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Q:提問:京總好！我住朝陽公園附近，想在朝陽區買一套改善大平層，自住兼投資，最好250平米以上，預算3000+。有什麼合適的房子推薦？謝謝
A:回答:你好,感謝信任!3000+的預算屬於終改的預算,這個價格投資的話如果樓盤未來的流通性不好,價值會打折.
建議在雙井、朝陽公園、望京這三個區域選籌;
朝陽公園可以看下:泛海系的5個盤,碧海園、香海園、瀾海園、櫻海園、泛海容郡,這5個盤的流通性不錯,在整個朝陽區甚至北京有一定的稀缺性,保值增值性比較穩健,其中瀾海園和泛海容郡240平的為三居室,其他幾個園區240+的為四居室;這幾個小區的大平層戶型也都很好.
雙井可以看下富力城D區
望京可以看下東湖灣三期、望京金茂府、遠洋萬和公館
關於板塊上的選擇:
1、望京主要的優勢是依託前些年高速發展的網際網路行業崛起, 網際網路行業的核心特徵就是，少數贏家財富積累後以幾何速度膨脹，並短時間內對某一領域進行壟斷，一旦公司成功做大，首要的需求就是搞一塊便宜的地蓋樓，留下核心資產,其次望京的崛起是08年北京奧運會，首都機場T3航站樓完成擴建,坐守國門有利位置的望京成為世界認識北京的視窗。同年北京市發改委釋出朝陽崔各莊大望京村環境整治和土地開發專案獲批，隨之望京搖身一變變為北京的第二CBD，今天的望京是北京唯一產住平衡最好的區，整個北京像望京這樣的區再難找出第二個，行業的發展紅利期一旦過了就沒了。
望京的發展史最早是外企起家,後續移動網際網路入場,兩者無縫銜接，20年的時間吃了兩大波時代的紅利,這個時間足夠讓一個區發展透，整個北京除了東西海的學區房最貴就是望京了。即便北京有全國最嚴的限購政策,但望京常年領漲並非學區溢價，足以證明這個區背後的購買力.
整個朝陽區主要的高新產業聚集地一個是國貿,一個就是望京,國貿感覺有點大雜燴什麼都有,周邊要麼是高樓大廈要麼是老破小,居住氛圍顯得就比較落後了.所以房價一直不高
而望京現在發展比較成熟,已經向來廣營溢位,阿里的新總部馬上交付，整個區域不同檔次的樓盤都有,所以在朝陽很多剛需改善和終改都會把望京作為首選的區域.中長期看望京的發展空間依然比較大,房價的天花板比較高;
望京自身又分為望京東、望京西、望京北和望京南。其中發展的最好的就是望京東，標杆樓盤保利中央公園，融科橄欖城，遠洋萬和。望京北也是這些年發展的重點，標杆樓盤金茂府，臻園、東湖灣。整個區域內人口結構不錯，加上名校在這裡開了分校，所以望京的教育資源也還不錯，屬於朝陽中上等水平。
2、朝陽公園這個區域屬於北京的第一批豪宅盤標誌性的區域,僅靠朝陽公園天然優勢,也是明星扎堆兒買房最多的區域.優勢是人群結構比較純粹，和望京太陽宮雙井不同的是這個板塊坐擁的全是豪宅系，而像望京雙井這樣的板塊有高中低三個不同檔次的樓盤，所以整個朝陽公園內部的置換動力是欠缺的，只能吸引外部人群，尤其是對一線明星的吸引力是比較強的。這個區域有個怪異的現象就是普透過日子的人不太願意買在這，主要是體現在戶型上，140平的可能是一居室兩居室。感覺有點不太接地氣，優勢就是整個區域的圈層就比較純粹。過去的朝陽公園標杆盤是棕櫚泉國際公寓,後因小區設計老派加物業管理比較差,被泛海系取代.
3、雙井可以說是目前北京投資首選的區域之一。屬於承接國貿最優質的板塊，最大的優勢是彌補了東三環國貿以北缺少品質次新板塊斷層等缺陷的因素，在朝陽東南部算是最優質的住宅區了。所以有雙井稱之為國貿的後花園的說法。住宅高中低三個不同的檔次的樓盤都有，可以承接朝陽核心區不同的購房群體，這個板塊長期是不缺購買力的，目前區域價格也不高，品質樓盤後期的成長性比較不錯.
這三個商圈在朝陽分為南東北三個不同的方向,而朝陽重點發展的是東北方向,
綜合建議:如果注重樓盤的投資屬性,建議首選望京,如果注重居住環境,朝陽公園這幾個盤更有優勢,最後是雙井、雙井排在最後的原因是3000+的預算在雙井屬於CEO盤,而雙井的CEO盤比較孤立能拿的出手的沒幾個並且都零零散散,不像朝陽公園和望京形成一片很容易對外界形成口碑印象吸引更多的購買人群
有時間可以看下星球置頂的文章《朝陽終改兼投資選籌導圖》祝一切順利!有問題可再向我諮詢!
Q:提問:京總您好，首套房票2張，可用資金500萬。想用這筆錢當首付，購不同區域投資房兩套。爭取最大化利用，請問如何選擇？
A:回答:你好，感謝信任!我的建議可能和其他人不同，我會只買一套，買核心區的優質盤，做首套貸滿,只用一張房票吃幾輪，另外一張房票空出來，一張完整的房票，幾年後房屋升值可以籌一大筆錢，再用第二張房票，這是利益最大化的操作方法，建議認真閱讀星球置頂的文章《未來五年絕命大換倉,賣空雜盤,只留霸盤》,祝一切順利！
Q:提問：京總晚上好，今天剛加入，看了你置頂的文章，已經被徹底抽醒，我目前北京房票貸票已經用盡，京戶，父母還有房票，目前持幣不多，大概200現金，還能再找點籌到300左右，北京非核心板塊，如:房山，順義，大興的邊緣地帶，之前也出現過BZ， 目前的價格比較低，存不存在窪地一說，放水後明年有BZ的可能性嗎？能不能趕在上漲前買入，感謝京總，
A:回答：你好，感謝信任！這些遠郊漲勢不可持續，你認真觀察一下，這些地方的漲幅可能會在六個月之內漲起來，但是漲完以後就會有3到5年的冷靜期可能還一直回落，也就是這些板塊的市場並沒有這麼強，都是虛火旺起來的，價值比較弱導致沒有持續的後續購買力，所以如果你這個波漲上來的話，可能要冷很久，還有回落的可能性，持續性比較差不穩健！這些位置的房子我一般都是建議趁著高峰出貨而不是買進。可以淘淘主城區的二手，
建議認真閱讀星球置頂的文章《北京7個行政區邊緣的房價預警研判》祝一切順利！
Q:提問; 京總您好,二次提問,感謝您的耐心回覆,目前看上了馬駒橋的橡樹灣,我本人和家裡都比較期望能買新房,想問下京總,馬駒橋這個位置未來的發展前景如何,是潛力地段嗎?感謝京總
A:回答; 你好,感謝信任!溢位板塊哪個未來更有潛力,就是房價上漲的確定性更高;首先你要知道溢位區域的邏輯和原理.溢位的區域一般分為一級二級次次級和純產業溢位;北京的樓市行情從317之後就變成傳導型的規律,核心板塊必須大熱才能帶動一級溢位的區域,就是行情來了一部分剛需客在核心板塊上車壓力偏大會自動傳導到周邊的次級板塊;溢位的區域有3個核心邏輯:一個是距離一個是配套,一個是產業數量,距離一般5-7公里，越近越好,這個距離屬於一級溢位，可以承接熱門板塊的人口溢位，也可以承接部分產業溢位。其次就是配套:溢位的區域要有基本的生活配套，比如學區、商業，能夠滿足這個區域人群的基本生活需求。如果沒基礎配套就是通勤睡城,睡城是一個偽概念.在過去的城市化程序中已經被否定,最後溢位的區域所依靠的產業越集中、後期越能承接優質的購買力,意思就是單靠一個產業沒有靠2個產業的有優勢,靠2個產業的沒有靠3個產業的有優勢,產業數量+產業的質量最終決定的是溢位板塊的價值
馬駒橋的定位是亦莊的產業外溢，主要的產業是物流和製造,這兩個產業的結構本身價值不高; 從過往的行情看上漲動力一般，但下跌比較嚴重，位置處於大興和通州的交界，屬於通州最邊緣的位置，在亦莊人口沒有飽滿的情況下，短期不容易匯入人口，如果靠本地購買力支撐，這種產業即便發展成熟很難給市場輸送優質的購買群體，
拉動房價的是有購買力的人口,有無購買力直接與這個區域的房價掛鉤;單一的產業購買力非常弱;有購買力的區域最大的特徵就是遇到樓市上行週期的行情,區域內的品質次新樓盤領漲,如果區域缺乏優質的購買力,品質次新的樓盤長期處於橫盤下跌的趨勢,馬駒橋的成交熱盤應該珠江逸景，合生世界村，而區域的品質次新像融科香雪蘭溪近幾年的行情應該是向下走的.
亦莊重點的發展格局是向東南方向外擴，未來人口飽滿產業成熟之後會承接一部分亦莊的溢位群體，但這個位置目前的交通和環境需要最佳化改造才能釋放潛力，未來才有補漲的可能性。如果一直固化很難吸引到外區的購買群體。可以看下星球置頂中文章《大興跑贏大盤選籌地圖》祝一切順利!
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