現在把13年經驗托盤而出，讓各位看官明白所有二手房的交易流程，一定不要被忽悠，咱們這裡有系列文章包含了學區知識和線下交易、以及選房技巧等等；總有一項是您需要的。
贈與
一、什麼是房地產贈與
房地產贈與是指房地產權利人將自己擁有的房地產，無償轉讓給他人的一種民事法律行為。另外，對非法定繼承人的遺贈也屬於贈與行為。
二、直系親屬之間的房地產贈與免繳哪些稅
房屋產權所有人將房屋產權無償贈與他人的，符合以下情形的，對當事雙方不徵收個人所得稅和增值稅及附加：
1 ）房屋產權所有人將房屋產權無償贈與配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孫子女、外孫子女、兄弟姐妹； 2 ）房屋產權所有人去世後，將房屋產權無償贈與對其承擔直接撫養或贍養義務的撫養人或贍養人。
三、直系親屬贈與稅費（商品房為例）：
轉移房屋所有權不能說贈與和買賣哪個更合適，只能根據實際情況核算而定。
四、婚前/婚後贈與應注意哪些問題
（一）婚前贈與應注意的問題：
1 ）以結婚為目的，房產作為 彩禮 性質的，若婚約不成，贈與人有權要回房地產，但若是已婚，則不能收回。
2 ）單純將房產作為 禮物 進行贈與的，一般不能擅自撤銷贈與。
（二）婚後贈與應注意的問題：
1 ）婚後贈與，特別是婚後夫妻共有產權，需要配偶出具書面同意贈與宣告書。
2 ）婚後一方擅自將共同房產贈與他人的 贈與行為應當無效。因此隱瞞配偶贈與房產，配偶有權要回房產。
公證
一、什麼是房地產公證
房地產公證，是指公證機關根據當事人的申請，依法證明與房地產有關的法律行為、有法律意義的事實和文書的真實性、合法性的活動。房地產公證雖然不是房地產交易的必需環節，但是經過公證處的審查，當事人可以避免很多風險，且經過公證的購房合同或是協議可以直接向法院申請執行。
二、房屋交易中常見的公證有哪些
（一）委託公證
1．應用場景
本人不能到場辦理買賣房屋事宜，需要委託他人辦理出售或購買房屋有關事宜的情形。
2．委託公證的備件
1 ）辦理委託公證時，不需要受託人到場，委託人到場辦理，提供受託人的身份證明覆印件。
2 ）售房委託公證：委託人身份證明、戶口本、不動產權證書、契稅發票、購房至今的婚姻關係證明以及受託人的身份資訊、買方身份證影印件；
3 ）買房委託公證：身份證明、戶口本、婚姻關係證明、買賣合同以及不動產權證書影印件或者網籤合同；
4 ）代領產權證委託公證：身份證明、戶口本、婚姻關係證明以及買賣合同。
3．到場人
委託人到場辦理，如委託人為多人需要共同到場
4．收費標準
一般為300 元 份，副本均為 10 元 份。
5．辦理委託公證的注意事項
1 ）出售方辦理委託公證時，受託人不可以是買受方或買受方配偶；買受方辦理委託公證時，受託人不可以是出售方或出售方配偶。
2 ）公證書上的內容（姓名、身份證號碼、產權地址、不動產權證號或房屋產權證號）需與提供的證件內容保持一致。
3 ）若賣方公證，需辦理全權委託事宜（查檔，簽署買賣合同、繳納和減免稅費，產權過戶手續，取證，登出抵押等）；若買方公證，需辦理全權委託事宜（查檔，簽署買賣合同、繳納和減 免稅費，產權過戶手續，取證，辦理抵押等）；若買方產權證登記為多人時，公證書需體現產權人所佔份額；賣方受託人不能是產權承受人；買賣雙方不能委託給同一個人。
4 ）委託期限 一般 不能超過 6 個月。
6．香港、澳門、臺灣及國外申請人委託公證書的認證機構
1 ）香港、澳門地區出具的公證書應當由中國法律服務（香港或者澳門）有限公司加蓋轉遞專用章
2 ）臺灣地區出具的公證書應當由中國公證員協會或北京市公證員協會確認
3 ）國外出具的公證文書應當經中國駐該國使（領）館認證
4 ）與中國沒有外交關係的國家，應當經該國和中國都有外交關係的第三國的中國使（領）館認證。
（二）未成年人監護公證
1．應用場景．應用場景
未成年人賣房或買房的，需到公證處做監護公證。
2．到場人：由未成年人的監護人（即受託人）到場即可。
3．所需備件：監護人本人的身份證明、戶口本、未成年人戶口本、親屬關係證明（若監護人與被監護人在同一戶口本，且監護人為戶主，則無需要提供）、結婚證。
4．收費標準
一般為200 元 份，副本均為 10 元 份。
（三）遺囑公證
1．應用場景
遺囑是公民依照法律和本人意願，生前對自己的財產進行處分，去世後生效的民事法律行為。
2．辦理遺囑公證必須符合的條件
1 ）遺囑人神志清楚，具有完全民事行為能力 2 ）遺囑的內容要合法，對缺乏勞動能力又沒有生活來源的繼承人要保留必要的份額；（ 3 ）遺囑中的財產是個人合法財產。辦理遺囑公證，由遺囑人居住所在地或遺囑行為發生地的公證處受理。
3．到場人
遺囑是立遺囑人單方的法律行為，不需經過他人確認或同意。必須由立遺囑人親自到公證處辦理。無行為能力人和限制行為能力人不能立遺囑。
4．所 需備件
由於遺囑公證時間較長，程式繁雜，所以辦理遺囑公證須先到公證處與公證員預約。預約遺囑公證應提交證件和材料如下：本人有效的居民身份證、戶籍證明、立遺囑人所處分的財產所有權證明（如 不動產權證書）、遺囑草稿。
5．收費標準
遺囑公證費每件400 元；遺囑公證需全程錄影，錄影費 40 元；如果立遺囑人不能書寫，由公證人員代書，代書費 100 ——180 元。
（四）繼承公證
繼承公證，是指公證機構根據繼承人的申請，依法證明繼承人繼承被繼承人財產的活動。我國《繼承法》第二條規定， 繼承從被繼承人死亡時開始 。
1．應用場景
房屋權利人去世後，房屋出售應先辦理繼承，而辦理繼承應首先辦理繼承公證。
2．到場人
所有繼承人共同到場（不能到場需要提供授權委託書，委託書中需要體現是否接受繼承）。
3．所需備件
申請人的身份證明、被繼承人的死亡證明及財產證明、全部合法繼承人的情況證明、被繼承人生前所立的遺囑（包括公證、自書、代書、錄音等）、繼承人放棄繼承權的需要在公證處發表放棄繼承的宣告、繼承人中有死亡的，需要提供其死亡證明。
4．收費標準
因繼承人與被繼承人的關係及所佔份額比較複雜，建議直接至公證處諮詢，以實際情況繳納費用。
（五）贈與公證
1．應用場景
非直系親屬之間的贈與需要對贈與合同進行公證。直系親屬贈與無需對合同進行公證。
2．到場人
贈與合同公證必須由贈與人和受贈人親自到公證處辦理。如果受贈財產是夫妻共同財產，贈與人的配偶也要到場協助辦理公證；無行為能力人和限制行為能力人不能申請辦理贈與合 同公證。
3．所需備件
贈與人與受贈人的有效身份證件、戶口本、婚姻狀況證明、贈與財產憑證原件。如果贈與的財產是房產，受贈人需到房產所在地的房屋管理部門開具具有購房資格的證明檔案。
4．辦理贈與公證，應注意下列事項： 1 ）贈與的財產是贈與人個人所有的合法財產。 2 ）贈與人必須具有完全民事行為能力。（ 3 ）贈與合同公證由不動產所在地公證處受理。 4 ）如果贈與人的真實意思是將所贈與的房屋僅贈與給受贈人個人所有，不作為受贈人與其配偶的夫妻共有產，那麼贈與人應當明確地將“所贈與的房屋僅作為受贈人的個人財產，不作為受贈人與其配偶的夫妻共有財產” 的意思寫入贈與合同。5 ）辦完贈與合同公證後，房地產需要及時辦理轉移登記手續，不及時辦理轉移登記手續，可能導致贈與無效。
5．收費標準：諮詢各公證機構。（實時會有變化）
（六）譯本公證
1．應用場景
外籍人士出售或購買房屋，出示的護照一般是外文的，需要做譯本公證。
2．到場人
申請人到場辦理，若為代理人需要提供委託公證書。
3．所需 備件
需要翻譯的文字原件、身份證明、戶籍證明，部分公證處要求提供婚姻證明、產權證、契稅發票（或購房合同）。
4．收費標準
一般為200 元 份，副本 10 元 份；翻譯費另計，具體看翻譯的字數。
繼承
一、什麼是繼承和遺產
繼承是指從公民死亡或者被宣告死亡時起，按照法律規定將其遺產轉移給所有繼承人的一種法律制度。遺產是自公民死亡時遺留的個人合法財產。
死亡或被宣告死亡的公民，為被繼承人。繼承從被繼承人死亡時開始。繼承一開始，遺產的所有權便轉歸繼承人。
繼承人為一人的，繼承人單獨取得遺產的所有權；繼承人為兩人或兩人以上的，遺產在未分割之前為各繼承人的共有財產。
依據《民法典》，因繼承取得的房屋物權的，自繼承開始時發生效力。但繼承人處分該房屋物權時，應辦理不動產登記手續。
二、繼承的方式有哪些
《民法典》規定，繼承開始後，按照法定繼承辦理；有遺囑的，按照遺囑繼承或者遺贈辦理；有遺贈扶養協議的，按照協議辦理。
繼承的方式有：法定繼承、遺囑繼承、遺贈和遺贈扶養協議。它們之間的優先順序是：遺贈扶養協議＞遺囑繼承、遺贈＞法定繼承。
法定繼承，是指被繼承人死亡時沒有留下遺囑，其個人合法財產的繼承由法律規定的繼承人範圍、順序和分配原則進行遺產繼承的一種方式。
遺囑繼承，又稱指定繼承，是指遺囑中所指定的繼承人，根據遺囑指定的遺產種類、數額等，繼承被繼承人遺產的一種方式。
遺贈，是指公民透過設立遺囑，將其個人所擁有的財產的贈與國家、集體組織、社會團體或者法定繼承人以外的人，於其死亡時發生法律效力的民事行為。設定遺贈後，使法定繼承人喪失或部分喪失繼承被繼承人遺產的權利。
遺贈扶養協議，是指遺贈人和扶養人為明確相互之間遺贈和扶養的權利義務關係所訂立的協議。遺贈扶養協議是有償的、相互附有條件的，它體現了權利義務相一致的原則。而遺贈是財產所有人生前以遺囑的方式將其財產遺贈給國家、集體或個人的行為，它不以受 遺贈人 為其盡扶養義務為條件。遺贈扶養協議不僅有遺贈財產的內容，而且還包括扶養的內容。而遺贈只是遺贈財產，沒有扶養的內容。
法定繼承和遺囑繼承
一、繼承人的範圍和順序是怎樣的
法定繼承按照下列順序繼承：
1 ）第一順序：配偶、子女、父母；喪偶兒媳對公、婆，喪偶女婿對岳父、岳母，盡了主要贍養義務的，作為第一順序繼承人。子女，包括婚生子女、非婚生子女、養子女和有扶養關係的繼子女。父母，包括生父母、養父母和有扶養關係的繼父母。
2 ）第二順序：兄弟姐妹、祖父母、外祖父母；兄弟姐妹，包括同父母的兄弟姐妹、同父異母或者同母異父的兄弟姐妹、養兄弟姐妹、有扶養關係的繼兄弟姐妹。
法定繼承開始後，由第一順序繼承人繼承，第二順序繼承人不繼承。沒有第一順序繼承人繼承的，由第二順序繼承人繼承。
同一順序繼承人之間的地位是完全平等的，遺產將在他們之間平均分配。繼承人協商同意的，也可以不均等。
二、什麼是代位繼承
被繼承人的子女先於被繼承人死亡的，被繼承人的子女的直系晚輩血親代為繼承。被繼承人的兄弟姐妹先於被繼承人死亡的，被繼承人的兄弟姐妹的子女代為繼承。代位繼承人一般只能繼承被代位繼承人有權繼承的遺產份額。
代位繼承的要件是：①被繼承人的子女或者兄弟姐妹在繼承開始前已經死亡或者喪失繼承權；②被代位人是被繼承人的子女或者兄弟姐妹。其他繼承人，如被繼承人的配偶、父母、祖父母、外祖父母等先於被繼承人死亡不發生代位繼承。③代位人必須是被代位人的直系晚輩血親。④代位繼承只適用於法定繼承，在遺囑繼承中不適用。⑤代位繼承人無論人數多少，原則上只能繼承被代位繼承人有權繼承的份額。
三、什麼是轉繼承
轉繼承，是指繼承人在繼承開始後，實際接受遺產前死亡，並沒有放棄繼承的，該繼承人應當繼承的遺產轉給其繼承人，但是遺囑另有安排的除外。
四、遺囑有哪些形式
遺囑有6 種形式：（ 1 ）自書遺囑，由遺囑人親筆書寫，簽名，註明年、月、日。 2 ）代書遺囑，有兩個以上見證人在場見證，由其中一人代書，並由遺囑人、代書人和其他見證人簽名，註明年、月、日。（ 3列印遺囑，有兩個以上見證人在場見證。遺囑人和見證人在遺囑每一頁簽名，註明年、月、日。（ 4 ）錄音錄影遺囑，有兩個以上見證人在場見證。遺囑人和見證人應當錄音錄影中記錄其姓名或者肖像，年、月、日。5 ）口頭遺囑，遺囑人在危急情況下可以立口頭遺囑。口頭遺囑應當有兩個以上見證人在場見證。危急情況消除後，遺囑人能夠以書面或者錄音錄影形式立遺囑的，所立口頭遺囑無效。（ 6 ）公證遺囑，由遺囑人經公證機關辦理。
若一個人所立的遺囑有數份，所立數份遺囑中內容又相牴觸的，以時間在最後的遺囑為準。
關注“梁哥談升學”帶給您更多房產資訊
