究竟｜這幾年，居民收入增速到底有沒有跑贏房價增速？

澎湃新聞記者 計思敏

近日，中國經濟體制改革研究會副會長、國民經濟研究所所長樊綱的一段話引發熱議。

樊綱表示：“我不太同意現在房地產有大的泡沫，70個大中城市房價每年增長1%、百分之零點幾、百分之一點幾，基本是穩定的，它沒有漲起來。而我們的城市居民的收入每年增長5%、6%，因此住房跟收入的價格比在調整。所以在這個意義上，現在就不是再去出臺政策去壓泡沫的問題，沒有那麼大泡沫。”

話音落地，隨即引來質疑聲，“房子總價的基數和居民收入的基數完全不可相比”、“2016年以來全國70城房價指數年度漲幅沒有出現過這麼低的資料”等等。

那麼，70個大中城市的房價漲幅究竟如何？現有房價水平和收入水平的增速是否匹配？澎湃新聞以國家統計局公佈的部分一線和熱點二線城市為例，試圖瞭解最近5年時間，具有代表性的一些城市的房價表現。

70個大中城市房價每年僅增長1%嗎？

國家統計局並未公佈過70個大中城市整體的年度漲幅。

從一二線熱點城市來看，房價漲勢一度較為明顯。以新房為例，按照國家統計局公佈的《2016年12月份70個大中城市住宅銷售價格變動情況》，以2015年為定基的話，2016年一年時間，北京新建商品住宅銷售價格上漲32.1%；上海新建商品住宅銷售價格上漲37.5%；廣州新建商品住宅價格上漲30.4%；深圳新建商品住宅價格上漲49.5%。

資料來源：國家統計局

當然，這樣的狀況在此後數年並未延續。

2016年以後，全國樓市迎來調控，房價漲勢明顯回落。

按照國家統計局資料，同樣以2015年為定基，至2020年12月的5年時間，北京新建商品住宅銷售價格上漲47.9%；上海新建商品住宅銷售價格上漲56%；廣州新建商品住宅價格上漲64.4%；深圳新建住宅價格上漲57.4%。

資料來源：國家統計局

據此粗略計算，2016年-2020年這5年間，廣州新建商品住宅價格年均增長率為10.45%；北京為8.14%；上海為9.3%；深圳為9.5%。

顯然，在過去5年間，四大一線城市的房價漲幅整體是在回落的。

熱點二線城市也在上演類似劇情。

2016年這一年，南京新建商品住宅銷售價格上漲45.8%，杭州上漲33.6%，武漢上漲27.7%。

資料來源：國家統計局

按照國家統計局資料，同樣以2015年為定基，至2020年12月的5年時間，南京新建商品住宅價格上漲61%，杭州上漲54.1%，武漢上漲68.1%。

資料來源：國家統計局

粗略平均計算，過去5年間，南京新建商品住宅價格年均增長率9.99%；杭州為9.03%；武漢為10.95%。

同樣是經歷過2016年的大漲後，房價漲幅整體回落。

當然，從年均漲幅看，這些城市的房價漲幅，也遠不是樊綱所說的“每年增長1%”。

居民收入增速跑輸了嗎？

那麼，這幾年來，這些城市的居民收入增長情況如何呢？

在房價上漲最為兇猛的2016年，根據各地統計部門釋出的資料，北京的居民家庭人均可支配收入同比增長8.4%，上海的居民人均可支配收入同比增長8.9%，廣州（城市居民）為9.0%，深圳為9.1%，南京為8.8%，杭州為8.1%，武漢為8.94%。

也就是說，在2016年，這些城市的居民可支配收入增幅是遠遠跑輸房價增幅的。

不過，拉長時間來看，在2016年-2019年，這些城市的居民人均可支配收入同比增幅都超過了8%。

平均來看，2016年-2019年，上海居民家庭人均可支配收入年均增長率約為8.5%；北京的年均增長率為8.7%；廣州（城市居民）為8.6%；深圳為8.6%；南京為9%；杭州為8.6%；武漢為9%。

2020年，受疫情影響，各大城市居民的人均可支配收入增幅均出現明顯回落。

這也意味著，如果拋開2020年疫情影響的特殊因素，即便算上2016年的房價暴漲，在2016至2019年這4年間，上海、廣州、深圳、南京、杭州、武漢這些城市的居民人均可支配收入與新房價格漲幅整體相當，雖然略為遜色，但也談不上“大幅跑輸”，個別城市在一些年份甚至還能跑贏。

更為關鍵的是，這樣的收入增長，在全國範圍也較為普遍。

按照國家統計局公佈的資料，2016年，全國居民人均可支配收入為23821元，比上年名義增長8.4%；2017年的增幅為9.0%；2018年為8.7%；2019年為8.9%。

相比之下，房價漲幅的城市差異性則較為顯著。

房價漲幅和收入漲幅好比嗎？

那麼，是否就能得出現有房價水平和收入水平“匹配”的結論呢？

可能也未必。

這裡有幾個因素需要考量。

一是漲幅和總金額是兩個概念。房價總額本身標的大，同等漲幅下，增加的實際總金額要遠超一般人的收入增長額。

以深圳為例，今年前10個月，深圳新房價格上漲4.9%。照此漲幅，一套500萬元的房產，實際上漲的總金額為24.5萬元。

同期，深圳居民人均可支配收入同比名義增長11.2%。照此漲幅，一個夫妻二人每月可支配收入均為1萬元的家庭，全年收入增長僅為2.688萬元。

這還是居民收入漲幅兩倍於房價漲幅的情況。如果同一漲幅水平的話，這樣的總金額差距會更加明顯。

二是一二線城市和三四線城市的房價表現差異較大。

同樣以今年10月為例，按照國家統計局資料，一線城市新建商品住宅和二手住宅銷售價格同比分別上漲5.0%和6.7%。二線城市新建商品住宅和二手住宅銷售價格同比分別上漲3.7%和2.5%。三線城市新建商品住宅和二手住宅銷售價格同比分別上漲1.8%和1.0%。

也就是說，各線城市的房價漲幅差異巨大，一二線熱點城市的房價漲幅往往會高於其他城市。

業內人士表示，房價的漲幅往往和人口的集中度有關。熱點一二線城市的房價漲幅往往要高於70個大中城市房價平均漲幅，而這些城市的房價之所以高，也是因為這些是人口集中的地方，是新市民和買房人群集中的地方。

因此，有業內人士直言，將房價漲幅和收入漲幅直接來比較，本身並不合適。

責任編輯：劉秀浩

校對：施鋆