < 374.4 萬/套
六環外：單價 < 2.376 萬/平方，總價 < 280.0 萬/套
注：公房一般為普通住宅，但是對於超過 140 平米的公房，大部分銀行算普通住宅，具體每個銀行不同。
2：非普通住宅
上述三個條件有一條不滿足即為非普通住宅。非普通住宅會額外交很多稅，下面會專門有一節介紹各種稅費的。對於非普通住宅，網籤時基本上是按照普通住宅的最高來籤，即：
五環內普通住宅最高貸款 303 萬，五環到六環是 243 萬，總價減去最高貸款剩下的全是首付。這樣算下來，首付是遠超於首套首付比例30%的。
1：塔樓
塔樓一層樓起碼有四五家住戶，中間才是電梯，這四五家住戶就圍繞到電梯分佈的。塔樓分為方型、T型、蝶形、楓葉型等等，目前市面上最多的就是方型。
優點：房價較低；空間結構靈活，宜於改造；公攤面積小；結構強度高，抗震性好。
缺點：至少有一個寬面是牆，採光和通風效果較差，無法做到前後通透；居住密度高；容易出現暗角（採光差）和邊角地帶；偶爾會有奇形怪狀的戶型出現
2：板樓
板樓最大的特點是每戶住宅都能夠南北相通，前後通透沒有任何阻擋。戶數一般不會超過4戶。板樓分為長走廊式和單元式拼，目前市面上最多的就是單元式拼接：若干個單元連在一起拼成一個板樓。
優點：採光和通風效果較好，基本上每一個房間都能得到充分的日照，且有穿堂風吹過，室內空氣流通性也強；容積率低住戶相對較少。
缺點：大戶型偏多，單價和總價都較高；戶型格局不宜改造。
板塔結合
板塔結合顧名思義，同一棟樓既有板樓，又有塔樓。而板式結構的戶型一般是位於單元的兩個端頭，或者最中間，且為大戶型；小戶型就是塔樓。
單元中間為板樓的板塔結合樓圖
二. 買房政策相關
滿五唯一
① 滿五”是指房產證從出證開始計算，時間滿五年或超過五年；不同房屋性質判定標準不同，具體的如下：1）商品房：房本填發的日期或契稅票滿5年。2）公房：房本填發日期/契稅票/購房合同/第一購房房款的收據日期，只要上述條件滿1個就算滿5年。3）繼承房屋：繼承房屋以原始房產證日期計算是否滿5年。4）贈與：贈與直系親屬，按房本以原始日期計算是否滿5年，贈與非直系親屬，按贈與後的日期算滿5年。
② “唯一”則是指以家庭為單位（配偶及孩子），業主在該省份內，登記在國土局系統裡得只有這一套房子。
通常情況下，房子滿足“滿五唯一”的條件即可是免房子的個稅和增值稅。
2. 商貸買房首套、二套房認定原則
北京的限購政策是“認房又認貸”。認北京的房，認全國的貸款。負責認定的部門有兩個，一是銀行，二是房產登記機構。如果涉及到貸款的話需要同時滿足兩個部門的認定。認定標準是以家庭為單位，以戶口登記為準。全家必須都滿足標準的才行。
首套：北京無房，全國範圍內無商業性住房貸款記錄或公積金貸款記錄，且一年內無離婚記錄
二套：北京有 1 套房，或全國範圍內有商業性住房貸款記錄或公積金貸款記錄，或一年內有離婚記錄
拒貸：北京有 2 套房 / 全國範圍內有 2 套及以上未還清的住房貸款。
