物業那些事之—未封閉陽臺滲水，誰之過？
（天眼查案例整理）
購買了商品房最害怕的是收房了，樓上卻沒有裝修，造成未封閉的陽臺下雨時滲到下一層，這怎麼辦？誰之過？
案情簡介
劉先生購買了某房地產開發公司開發建設的一套毛坯新房，房號為17層02室（以下簡稱17—02房），並花了十幾萬元裝修該房，可是剛住進新房不久，還沒有來得及好好享受新房所帶來的愉悅，卻在下雨的時候，新房的客廳天花板滲水，導致自己客廳天花板裝修受損。劉先生找樓上（以下簡稱18—02房）的業主李先生，李先生說，雖然我已經收房並辦理房產證，但我還沒有裝修入住，我不擔責；找物業公司，物業公司說已告知樓上業主，並稱其在18—02房的陽臺上鋪設了彩條布擋雨水，防止雨水進入18—02房，盡到了管理義務，我也不擔責；找開發商，說你買的毛坯房，而且我的設計圖紙顯示陽臺不用做防水，而且房屋已交付了給了劉先生和18—02房的業主李先生，本公司不是侵權責任主體，而且陽臺就算要做防水，也過了5年的保修期，故拒絕賠償。於是，劉先生將樓上18—02房的業主李先生、物業公司、某房地產開發公司全部告上法院，請求樓上18—02房的業主李先生、物業公司、某房地產開發公司共同賠償天花損失10萬元。
審理中，法院委託專業房屋鑑定機構對劉先生的17—02房天花板滲水的原因進行鑑定，鑑定結論為：由於18—02房未裝修，陽臺未封閉致雨水積水，該積水從陽臺流向客廳下滲到17—02房所致。後法院再委託工程諮詢公司對涉案房屋的天花板裝修修復價格進行鑑定，該工程諮詢公司鑑定的修復價格為15132.78元。劉先生對該工程諮詢公司鑑定的修復價格提出異議，認為修復價格至少要8萬元以上，故法院去函該工程諮詢公司，該工程諮詢公司覆函，將修復費修改為21849.96元。最終，劉先生變更訴訟請求，請求樓上18—02房的業主李先生、物業公司、某房地產開發公司共同賠償天花裝修損失21849.96元及鑑定費2萬，並承擔本案的訴訟費。
法院判決
房屋本身存在質量問題，全部責任由某房地產開發公司承擔，樓上18—02房的業主李先生、物業公司均不擔責。
法律評析《所涉及到法律條款》
民法典第二百三十八條規定，侵害物權，造成權利人損害的，權利人可以依法請求損害賠償，也可以依法請求承擔其他民事責任。這是有關物權損害賠償請求權的規定。根據原告劉先生的訴訟請求，本案應定性為財產損害賠償糾紛案，屬於物權保護糾紛，並不屬於侵權責任糾紛。本案的爭議焦點為樓上18—02房的業主李先生、物業公司、某房地產開發公司三者責任如何認定。
一、樓上18—02房的業主的責任分析
民法典二百一十四條規定，不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，依照法律規定應當登記的，自記載於不動產登記簿時發生效力。18—02房的業主李先生，已經辦理了房產證，即說明李先生已經取得18—02房的物權。
最高人民法院《關於審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第八條規定，對房屋的轉移佔有，視為房屋的交付使用，但當事人另有約定的除外。房屋毀損、滅失的風險，在交付使用前由出賣人承擔，交付使用後由買受人承擔，因此，一般而言，商品房交付給購房人後，該商品房的風險由開發商轉移給了業主。18—02房的李先生已經收房並辦理房產證，故18—02房的物權及風險已由某房地產開發公司轉移給了李先生，而且專業房屋鑑定機構對劉先生的17—02房客廳天花板滲水原因的結論是“由於18—02房未封閉陽臺致雨水滲入，導致18—02房內陽臺地面形成積水，該積水從陽臺流向客廳致樓板下滲到17—02房所致”，從該鑑定結論看，似乎樓上18—02房的業主責任，但樓上18—02房的業主李先生並沒有裝修入住該房，即還沒有使用該房屋，若單純根據民法典二百一十四條、最高人民法院《關於審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第八條的規定判決18—02房的業主李先生承擔賠償責任，顯然與一般人們的社會認知不相符。因為李先生還沒有裝修入住，未對該房屋進行改造，雖然該房屋是李先生的，應承擔18—02房的風險，但李先生並無過錯，很顯然是18—02房客廳地板（17—02房的天花板）結構存在縫隙或其他質量問題才會讓水往下滲，導致17—02房的客廳天花板滲雨受損，這是房屋本身存在質量問題。
二、物業公司的責任分析
《物業管理條例實施細則》第二條的規定，物業公司應按物業服務合同的約定對小區內的房屋及配套的設施裝置和相關場地進行維修、養護、管理，維護物業管理區域內的環境衛生和相關秩序。本案中，物業公司並不是物權人，為了避免雨水從陽臺進入室內造成積水，從而對18—02房的陽臺用塑膠布進行了遮擋，盡到了合理管理義務，故不應承擔17—02房客廳天花板受損的賠償。
三、某房地產開發公司的責任分析
國務院頒佈的《建設工程質量管理條例》第四十條（二）的規定，屋面防水工程、有防水要求的衛生間、房間和外牆面的防滲漏的保修期為5年，但根據《建築法》第三條、第五條規定，建築活動應當確保建築工程質量和安全，符合國家的建築工程安全標準，從而可知，開發商對房屋的質量保障是法定義務。
最高人民法院《關於審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》對因房屋質量問題產生的糾紛作出了相關規定，其中：第九條規定，因房屋主體結構質量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用後，房屋主體結構質量經核驗確屬不合格，買受人請求解除合同和賠償損失的，應予支援；第十條規定，因房屋質量問題嚴重影響正常居住使用，買受人請求解除合同和賠償損失的，應予支援。交付使用的房屋存在質量問題，在保修期內，出賣人應當承擔修復責任；出賣人拒絕修復或者在合理期限內拖延修復的，買受人可以自行或者委託他人修復。修復費用及修復期間造成的其他損失由出賣人承擔。從上述司法解釋規定可知，只有房屋主體結構不合格或者交付使用後因房屋質量嚴重影響居住才能解除商品房買賣合同，而且，因質量存在質量問題，開發商因先承擔修復責任。
從上述的責任分析可知，雖然房屋鑑定報告結論是“陽臺雨水滲入，導致18—02房內陽臺地面形成積水，該積水從陽臺流向客廳地板下滲到17—02房所致”，表面上看是由18—02房引起的，但因18—02房未裝修入住，從而推定房屋本身存在質量問題，從而判決某房地產開發公司承擔全部賠償責任，既有法律依據又符合人們的一般社會認知。開發商“陽臺設計未做防水，即使做了防水也過了5年的保修期”的抗辯理由不成立因此，開發商不能因工程質量保修期屆滿而完全免責。即使工程質量保修期屆滿，嚴重影響居住的，仍要承擔修復或賠償責任。但因業主自己裝修導致結構或房屋質量問題的除外。
本案中法院採用的法律法規是《關於審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第九條、第十條規定與《建築法》第三條、第五條規定做出有利於業主的判決。也從側面反應出法院沒有單純機械性依據《物業管理條例》、《民法典》上的條款做出判決，這也符合人們對法律法規的認知。
