降息！帶得動當前房價嗎？

1月20日，央行宣佈下調MLF利率10個基點後第三天，LPR跟隨下調的步伐如期而至。本次下調五年以下住房貸款LPR10個基點，五年以上則只降了5個基點。

回顧之前房地產市場來看，降息對房地產市場價格和成交量影響巨大，幾乎每次降息，都會在地產圈掀起一波漣漪。但是這次降息，市場反應微乎其微，甚至有種不解渴的感覺。下面我們來看看究竟是什麼原因，讓降息這針房地產“興奮劑”都幾乎失效的。

1、降幅有限。此次降息MLF降息10個基點，主要是刺激投資和消費信心，LPR作為“陪跑”者，只給了5個基點（五年內的房貸佔比太低太低），在房地產市場疲軟了大半年的背景下，遠遠低於人們預期。

2、LPR只是參考。雖然所有房貸都以LPR作為參考值，比如北京房貸利率首套為LPR+55，但是後面加多少，地方自己定，銀行自己定。北京首套房利率降低後為5.15，但全國很多地方這一數值高達6.0甚至更高，相比LPR的下降，地方金融政策對利率的影響要大得多。比如2021年底廣州為了刺激房地產市場，一夜之間平均首套利率從5.9降到了5.6左右，這相當於降了30個基點！

3、降息對房價的影響是“間接”的。降息5個基點到底對貸款利息產生多大影響？以100萬貸款為例，30年期貸款每月可以降低利息約31元。真正想買房的人不會因為每月多三五十元利息購房；同樣也不會因為能省這些利息而衝動消費。真正影響房價的，是消費信心。降息會刺激經濟發展，達到加快經濟增速的目的。經濟發展會帶動房價上漲，但經濟不是即時就會得到發展，有一定的滯後性。所以降息帶來的是對經濟發展帶來的房地產上漲的信心，從而達到短期刺激房地產消費的目的。

4、市場現狀。目前房地產處於2021年房企頻繁暴雷後的調整階段，利好政策頻出。開發商為了自救，降價促銷，以價換量的回款方式成為常態。市場成交趨於平穩，消費者觀望情緒較高，對於未來房價走勢也是眾說紛紜。這使得本就“買漲不買跌”的房地產，短時間內更加難以得到刺激。

雖然2021年我國經濟增速依然達到了8.1%，疫情下保持強勁的增長勢頭的背後，也是存在著不少隱患。年內來看，從一季度同比增幅18.3%，第二季度7.9%，到三季度4.9和四季度的4.0%，經濟增速下滑得非常明顯。而且拉動經濟的三駕馬車：進出口、投資和消費，僅有進出口表現強勁，投資和消費每況愈下。

此次降息，主要也是為了拉動投資、帶動消費。至於房地產行業，直接刺激作用有限，畢竟疫情常態化兩年以來，老百姓對非必要的投入顯得格外謹慎。不可否認的是，降息會對房地產行業一定會起到促進作用，但還是需要經濟帶動為前提，所以不會產生立竿見影的效果。

以上僅為筆者個人觀點，喜歡的朋友歡迎點贊轉發，更多房地產資訊，歡迎關注交流。