買房賣房是人生大事，動輒幾百上千萬的資金進出往往會成為普通人的人生轉折點，如果在交易過程中發生糾紛，所面臨的損失也往往讓人難以承受。
筆者近期代理買方處理了一起房屋買賣糾紛，買賣合同約定了稅費各付，因賣方對稅費金額髮生誤解，賣方拒絕過戶，但具體稅費金額並未在書面檔案中明確。之後買方訴至法院，要求繼續履行，且要求賣方承擔延遲履行的違約金，法院追加中介為第三人，最終法院支援了買方的訴訟請求。
這也讓筆者聯想到前不久的“最慘購房者”伍某，伍某作為購房者，不但購房失敗，還需賠償500萬元。不一樣的交易身份，不一樣的案情，卻同樣敗訴，同樣面臨鉅額的損失。
在筆者看來，如果對房產買賣流程及相關法律規定足夠了解，或者有專業人員比如律師的提前介入，這些損失完全是可以減少或避免的。下面筆者結合目前房產交易實際，給買賣雙方都提一些建議及注意事項。
一、給買賣雙方的建議
1、在居間合同或前期合同中對交易核心條款進行明確約定
房產交易核心條款包括房屋地址、定金、總價、支付方式、交房時間、網籤時間、違約責任、稅費支付等，前期約定的越明確、可執行性越強，對後續交易的順利履行越有保障。
2、避免口頭約定，一切以書面協議約定為準
千言萬語，不如紙上一句。沒有證據能夠證明的口頭約定等於沒有約定。交易過程中買賣雙方的特別約定儘量都寫進合同或補充協議中。
3、嚴格按照合同履行合同義務
對於買方最主要的合同義務為按期支付房款，對於賣方則為交房及配合網簽過戶，對於此類合同義務的履行應當明確，嚴格按照合同約定完成，避免被對方抓住把柄、成為違約方。
4、對於銀行貸款的風險需要提前預判
如買方需要透過銀行貸款的方式支付部分房款，買賣雙方對於貸款風險需要特別注意。在無特別約定的情況下，銀行延期發放貸款不能成為買方延期支付房款的理由，買方依舊需要承擔未按時支付購房款的違約責任。而對於賣方，特別是置換型賣方，要避免因貸款未收到導致向上成為違約方。
5、律師介入要趁早
如果在交易過程中已經發生爭議，建議儘早諮詢專業律師。律師介入越早，作用越大，價效比越高，而不是等收到傳票後才心急火燎開始找律師，到了這個時候有可能事實已經固定，無力迴天。
二、給賣家的建議
1、不要輕易退回定金或首付款
退回定金或房款往往代表賣方以實際行動表明不再履行房屋買賣合同，如果沒有充分證據或理由證明合同已經解除，賣方可能因為這個不當行為被認定為主動違約方。
2、及時滌除銀行抵押
如房屋存在抵押貸款，在交易順利的情況下可儘早滌除，避免因此導致房屋無法正常過戶，自己成為違約方。
3、提出加價要慎之又慎
賣方要求加價實際上是要求變更合同條款，是對之前所簽訂合同的 “反悔”，如無前期磋商基礎或充分理由，賣家很容易由此被認定為違約方，所以賣家主動提出加價一定要謹慎，最好不要主動提出加價要求。
三、給買家的建議
1、確認自己是否具有購房資格
限購政策正在不斷縮緊，目前即便法院判決亦不能突破限購。要確認自己是否具有購房資格可前往房產交易中心查詢，另外可與賣家協商在買賣合同中增加變更買受人條款。
2、瞭解清楚標的房屋真實狀況
僅僅看到房產證有時候是不夠的，需要儘可能瞭解房屋來源、性質以及是否有其他潛在的共同共有人等，可以前往房產交易中心查詢房屋歷史交易檔案。
3、提前裝修需謹慎
對於還未辦理網簽過戶的房屋開始提前裝修是存在風險的，此時你裝修的是“別人”的房子，如後續發生糾紛，可能會像“最慘購房者”伍某那樣，賠了夫人又折兵。
4、涉訴時記得申請財產保全
如果交易過程中發生糾紛，需要訴至法院解決，起訴時應一併申請財產保全，查封標的房屋，避免賣家一房二賣或設定抵押查封，為買家拿房設定障礙。
在實際生活中，可能大部分房屋買賣都能夠順利進行，但哪怕只有1%的機率出現糾紛，落到自己頭上，那機率就是100%。永遠要做最好的期望，做最壞的準備，才能立於不敗之地。
