芙蓉裡位於中關村高高科技園區中心地帶。人民大學、北京大學、清華大學、等著名學府散佈周邊，中關村矽谷電腦城、海淀體育館、圖書館等。周圍有綠野連綿的頤和園公園，國際高爾夫球場。
疫情當前，海淀區，甚至是北京市的房價是否受到了影響？
其實，早在這一波疫情之前，海淀區的房價就面臨著“指導價”的調控。
9月底，海淀針對29個熱門住宅小區，就60平米以下小戶型、60-90平米中戶型以及90平米以上大戶型均給出了指導價。掛牌指導價執行開始時間是10月8日，執行週期暫定半年。
上述29個小區釋出的指導價格較市場成交價來看，相對較低。對此，有被“指導”的個別業主直呼“不賣了”，也有業主給出“跳水”價迅速脫手，更有業主讓客戶私下轉賬，以達到自己的預期成交金額。
北京這一輪行情，自去年末開始啟動。
春節過後，北京樓市迅速變熱，買賣雙方的熱情都很高，東西城對口優質小學的房子，房東都在待價而沽，說隔夜就漲價一點都不過分。
有回龍觀的業主說：“春節過後，小區內帶看的中介一波又一波，已經好幾年沒見過這場景了。”
在核心區，基本是普漲，很多板塊同比去年，漲了15%以上。像東西城，還有西北旺、望京這種產業基礎比較好的片區，有些小區的高點漲幅甚至在30%以上。
簡單總結年後的市場就是：優質板塊優質房源基本普漲一輪，區域性出現過熱現象，但整體大行情未溢位到郊外板塊，就被政策壓制。
現在北京樓市的二手房是不斷地在降溫，大家可以看8月份北京樓市的二手房成交量明細，現在北京二手房成交量單日連900套都突破不了，進入九月份，據部分門店反饋，最近願意談價的業主增多，再加上近期銀行信貸收緊，市場已有向買家傾斜的走向。
市場資料也佐證了這一點。9月份北京二手房成交僅12575套，和3月份的2.2萬套成交量相比，幾乎腰斬，即使環比8月份，也下跌了21%。麥田資料監測也顯示，今年國慶7天小長假，帶看量比去年同期多了5%，但成交量卻下滑近20%。
北京樓市以後的走勢肯定是分化得更加嚴重了，一些普通二手房，還有之前被重點打擊過的學區房，房價估計還會繼續下跌，而一些給高淨值人群準備的高階住房，房價有可能不會下跌太多。
現在北京樓市最大的利空是二手房房貸額度不夠用了，沒有信貸支援，北京樓市也只有冷了。
