2021年，無疑是樓市變局之年。
樓Sir也寫過某大“爆雷”、某耀破產、西海岸的爛尾樓，還有各種在破產線上掙扎的企業。
今天，我們要寫的話題，也略微沉重。
主角是海南的隱形地主——魯能集團。
這個事情是這樣的：
這陣子，魯能不是在賣專案嗎。57.31億元底價，掛牌轉讓海南兩子公司股權及債權，資訊披露期滿時間為10月25日。
其中：
海南盈濱島置業有限公司100%股權，轉讓價格36.04億；
海南永慶生態文化旅業有限公司100%股權及46590.02萬元債權，底價21.27億元；
| 股權轉讓公告截圖（之一）
樓Sir查閱了股權出讓的全部詳細條款，搞清楚兩件事：
一，以海藍福源為代表的盈濱半島佔地近5000畝專案，一旦轉讓成功，住宅、商業都將易名，不再冠以“魯能”頭銜；
二，對於盈濱半島如此大的體量，甩賣方魯能公司提出了託付式要求：包括受讓方資質（資信良好，近三年無違法違規等不良經營記錄），兩公司142名員工（正式）三年內不得降薪、不得無故辭退。
| "最後兩個條款"
入主海南盈濱半島15年，一朝“梭哈”，魯能似乎不忘保留最後的周到。
那麼，為什麼要轉讓？該片區專案現狀如何？帶著這些疑問，樓Sir決定去盈濱半島現場看看。
如果你有想要看的樓盤，關注樓Sir，文章底下留言，點贊超50的，馬上安排！
熱潮
盈濱半島是海口向西一個狹長的半島，原始面積僅5平方公里，內外雙海景觀，具有瓊北地區較少見的優質地形。
| 盈濱半島區位和配套地圖
1988年海南建省時的第一波開發熱潮，盈濱半島首當其衝。
國內各家公司紛紛登陸，劃分了島上7000多畝也就是4.6平方公里的土地。
可惜生不逢時，第二年就因為種種原因沉寂了下來。
1992年，海南爆發房地產熱，盈濱半島成為熱中之熱，這裡的地皮被無數隻手翻炒，到1994年地產泡沫破滅時，留下上百棟半拉子建築。
一直沉睡到1998年，荒涼的盈濱半島突然間變身為遠近聞名的娛樂場所，然而不出一年時間，又很快敗落。
直到2003年，國務院及海南省清理整頓各類開發區時，將盈濱旅遊度假區併入老城開發區。
開發
就像清水灣遇見雅居樂、美麗沙遇見新世界，2006年，盈濱半島迎來它最大的開發者——魯能集團。
當然，美麗沙又被新世界賣給了恆大，這是後話。
碰巧的是，今日要賣掉盈濱半島專案的魯能，當初與之結緣，竟有美麗沙的催化作用。
2003年以後，盈濱半島即將要投資開發的訊息不時傳出。彼時，上海陸家嘴集團、上海綠地集團、上海廣洋集團等都傳出過合作意向。
最終都石沉大海。
原因據說是因為土地權屬複雜，被劃分得十分細碎。
| 魯能近5000畝土地分散於盈濱半島各處
2005年，美麗沙地塊競拍，魯能旗下海南英大公司參與角逐，後因故退出，最終被香港新世界集團以18億元摘得3300畝土地。
此時，澄邁對盈濱半島的重視，與魯能角逐失利後無法消解的拿地渴望，正好互補。
2006年2月，海南省澄邁縣與魯能集團在北京飯店舉行“盈濱半島及周邊土地開發框架協議書”簽字儀式。
該專案涉及盈濱半島及內灣周邊約11平方公里，其功能定位為三個“開發”：
開發綠色、生態、文化為特色的國際性為主的旅遊、度假、休閒、會展和體育公共專案舉辦地；
開發以老年人健康、康復為特色的世界性老年人療養基地和季節性居住休假基地及配套專案；
開發吸引全球性居民的理想第二居住地為目標的高檔生態住宅區專案。
當時報道還提到，魯能集團進入後，將加快建設海南永慶生態文化旅遊區專案，並將啟動海灣大橋等一批基礎設施建設專案。
如果一定要給這次開發定下投資額，魯能稱：有意在盈濱半島及周邊地區投資過百億元。
| 設計公司給盈濱半島繪製的藍圖
促成合作，離不開海南永慶生態文化旅業有限公司的穿針引線。
2007年，海南盈濱島置業成立，魯能佔股50%；此後，又向永慶生態文化旅業公司注資超過10億元，同樣佔股50%，並以這兩家公司的名義進行盈濱半島專案開發。
現狀
樓Sir查閱資料，瞭解到一些盈濱半島努力成長的事蹟。
2007年，《澄邁盈濱半島旅遊度假區規劃》獲批。
2008年，澄邁盈濱半島被定位為“海口半小時生活圈”。
2011年，盈濱半島景區配套工程開工，包含景區管理中心、4個遊客服務中心、電瓶車站、景區大門，以及303畝填海造地工程。
2013年11月，連線盈濱半島與澄邁老城區的澄邁盈濱海灣大橋開工，計劃工期24個月；延期10個月後，於2016年9月通車。媒體報道，該橋由魯能海南盈濱島公司設計建設，總投資1.73億元。
此後，還有國家足球訓練基地——金鑫足球訓練基地、亞泰足球訓練基地、月亮灣高爾夫等各種設施逐步完善。
2021年10月某天，樓Sir驅車來到盈濱半島。
非常遺憾的是，體驗感並不好。
| 盈濱大道，一步一個坑
無論是來時從南海大道上盈濱大道，還是離開時從盈濱大道連線濱海大道，樓Sir驚訝地發現，一旦地圖提示進入澄邁區域，地上大坑就一個接一個，逼得樓Sir用並不成熟的車技進行蛇形走位。
而離開澄邁進入海口段，地上的坑都被補上了。
此外，街道上的景觀樹也是一大特色。
樓Sir記憶中高大挺拔的椰子樹，在盈濱半島上竟然那麼矮、那麼密、那麼凌亂。
| 又矮又亂的椰子樹，缺乏維護
在島上轉了一圈，發現除了房地產還是房地產。
| 沿海岸線的房地產
| 早期交付的一期，業主食堂與超市已荒廢
這麼多年過去，這裡大的商超還只有一個，就是魯能海藍福源二期售樓處旁邊的“葉波大潤發”。
| “葉波大潤發”
樓Sir查不到盈濱半島近年來的收入產值，只是發現在搜尋最初的《澄邁盈濱半島旅遊度假區規劃》時，全網都沒有原始檔案；包括後續的規劃資訊也沒有披露出來。
| 只查到一個沒有圖注的規劃圖
看過太多控規圖的樓Sir，直覺這不太正常，如果有網友手裡還有盈濱半島的控規圖，請不吝賜教。
此外，國家4A級景區名單上，海南10個上榜，沒有盈濱半島。
| 盈濱半島街景一角
結合今天這個城市介面，傳達出，曾被魯能許諾投資百億的盈濱半島，過得並不好。
拿地
回看魯能對盈濱半島的開發情況。
| 魯能西區專案正在施工中
彼時任澄邁縣委副書記、縣長的楊思濤，在媒體採訪中提到：與魯能協議開發的11平方公里土地中，既要借開發商之力完善盈濱半島的基礎設施建設，又要讓盈濱半島的土地更長久地為地方謀利，澄邁縣與魯能協議採取動態的合作模式。
具體模式為：
5年至10年才開發，比5年內開發每畝增收2萬元；
10年後才開發，則按10年後的市場價出讓；
開發10年後地價上漲，上漲部分的3成為地方政府收益。
楊思濤解釋，這樣的合作，首先能減少因企業不按承諾投資，給地方政府造成的土地閒置損失；其次還能讓地方在土地升值中持續分一杯羹。
對賭協議，囤地升值。
直到2014年，海南省國土環境資源廳出手，約談12家在瓊閒置土地企業，魯能集團赫然在列，涉及5宗土地，共計2200畝左右。
| 正在施工的專案
根據海南省國土廳要求，這12家被約談的企業必須在規定時間內和政府簽訂土地處置協議，並繳納保證金，保障專案按照約定動工開發。如果不按照新簽訂的土地處置協議執行，到期不開工，形成新的土地閒置，政府將沒收保證金並無償收回閒置土地。
“動態合作”，為土地閒置打下伏筆。
後來，以魯能集團與政府達成延期開發協議而告終。
截至目前，魯能對盈濱半島的開發完成了百分之多少？
對於這個問題，接待樓Sir的魯能海藍福源二期的置業顧問表示因為才來一年多，自己並不清楚。
| 魯能海藍福源售樓處，二期高層住宅在售
樓Sir查詢到，2017年由深圳世聯地產顧問公司為魯能海藍福源專案做的市調報告顯示，“專案佔地4639畝土地，由18個零散地塊組成，其中東一區和西二區已部分開發，還剩3882畝待開發。”
11年，開發了16%。
開發進度像牛車，土地溢價似火箭。
據地產顧問公司與魯能當年的內部調研報告顯示，經過對魯能海南盈濱半島專案成本測算，魯能獲得盈濱半島專案土地的平均價格為15萬元/畝。
另一條佐證：2009年，天津廣宇發展在資產評估報告中則披露，海南永慶生態文化旅業在盈濱半島所佔土地面積共計1800畝，實際取得上述土地成本平均為12萬元/畝，經評估，截至2009年底，這些土地的價格已經上漲至50萬元/畝，價格相當於翻了兩番以上。
2014年，媒體報道，盈濱半島永慶寺附近170畝的土地轉讓報價為3.5億元，約200萬元/畝，這意味著，相當於魯能拿地成本價格的16倍之多。
2021年，澄邁盈濱半島國有住宅用地基準地價最高可達292萬元/畝。
| 2021年海南省自然資源和規劃廳釋出的基準地價
想不到結局，100%股權轉讓
本次股權轉讓，詳細披露了魯能集團對盈濱半島的投資開發情況：
海南永慶生態文化旅業有限公司旗下：
開發建設的海藍福源-西區專案，截至2020年底，專案已辦理國有土地使用證，證載土地面積合計1260247.61平方米（1890畝）。
| 現專案營銷中心
海藍福源-西區專案分為西一區（一期和二期）、內海商業街、西三西四區、永慶寺（已移交政府）等組團進行開發建設，其中西一區一期、二期已開盤銷售，西三西四區、內海商業街正在建設中。
海南盈濱島置業有限公司旗下：
標的企業現持有瓊（2020）澄邁縣不動產權第0020000號、瓊（2020）澄邁縣不動產權第0024549號兩宗土地，分別為魯能海藍福源桃花澗（東一區）商業樓和溫德姆酒店土地。
| 盈濱半島溫德姆酒店，2019年開業
標的企業開發建設的海藍福源-東區及南區專案分為東一區、東二區(西區和東區)、東三區、東四區、南一區、南二區等六大組團。
截至評估基準日2020年12月31日，當地稅務局對東一區、東三區已進行土地增值稅清算，對東二區東區、東四區正在進行土地增值稅清算。
截至評估基準日2020年12月31日，標的企業預收售房款22.88億元。
對於轉讓原因，9月23日，由魯能控股的天津廣宇發展股份有限公司（簡稱“廣宇發展”）就公告解釋過一輪了。
公告稱，本次操作意為解決同業競爭問題。截至2020年9月底，盈濱島公司和永慶公司存在的部分資產和經營等方面的歷史遺留問題未能解決完畢。
樓Sir瞭解到，魯能集團曾多次操作將地產業務轉移至其旗下上市公司廣宇發展名下，為地產業務完成借殼上市。海南永慶、盈濱島兩公司在過去魯能與廣宇的多次重組中皆因內部原因沒有成功。
去年以來，魯能集團、廣宇發展再度出現重大資產重組，其中，魯能集團、都城偉業等涉房平臺無償劃轉至中國綠髮旗下，而廣宇發展將以其房地產業務與魯能新能源進行置換。
置換成功後，廣宇發展也將正式退出房地產，成為新能源發電企業。
追憶
自1992年開始，魯能就不斷在海南排兵佈陣，盛極一時。
2006年，澄邁永慶和盈濱島兩家公司擁有土儲為281.56萬平，加上海南魯能廣大置業、海南英大、海南三亞灣三家公司，合計土地面積達到1170.05萬平，超過彼時魯能集團總土儲的二分之一。
| 魯能海藍福源一期於2016年舉辦的交房活動
2016年，魯能地產實現647億元的銷售額，2017年，更以890億元銷售額獲得房地產銷售排行的15名，贏得了地產生涯的最高光時刻。
至於魯能集團在海南的銷售情況，由於該公司並未整體上市，具體的銷售成績樓Sir沒辦法一一查證。
但一業內朋友告知，2016年4月，海南魯能推出海藍福源在內的四盤聯動，創造了一天20億元的成績。
當年，魯能海南破百億的海報更是傳遍地產圈。
| 2016年魯能海南"百億捷報"
告別
近年來，海南房地產政策不斷收窄，在2018年最嚴限購基礎上，又不斷升級。
近期，房產稅靴子落地，海南又被列為首批試點的最大可能目標點。
2020年，盈濱島公司營業收入僅3.6億元，與鼎盛時期相比，不可同日而語。
對於魯能這樣一家強調轉型，佈局商業產業、文旅產業、體育、健康、科技、美麗鄉村、民生產業、綠色能源的公司來說，放棄海南部分地產，或許並不會比堅持更難。
曾經，針對魯能進駐盈濱半島，新聞報道中出現過這樣一段話：“魯能集團的運營商角色，決定了專案的問題不是單純的‘生與死’，更是‘好與壞’的問題”。
而今，無論好與壞，盈濱半島，或許都要與魯能集團告別了。
未來，高位接盤者，能否善待？
