策略1，積極打新

透過2021年全國土地成交建面數據來看，已經同比下滑了22%，這說明什麼？說明未來1年時間內，全國新房供應量會下滑。尤其是排在前20名的核心城市，供需關係會進一步緊張，比如說廣州、杭州、寧波、佛山、無錫等城市，以及一些剛需盤，甚至改善盤都有可能會出現斷貨。

從貨幣層面來看，2022年相比2021年會寬鬆很多，同時，由於三道紅線帶來的“國進民退”，未來一年，我國新房市場的不確定因素會約拉越小，所以，對於打新一族來說，最重要的是做好兩件事情，一個是看預判樓盤的交付品質，另一個就是做樓盤的橫向對比，尋找價效比最高的樓盤。如果兩件事情做不好，你買房跟買雷，本質上沒有區別。

策略2，去高體量、高潛力的城市攢房票

北上廣深依然是最好的選擇，京滬的存量市場，以及吸金能力，是有目共睹的，所以房子是最保值的，廣深的人口流入體量在全國是最高的，說明未來成長性會很高，房子自然是硬通貨。

普通人只看到了深圳最近一年樓市的“跌跌不休”，但高手卻看到的是買房時機，這就好比2008年的抄底，有異曲同工之妙。如果有可能，我勸大家，2022年都去上海跟深圳攢房票。這才是你未來10年，最好的選擇。

對於二線城市買房的朋友來說，我勸大家要深耕一座城市，比如說你又想佈局武漢，同時還想買成都跟杭州，那麼三座城市，其實你只能選擇一個，因為房產稅即將出臺，以及還存在許多不確定的政策風險，這個時候，我們要考慮以退為進，才符合大方向。

對於已經買了三四線城市的朋友來說，2022年，你只需要做好一件事情，那就是升艙，把縣城的房子賣了，去買省城的房子，或者去長三角、珠三角核心城市買房。可能很多人搞不清楚珠三角跟長三角的核心城市是哪些？我就直接告訴你：

珠三角只有廣深是核心，莞佛是次核心，其他城市價值不大。

長三角只有上海是核心，杭州、蘇州、南京、寧波、無錫屬於次核心，其他城市價值不大。

整個北方，北京就是核心，西安、鄭州、天津、青島、濟南、大連、瀋陽，這些都是次核心，其他城市價值不大。

還記得我上節課說的24座萬億城市俱樂部嗎？這就是你買房的底線了，不能再低了。

策略3，考慮你想入手的房子，未來5-10年，是否會有人願意接手

在許多人眼裡，房子就是居住產品，完全只考慮自己住得舒不舒服，劃不划算，從來沒有計算過你的房子，未來是否會有人願意接盤。

有的人覺得珠海舒服，城市乾淨，就想著去珠海買一套房，結果呢？五年前買的，現在漲得不明顯，房子賣也不好賣，算了一筆賬，把房子賣掉，自己裝修的錢，估計還要倒貼一點。還有的人覺得大理、麗江很舒服，就買了套旅居房，結果2萬一平米買入，現在1萬都賣不出。同理，北海、乳山、秦皇島、惠州、肇慶、江門、中山，都有這種情況。

為什麼很多房子很漂亮，住著也舒服，也很便宜，但就是沒有人願意接盤呢？因為這些地方產業不行，或者人口匯入不行，或者是因為房子在高價買入。以上原因，都是因為你當時買的時候，沒有深度思考，5年-10年之後，還是否有人願意接盤。

那具體怎麼才能買到多年以後，別人還願意接盤的房子呢？

1，去買單價高、面積大的產品，這種方法適合土豪，用一張房票去錨定更多毛資產，學會用時間將負債化為淨資產，這算是買房最高階的策略了，但此類方法適用於現金流高、閒置資金多的使用者，其他使用者則要謹慎。

2，如果你預算不算多，現金流也不高，那麼你就買單價高、面積一般但是功能很齊全的房子，這種是中產家庭最好的選擇，很多中產家庭會有一個困惑點，在於單價高跟面積大之間猶豫，其實沒啥好糾結的，買單價高的，位置好的，更有利於房子今後的流通性。

3，買倒掛多的樓盤，這種適合所用使用者，比如說你想買的房子，新房限價是10萬一平米，但是周邊二手房指導價是13萬一平米，成交價是14萬一平米，那麼你買到了，一平米就賺4萬，當然，倒掛4萬一平米的房子，有且只有在上海、深圳、杭州等城市買得到。大部分城市房價都沒破4萬呢。

策略4，買二手房，要學會撿漏

何為撿漏？其實就是兩個層面，一個是樓齡，一個是價格。

其實樓齡最後也可以折算為價格，比如說在深圳福田，一套二手房，如果是2007年的房子，剛好15年樓齡，單價賣到9萬一平米，而周邊的新房，單價是15萬一平米，這個情況下，你買入，就是撿漏，因為5年後，你賣出，樓齡剛好20年，買家貸款不受影響，這個時候，你15萬-18萬一平米賣出去，問題不大。

但是目前許多城市一二手房其實不存在倒掛，那你就要在高額稅費跟等待2-3年再買，這兩者之間做一個取捨，但不管哪一種情況，你都沒有沾到光。

核心城市買二手房，想要撿漏，無非以下幾種情況：

1，業主急需用錢，可能低於市場價出售。

2，某些業主急於升艙，短時間內找不到買家，可能低價出售。

3，某些業主可能手裡有多套房，同時擔心房產稅要來了，可能低於市場價賣出幾套。

4，有些業主可能要回老家、或者出國發展，有可能低於市場價出售。

如果搞清楚了業主的賣房原因，屬於以上四點，你還要調查以下幾個方面：

1，這套房子的產權性質，到底是住宅？還是商業？還是回遷房？

2，是否是滿五唯一？

3，業主有沒有自己住過？

4，曾經是否抵押過？

5，產權清晰嗎？

6，有沒有長期租約？

7，水電物業費有沒有拖欠？

8，小區的土地年限，開發和建成於哪一年？

最後就是跟中介小哥搞好關係，讓他幫你問出業主真實的心理價位。知己知彼，才能百戰百勝。

策略5，不能再加槓桿買房了

以前買房，很多人如果首付款不足，可能會選擇高評，或者是做過橋，把經營貸、裝修貸弄出來，以此來降低自己的首付款，但是這種做法，在以後買房，肯定是不適合了。

你有沒有看到宏觀環境，我國經濟進入中速平穩發展時代，個人收入的爆發式增長機會，已經逐步收緊，我們從賺快錢模式已經過渡到了賺慢錢模式，如果你再加槓桿買房，無疑是把自己置身於火海之中。

從微觀來看，法拍房數量逐年、逐月在遞增，說明了什麼？一方面房價漲幅已經跟不上你資金成本了，另一方面就是大家收入確實在縮緊，甚至有的粉絲還要面臨35歲中年危機，當你短時間內找不到工作，還要揹負每個月2萬元的房貸，你說你心裡什麼滋味？

所以，2022年買房，你要月還款額度控制在家庭收入的40%以內，這樣才會安全。

以前我勸大家是三成首付買房，現在呢？在資本市場脫虛向實的背景下，在房地產去金融化的背景下，全款買房比加槓桿買房，似乎要高明很多。

我國房地產市場，已經進入到了存量時代和資源的博弈時代，房價高、基數大，一定要追求穩增長、低增長模式，以此來平衡自己的資金風險，才能應對好更多不確定的未來。

2022年，讓我們一起脫虛向實，一起賺慢錢，一起降預期，一起穩步向前發展吧。

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