今日，一條“上海最慘購房人”說自己損失超千萬的訊息衝上微博熱搜，引發熱議。
2020年5月，在上海居住的伍女士計劃花1550萬元的總價，在上海黃浦區購買一套180.09平方米的商業用房。沒想到，在首付745萬元之後，因為銀行貸款審批延誤，無法按照合同規定時間付尾款，伍女士被賣方告上法庭。
法院最終判決伍女士敗訴，她不僅要退出房子，還要支付違約金、房屋整修費等總計497.32萬元，因此被不少網友稱為“最慘購房者”。
伍女士對媒體表示：“對於這份判決結果，她感到不可理解，將申請再審。在她看來，對方因為這件事獲利近800萬元，其中包括因房子升值的300萬。而她損失了大概1000多萬元，這其中包括480萬的違約金，100多萬新的裝修，如果她再次購房，還需要承擔潛在的漲價300多萬元。”伍女士的代理律師表示，已經在進行再審取證工作。
法院判決
事件始末
根據中國裁判文書網，伍女士在2020年5月17日透過中介，和賣方範某等達成房屋轉讓協議，伍女士先期支付了100萬元定金和400萬元購房款。
2020年5月30日，伍女士和範某等簽訂補充條款，約定房屋總價款為1550萬元，賣方提前交房，伍女士需要在6月30日之前完成首付745萬元。
然而，伍女士沒能按期補足首付餘下的245萬元，雙方不得不在7月2號再次簽訂補充條款，這次約定了懲罰條款：從2020年7月1日起到付清那天止，以245萬元為本金，按每天萬分之2.73支付利息損失。伍女士須在7月31日前一次性支付以上費用。如果沒有按期支付，房屋買賣合同自動解除，伍亭穎應該償付違約金（合同總價的20%），並且賠償範某等原有的裝修損失180萬元。
這次協議後，伍女士在7月13日繳清了逾期付款的利息，並完成了745萬元的首付，剩餘745萬元尾款，將在8月30日過戶前全都付清。沒想到，伍女士的購房尾款，因為銀行審批延誤再次逾期。
2021年6月25日，上海市黃浦區人民法院做出一審判決：伍女士的房屋轉讓協議被解除；必須在判決生效10天內搬離房屋，如果逾期，將按照每天1000元追加支付房屋佔有使用費；伍女士要賠償違約金300萬元、房屋整修費180萬元，承擔案件受理費4.6萬元。
一審之後，伍女士和範某等都進行了上訴，上海市第二中級人民法院在2021年12月1日駁回上訴、維持原判，伍女士將承擔案件受理費2.72萬元。
本案焦點在哪兒？
房地產分析師 張大偉：
從買賣雙方的合同來看，第一輪判決是有道理的。因為在二手房交易約定中明確提到，如果貸款放款時間超出約束時間，那麼買房人需要賠付一定損失的。從合同約定本身來看沒問題。
但因這麼多年受制於一系列的市場、銀行放款政策等，經常會出現這種買賣雙方在約定合同時，沒有考慮到一些不可預知事情的發生，如一些政策的出現，或放款時間波動。這種情況，法院在判決中，一般會酌情處理，不會這麼生硬的完全按合同來做。
這次的糾紛影響比較大的原因是，與雙方約定時間相比，後來的貸款發放時間只晚了一個多月。這種情況，其實法院一般會酌情讓買房人承擔一小部分損失，比如與賣方協商，增加一些違約金，讓合同繼續履行。
銀行貸款審批延誤是否屬於不可控因素？
房地產分析師 張大偉：
這個是有爭議的。因為從買賣雙方約定來講，一般有一個正常的約定時間。這次各方認為這是“最慘購房人”的原因是，在雙方履行協議合同的過程中，買房人在約定最晚付款週期後，只有一個月時間貸款就下來了，其實相當於買房人承擔了違約金，同時又還要再還房貸。從整個交易過程來看，買房人的損失非常大。從這個時間點來看，雖然說銀行的放款週期大部分時間都是差不多的，但是本身從買賣協議的角度來講，很難明確知道合同到底能否100%履行。
買賣房屋存在哪些不可控因素？如何預判？
房地產分析師 張大偉：
不可控因素主要有兩方面：一方面，如果選擇貸款，銀行貸款政策的變動是一個因素。比如，是否符合貸款資格，能否審批下來，貸款金額、放款時間都是不完全可控的。但一般情況下，都以網籤或簽署合同的時間為準，政府部門或銀行會預留買賣雙方協議繼續履行合同的空間。
另外一個不可控因素是財稅方面的稅費變化。比如，個稅、增值稅、營業稅的變化，包括是否“滿五唯一”或兩年、三年、五年減免，這種政策經常會有變化。對於買賣雙方來講，也會有動輒幾十萬，甚至上百萬的變化。但大部分都會預留一定的合同履約週期。
如何規避不可控因素？需注意什麼？
房地產分析師 張大偉：
過去一段時間，特別是去年，因為貸款放款週期時間比較長，的確這種糾紛出現的比較多。但在一般判決中，除非賣房人有明確的損失證明，如賣房人賣房目的是再買房，同時證明買到這套房損失了很多定金，並且還是因貸款部分不能到位導致的，這個法院是能夠支援判決的。但是這次沒有提交這種證據，就讓買房人承擔這麼大損失，在過去是很少見的。
對於買賣雙方來說，都沒有故意違約這一前提，那麼從法院判決的角度，應儘量從買賣雙方角度出發，讓協議繼續履行。如果其中一方明確提出有損失，按照損失賠償，是較為合適的。
在一審判決中，讓買方承擔這麼重的損失，從公平角度來看，值得商榷。從市場來看，後面幾個月房地產市場是下行的狀態，房價已經有所下行，買房人已經有一些損失。如果貸款只晚一個月左右的時間發放，就要損失幾百萬，從情理上還是應重新考慮。
購房人需提前做好哪些功課？
房地產分析師 張大偉：
其實這次購房者已考慮到放款週期的問題，但因政策變化、時間變化是很難控制的。這種情況下，建議購房者在買房時，儘量把合同簽署時間比預期多一兩個月，付款週期儘量長一些，以此避免出現損失。如果出現違約責任，提前做好預判，相對而言損失可大大降低。
微信編輯 / 青芮
編輯 / 小晨 記者 / 青芮
