拆遷評估具體難點及拆遷評估估價

對於徵地拆遷行為，其中拆遷評估是重要的組成部分，雖然相關法律對房產評估的技術標準作了明確的規定，但補償額度一般是由拆遷人單方面確定，被拆遷方始終相對弱勢。那麼拆遷評估有什麼具體難點？拆遷評估又是如何進行估價的呢？在此篇中付璐律師就相關問題來為大家進行解讀。

拆遷評估具體難點

　　對於方法單一的問題，付璐律師表示，一些評估報告僅採用一種評估方法進行評估。如果在採用市場比較法時，要求最少應該有3個以上可比例項，但一些評估報告僅有1個可比例項。這樣的評估報告難免偏失，難以達到客觀與公正。任何一種評估方法，都要求估價人員依據經驗對相關引數予以判斷與賦值。市場比較法中一般需要根據委估物件與可比例項的交易日期、區域因素、本身因素等確定相關修正係數。

在收益法中，付璐律師表示一般意義上需要推定年淨收益、年報酬率、資本化率等。不少評估報告在確定相關修正係數和推定相關引數時卻沒有闡述相關依據，或者對於有關的依據闡述不充分、不詳細，因此也會存在著欠嚴格和不科學的現象。這樣的評估結果難以達到客觀與公正。

　　有些評估報告採用市場比較法評估時，對於可比例項方面，在舊城改造中，付璐律師表示在一般意義上，商業服務用房的拆遷量往往很大，所以在此時，路線價法是一種較為適宜的評估方法。這種方法在求取單層商服用房樓面地價時效率很高。只要路線區段、深度指數等引數選擇適當，求取的評估價值一般是客觀的。但當前路線價法運用不廣泛。也時常偶有評估報告中運用路線價法，求取也存在著欠規範的現象。

　　當採用收益法評估劃撥土地商服用房收益值時，付璐律師在這裡表明，經常會有的報告把收益年限定為40年，有的報告把收益年限定為建築物尚可使用年限。有的估價人員認為劃撥土地可用無限年，於是將收益年限定為無限年。對於有的估價人員對收益年限持不一致的觀點，必然得出不同的評估結果。在目前商服用房的拆遷評估中，付璐律師在這裡表示確實存在著不適當應用假設開發法的問題。對這種未來假設用途與假設環境前提下的價值，如果採用了預期價值更高的假設用途與假設環境前提，則評估結果中將包括其改變了原用途、原環境以及追加投資後的增值。而由於這部分增值是因不動產原用途和原環境被改變而產生的，因此這部分並不屬於需拆遷商服用房的產權人、承租人。

拆遷評估估價特點

城市拆遷往往是因為舊城改造、新建和改建城市道路交通、新建大型基礎設施等而引起，因而付璐律師以為跟著我國城市建設的不斷加快，必不可少地會大規模城市房屋拆遷。因為拆遷數量大、待拆遷的戶數多，付璐律師表示由此帶來的拆遷評價數量很大，少則一二三棟，多則成片甚至多個小區。

拆遷房屋的涉及面，付璐律師表示這其中既有居民個人房屋，也有機關企事業單位房屋。既有住宅用房，也有商業用房、辦公用房、生產用房。付璐律師表示甚至還有獨立產權用房，也有共有產權用房。如果從企事業單位來說，付璐律師表示拆遷不僅涉及到企事業財產的補償問題，而且涉及到企事業單位的生存和職工家庭的生活問題。從居民個人來說，付璐律師表示房屋仍是當今我國大多數成市居民的最大財產。因此付璐律師認為，城市房屋拆遷估價涉及到千家萬戶的切身利益，所產生的社會影響很大。

相對於其他目的的評價，付璐律師表明拆遷評價的物件比較複雜。因為一個拆遷專案往往包含住宅、商鋪、辦公樓、車庫、構築物等不同型別物業，付璐律師表明這就容易導致評價方法的選擇存在較大難度。一起一次評價中還會面對很多的房屋，面對拆遷人和眾多的被拆遷人，付璐律師表明因為各自對本身利益的保護，會呈現不同的定見，導致評價的重要工作之一是和諧各種利益關係。就同一城市而言，付璐律師標明同時期、同地段、同種型別房子的拆遷補償價之間，同時期、同地段、不同型別房子的拆遷補償價之間，同時期、不同地段、同種型別房子的拆遷補償價之間都具有價格彼此關聯性。假設忽視了這種關聯性，付璐律師標明就可能引發拆遷牴觸。

以上就是“拆遷評估具體難點及拆遷評估估價”的有關解讀，對此付璐律師認為關於土地的權力和住所的權力，不論是出於何種意圖與何種規劃，徵地拆遷行為都必須保證其相關民事權力不受危害。只有如此，因土地而導致的徵地拆遷糾紛才會愈加減少，人民群眾的幸福生活才能因此安寧。