中國城市的幾種功能區

中國城市一般有哪些功能區？分佈是怎樣？哪些區現在有價值房產價格高？哪些區未來有發展房產升值幅度大？這些房產知識對於買房是非常重要的，先確定區域再決定小區樓盤。今天先介紹城市的幾個常見的功能區。再對最核心價值幾個功能區的優劣比較。

中國各級政府都是規劃小能手，從市中心，3環市區，5環各區，5環外依次規劃一般是下圖這樣的。

城市功能區分佈

大城市內部一般分為中心商業區、行政區、工業區、文化(娛樂)區、居住區、倉庫碼頭區、遊憩區和郊區。中小城市的分割槽則相對簡單或不明顯，工業區、居住區和商業區是各類城市共有的、基本的功能區。

　城市各功能區介紹如下：

1．城心商業街（市中心）。市中心一般為高階百貨商場、各類專業商店、文化娛樂場所集中的地區，也是市內地價最高的地區。這裡會吸引四周大量的居民來此購物、觀光，因此，人流量最大。同時由於人流量過大，許多城市都將城心商業街定為步行街。

2．行政區。該區往往分佈於城市重要街道。高階行政機構都集中於這裡。晝夜人口差異大，交通、通訊機構發達是其主要特徵。現在的新行政大樓，大都是從以前的舊市中心大樓搬出來去了支援其他新區域的發展了，比如搬到中央商務區或研發開發區旁邊區域。

3．中心商務區。一般位於城市的3環內重要地區。這裡一般集中了全國性和國際性的大公司、大集團、大銀行的總部。其建築物多為高層，並用高階耐火材料建成。另外，交通便利、通訊發達、晝夜人口差異大也是中心商務區的突出特徵。

4．批發商業街。在許多大城市，同類的或者各種各類的批發商都集中於固定的街區，以便於零售商和中小企業洽談貿易。

5．混合地區。為住宅、工廠、商店混合分佈的地區。在一個建築物中，往往一樓為工廠或商店，二樓以上為居室。其工廠多屬汙染較輕的輕工業。

6．工廠地區。多位於大江大河旁、港口、鐵路及公路運輸便利的地區，環境質量較差。

7．市域周邊住宅區。為中產階層居住地，白天到企事業單位上班，晚上回來居住。

8．市域周邊商店街。配合市域周邊住宅區，在交通便利的地點建立的蔬菜、副食品商店。一般商店檔次比較低。大馬路旁小區開發商自建的街邊商鋪就是這種級別。

9．副城市中心區。隨著城市的擴大和各大公司業務的擴充套件，中心商務區已擁擠不堪，在中心商務區周邊交通便利的場所建立副城市中心區是許多城市，特別是特大城市發展的基本規律。

老市中心，3環內中央商務區，5環外的新開發區，這三個區域在各種工業區，非開發區方向住宅區，偏遠郊區，風景區等區域脫穎而出，將是接下來文章比較的重點區域。

老市中心

上面介紹可知，在中國城市，城心商業街和中心商務區往往不是一個地方。城市最中心的商業街，旁邊是老破小小區。中國城市的市中心往往是上世紀50年代甚至更早就有建築，那是老房產和年代久遠基礎設施的聚集地。一座城市最早的醫院，政府行政樓，學校可能都在市區。老市區的路會比較窄，雖然主幹道會擴建但是小路還是會很窄。但隨著城市的發展，特別是中央商務區，火車站，醫院。新區開發後，政府也會搬離市區。

3環內中央商務區

從2003年開始，各個城市就爭先恐後地設立中央商務區。其實相對比老區，這已經是新區開發了。這是乘著中國改革開放發展，特別是2000年後的發展時期形成的新商務區。

2003年，40多個城市包括一些縣級市提出要建自己的CBD；到2009年，全國已經有70多個城市提出興建自己的CBD。這些CBD中的房產正好在2009年那波房產四萬億大漲之前，在很多城市，這些房產的漲價幅度是3倍。

一方面是為了支援這些中央商務區，很多行政區的政府大樓都會出現搬到附近去。當然，另一個原因也是老市區太舊道路太窄。行政區一旦搬到新區，也迅速能啟用一片新區。

開發區或新區或XX新城

開發區，為了完成偉大的產業升級，產業外溢和新區開發，把工業，研發和消費合一成一個新區。這就是2020年產業升級箭在弦上的。這次五年計劃，產業升級和產業外溢排在了很多城市的首位。

至於這個5環外的新開發區到底是什麼功能區域？各個城市發展的不一樣，可以是高新科技區，工業區，貿易區，物流區，新農業區，甚至風景區。

很多新區不一定會用開發區的名頭，而是用了其他什麼科技城未來城的更洋氣的名頭（當然開發區是要國家和省級批准的）。如武漢的光谷（武漢的商務區是王家墩中央商務區），杭州的大江東新城（杭州：錢江新城CBD。杭州錢江新城和錢江世紀城奧體中心是中央商務區）。

政府固定資產基建投資是最大的動向和證明。如果一個城市的市政府把很高比例的財政收入都投入一個新開發區中，那麼無疑，它承接的是城市的升級希望。很多時候並不是國家批准的開發區就有基建投資有未來，而是有大筆基建投資的新區才有未來。

比如這裡的副城市中心區，其實就有新區開發的最強代表。其他小城市也不敢說自己是副城市中心。但是未來科技城這種口號還是敢喊的。

隨著城市的擴大和各大公司業務的擴充套件，中心商務區已擁擠不堪，在中心商務區周邊交通便利的場所建立副城市中心區是許多城市，特別是特大城市發展的基本規律。

當然城市功能區還有：

工業區

以前的工業區會出現在市中心較近的地方。但隨著城市的發展，工業區會被搬移到郊區或其他區（縣級區）。因為行政區，中央商務區，市域周邊住宅區都比工業區的地理位置好（對應房產中所說的地段好），相比於工業區，會出現在離市區更近的地方。

高教園區

這是個新概念，一般會規劃到離市區不近，和工業區一樣的郊區。自從大學擴張後，大學都群體性地從市區搬出去到高教郊區，啟用一片新區。那裡的商業不見的繁華，工業也少，但是大學和職業學校多啊。但是，房租房價不高，因為學生們不需要租房買房啊。