許多開發商在售樓時會宣稱一樓贈送花園，以此打動購房者。購房者如果信以為真，就太傻太天真了。
蘇州的盧先生就中了開發商的圈套，花園變成了公共綠地，開發商還巧言相辯。盧先生訴至法院，官司還輸了！
花園變為公共綠地，購房者怒告開發商
2016年，盧先生與JK公司簽訂了商品房買賣合同，購買後者開發的住宅一套。
訂立合同前，銷售人員極力推薦一樓房屋，並宣傳附帶花園，贈送面積約30㎡，其樣板房確有花園，鋪設水泥，種植綠植。
2017年，盧先生到該小區收房時，發現花園變成了公共綠地，為此訴至法院，請求判令開發商賠償損失20萬元，並提供了影片、照片、證人為證。
JK公司辯稱，其從未承諾贈送花園，所謂贈送僅是使用權，至於如何使用，應符合物業管理規範。影片無法確定其系廣告發布者，不能代表其作出贈送花園的意思表示，樣板房非原告所購樓棟，所述贈送僅為口語化表述，實際應為毗鄰綠地使用權。
法官親至該小區現場檢視，樓側確有小塊綠地，栽種綠植與外部公共綠地及相鄰住戶隔離，僅能從一樓住戶室內進入，部分業主已對綠地硬化處理，正在進行裝修改造。
JK公司表示，物業已制定規範，一樓住戶可以使用綠地；配電箱僅為分支箱，對住戶不會產生影響。
盧先生認為購房時其要求獲得花園專有使用權，但從實際情況看，其無法合法取得該權利。
法院：花園未寫入合同，樣板房僅供參考
法院經審理查明，合同補充條款載明，該商品房的交付標準和條件以本合同約定為準，合同未作約定的，以該商品房交付時現狀為準。出賣人的廣告、樣板房、宣傳材料、模型及其他宣傳資料僅供參考，不構成買賣合同的組成部分，買受人不得以樣板房或以上宣傳資料內容為由追究出賣人責任。
原告盧先生表示，商品房買賣合同對贈送花園未約定，雙方未簽訂相關協議，但簽訂合同時，其已明確提出，被告以合同內容屬於統一格式為由，拒絕修改。補充協議的約定，排除其權利，減少被告責任，為格式條款。購買房屋時，被告人員宣傳贈送具有使用權的花園，不計入產權證，可自行決定如何使用，但物業不允許改造，花園變成公共綠地。樣板房的花園是屬於一樓獨立使用的，不應僅為戶外綠地。被告未能交付花園，存在虛假宣傳，並欺詐購房者，應當賠償損失。
原、被告雙方確認，商品房買賣合同所附圖紙並未明示該塊綠地。被告表示，該區域規劃時用途即為綠地，並與其他部分予以區分，但未註明由相鄰業主專用。被告又提供物業出具的公區裝修方案及竣工圖。物業在方案中明確指定庭院範圍，以綠籬為界，附有現狀圖及施工圖，並嚴禁將綠籬拔除，向外擴建庭院，侵佔公共或相鄰戶綠地。原告對此裝修方案不予認可，認為竣工圖不能看出綠地使用面積。
法院認為，關於一樓綠地的問題，合同未約定原告購買的商品房建築面積含有綠地，而房屋總價款是按建築面積計算得出，也未明確被告要向原告贈送花園。雙方確認補充條款作為合同組成部分，同樣產生法律效力，其中載明地面綠地由相毗連的房屋買受人專有使用，一樓住戶可以取得相應綠地使用權。按原告自述，購房時，被告所承諾贈送的為花園使用權，不計入產證面積。可見，出售房屋時，被告就已透過合同條款對首層房屋特定區域的綠地使用權作出約定，該綠地應僅從用途、使用功能的角度考量，並非需要辦理產權證件的土地使用權。
補充條款已明確樣板房不能作為交付房屋的標準，原告以樣板房花園為樣本比照實際交付情況，並無依據。合同約定，按建築面積確定房屋價格，但對綠地未予明確，無法看出一樓綠地對房價存在實質影響。
綜上，原告要求被告承擔賠償責任，缺乏依據，難以支援。據此，法院判決如下：駁回原告的訴訟請求。
建議：私有區域和公有區域要劃分清楚，寫入合同
一樓送花園，頂樓送露臺，這是開發商的慣用套路，購房者遇到此種情形，如不提高警惕，很容易上當受騙。
《民法典》規定：建築區劃內的綠地，屬於業主共有，但是屬於城鎮公共綠地或者明示屬於個人的除外。可見，小區綠地屬建築區劃內的公共部分，原則上由業主共有，單個業主一般不能透過協議方式享有綠地的專有權。但也存在例外情形，即“明示屬於個人”，“明示”必須符合以下二項要件：其一為綠地規劃必須經過規劃部門事先批准；其二為在銷售商品房時，其他業主知道或者應當知道綠地按照規劃和合同約定屬於業主個人專有。
房質網建議，消費者在購買商品房時，首先需瞭解綠地規劃屬性，該綠地是否經有關部門批准專屬於特定房屋；其次需確認開發商是否以合同約定等方式明確該綠地專屬於特定房屋附屬；最後也需明確開發商是否以銷售廣告、合同或其他有效方式告知其他業主該綠地屬個人專有使用。
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