2021年，常聽人問：
“小四房有沒有可能取代小三房，成為市場上的主流？”
這句話的言下之意是：
“面對小四房和小三房，我應該選擇哪一個？”
這種猶豫心理產生的主要原因有兩個：
一，是人們不知道自己會不會要二胎，不知道房間數量是不是越多越好。
二，是人們不知道在若干年後的二手交易市場上，是小三房還是小四房會更加搶手。
這兩個原因從根本上來看，其實是互相關聯的。
雖然國家在引著大家往三胎的路子上走，但這股需求不會成為當下主流。尤其是在廣州這種壓力頗大的一線城市，別說二胎、三胎了，年輕人們連一胎都不想生。
所以我的建議是：
除非有堅定的二胎想法，或者說家庭成員比較多，否則不要考慮小四房。
#1
我一直覺得，小四房和大三房一樣，是市場目標客群很明確的戶型。
關於“大”和“小”的面積段，業內沒有明確的界限去定義。
在我的認知中，小四房，指建面小於120㎡的四房戶型。
大三房，指建面大於100㎡的三房戶型。
從面積上來看，兩種戶型對面積的把控都很極端。
而從受眾上來看，小四房適合的則是家庭成員多，對房間數量、總價極為敏感的自住客；大三房適合的是家庭成員不多，對空間尺度要求比較高，想住得舒適的自住客。
兩種大相徑庭的居住需求，核心關鍵詞都是自住。
因為極端，因為功能明確，所以除了上述兩類特殊群體，小四房和大三房並不適用於市場上的大部分客戶。
市場上的主流客戶，仍會選擇三房，其中，尤指得房率高的，建築面積能控制在90㎡以內的小三房。
因為它能解決購房者的兩個核心痛點。
一是房間數量剛剛好。
不會浪費，也不會太過逼仄。
如果小兩口剛結婚，可以一間自己住，一間做次臥待客用，一間做書房；
如果是一胎家庭，可以兩間做臥室，另一間做榻榻米式書房，可以臨時待客用。
如果是二胎家庭，三房也可以承受，房間數量撐一撐夠用。
而且大部分廣州家庭通常都等不到二胎來臨，就會先去置換一套大屋子了。
二是價效比較高。
從一手房的供求關係、二手房的成交週期都能看出，小三房是真的吃香，不愁轉手的時候找不到下家。
一線城市戶型趨勢
圖源：克而瑞研究
另外，懂行的人們應該也都知道，在廣州，90㎡的面積線是個檻，超過90㎡的戶型，購買時的契稅會比小面積戶型多上0.5個百分點。
綜上，我的結論是，廣州樓市近十年內，小三房的統治力還是沒人能打破的。
十年之後，就要看國家能不能給到足夠多的政策支撐，讓人們大步邁向多孩時代了。
#2
今天這篇文章我主要想強調兩個點。
第一個點，未來十年內，廣州樓市仍會以小三房為主，如果僅考慮投資，那麼小三房的優先順序高於小四房。
這在上文中已經說了，如果各位還有不清楚的，歡迎在評論區內和我交流。
接下來說第二個點：如果你有自住需求，真的想買小四房，那麼建議考慮“可塑性”更強的四房。
為了方便大家理解，我先舉兩個反面例子。
下圖，是一個典型的、沒有“可塑性”的四房：
這戶型建面約118㎡，這點從戶型圖上壓根看不出來。
房子內幾乎房間都被傢俱堆滿了，很擁擠，不敞亮。
從戶型圖上來看，東北角的臥室可以用作書房或其他功能間，不過由於位置設定的太過裡面，所以如果不用作臥室的話，大部分時間的利用率都不會很高。
再看第二個。
下圖，是另一個負面案例的代表，它的問題主要在於“為了四房而四房”：
這戶型來自於深圳，面積控制在了100㎡以內，乍看上去是不是還行。
區別於第一個戶型，它把功能間設定在了入戶的地方，這樣就規避掉了利用率不高的問題，畢竟哪怕平時沒人住，沒人看書工作，這裡做個儲物室、雜物間也完全ok。
但這戶型不能細看。
你一細看，就會發現——啥玩意兒？去洗個衣服還要路過書房？
這戶型剛入市的時候，就被深圳同行們輪流拿出來鞭打，其中，甚至有人排了一出短劇：
“媽媽，讓我住門口就算了，為什麼要把拖把和洗衣機放在我房間裡？”
“因為你的房間裡有生活陽臺啊。”
牛。
#3
利用率不高、動線不合理，為了四房而四房，這是目前市場上小四房的主要問題。
只要能把這個問題規避掉，那麼八九不離十，就能算個好戶型了。
簡單給各位舉幾個例子吧。
（為了避免打廣告的嫌疑，以下戶型皆不標出處）
79㎡3+1房，玄關處設定多功能間，實用率高，不影響行動路線。
85㎡四房，主臥帶主衛，每個臥室，包括書房，都帶飄窗，甚至還留有玄關。
順帶提一下，由於經常受到其他戶型“玄關做臥室”的衝擊，所以我第一眼看到這戶型的時候，還在想，這貨不會把玄關作為一個臥室了吧，那咋進門啊。
還好，是我想太多。這戶型還沒那麼邪門。
不過我很快發現，真有專案這麼做四房。
設計師只管湊出四間臥室的面積，至於人們怎麼進門，它才不在乎：
最後再介紹個戶型，106㎡四房，高“可塑性”的代表。
房間內幾堵重要的牆都不是承重牆，所以給業主預留了不小的改造可能性。
如果男女主人追求極致舒適，那就把一間次臥納入主臥範圍內作為衣帽間，爽翻。
如果想要更多家庭空間，那麼就把北邊中間的臥室納入客廳，形成一個南北對流的巨廳，同樣爽翻。
最後的最後，再和各位強調一次：
買房，看準地段很重要，但看準戶型潮流同樣關鍵。
如果還不清楚，就去溫習下我之前寫過的：成交週期300天！熱門專案也會砸手裡，原因竟是......
請復讀三遍：垃圾戶型總會被市場淘汰，但接盤俠絕不應該是你。
