在金融的世界裡，泡沫一直都是離不開的話題。像90年代的日本房產泡沫，2000年代的網際網路泡沫。去年最熱的話題是比特幣泡沫。還有就是中國的房地產，從90年代開始就有“專家”在說有泡沫，建議快點賣掉手中的房子。
（1998年上海靜安區房價上漲到2300每平方，那時專家就建議大家拋售房產了）
那麼中國的房產到底有沒有泡沫？
想要回答這個問題，首先我們應該搞清楚什麼是泡沫。
在資本市場上，通常有個預設的原則，就是當一個資產的價格遠遠超過其“內在價值”時，那麼這個資產就存在泡沫。“內在價值”就是未來所有現金流的貼現之和。
關鍵就是這個內外價值，當前房價是不是過高了，得看這個城市還有多大的發展潛力，城市的發展速度比房價上漲速度快，那這個城市的房價就還是處於低估的狀態，如果這個城市基本不怎麼發展了，甚至還在倒退，而它房價還在漲的話那就不正常了，就是有泡沫了。
所以關於中國房價有沒有泡沫這個問題，我們得分兩個方面來看。我認為部分城市的房價不存在泡沫，並且還能繼續上漲很長的時間；而部分城市的房價確實已經透支了，存在泡沫，將會迎來回調和低迷。
首先我們來看看哪些城市的房價是沒有泡沫的，就是這個城市的房價並沒有高於它的內在價值。怎麼樣來衡量呢？其實主要就是看這個城市的基本面，重點需要關注的是兩個指標：GDP的增速和城市化的速度。從長期來看，這個城市它的經濟還在快速發展，人口還在不斷流入，城市化的程度在不斷增加，那麼它就是還有巨大潛力的城市，即使房價已經很高，但它支撐得起這樣的房價，就沒有泡沫。
然後哪些城市是有泡沫的呢？和上面的分析反過來看就是了，如果這個城市的發展已經停滯不前，人口也在不斷地流出，只剩下老人和留守兒童，青壯年都出去打工了，那這樣的城市還有什麼活力呢，房子也不會有人住，沒有實力來支撐它的房價，自然就有泡沫了。
最後再來談談哪些城市可以買，哪些城市不能買。基於上面的分析，現在可以選的城市第一梯隊我覺得是以四大一線城市為首的以及以它們為核心可以輻射到周邊城市。北京作為帝都是政治和文化中心自然沒得說，然後是以上海為首的長三角城市群，以及以深圳和廣州為首的粵港澳大灣區城市群。第二梯隊我覺得是各個省的省會城市，並且是以東南沿海的這些省份為主，東北和西北的這些省份可以直接不用考慮。
然後就是三四五線的小城市不要買，老家的縣城不要買，這些城市都是沒有發展潛力的，人口也是在不斷流出的，買了就是直接等著砸手裡吧。如果是已經買了的，那就儘快出手吧，哪怕賣不起價格也要把它出手，然後儘量換到大城市去。
