房地產行業的流動性風險還在持續釋放，隨著新一波償債高峰來臨，很多房企開始積極回購美元債，希望藉此向外界傳遞積極訊號。
據和訊房產初步統計，1月份以來，碧桂園、時代中國、弘陽地產、雅居樂、龍光集團、中梁控股、新城控股、旭輝集團等房企積極展開美元債回購。根據中指研究院監測顯示，2022年初以來，回購美元債12.8億元。
在行業信用風聲鶴唳的背景下，提前回購美元債無疑對債券或票據投資人非常友好，更重要的是，釋放積極訊號，並表明對企業長期發展的信心。不過，由於回購力度不大，業內預計不會對行業基本面產生影響，房企能否走出危機最終還要看經營條件和實力。
2022年1月以來房企回購美元債情況
資料來源：企業公告，由和訊房產整理
提前回購美元債
2月7日，新城控股釋出公告稱，2018年6月20日，公司境外子公司NEW METRO GLOBAL LIMITED在境外發行票面利率為7.5%的無抵押固定利率債券，截至目前存續金額為2億美元，將於2022年3月20日到期，相關投資者可於2022年2月7日至2月16日期間進行贖回申報。
新城控股在公告中表示，將按照債券票面的原價進行贖回，並支付投資者申報贖回債券相應截止本次贖回日的未支付利息，贖回後，這些債券將予以登出。
據和訊房產查閱，碧桂園、龍光集團、弘陽地產、雅居樂等房企均是提前回購，碧桂園自2022年1月18日起至2月4日於公開市場進一步購回於2022年7月到期的4.75%優先票據，龍光集團回購的則是將於2022年7月到期的美元債，雅居樂回購的是2022年3月7日到期的5億美元6.7%優先票據，弘陽地產回購的是2022年4月到期美元債。
近一段時間，房地產金融審慎監管執行過緊，地方政府過嚴的預售資金監管形成對房企“擠兌”，房地產市場深度調整，部分房企出現流動性困難，房企海外債違約連續發生，中指研究院企業事業部研究負責人劉水認為，一些房企為避免發生海外債違約引起信用危機，會選擇提前回購美元債。
在中國企業資本聯盟副理事長柏文喜看來，在美元債已普遍下跌的情況下，企業在能力允許的範圍內提前贖回部分美元債，一方面可以為自身節約不少財務費用，另一方面也有利於提升市場對自身的信心，從而有利於在公開市場乃至私募市場的後續融資。
對房企而言，提前贖回美元債可以對外界釋放信心，有利於後續融資，但提前贖回美元債所消耗的資金無疑也會消耗公司的流動性儲備，對公司運營的影響不言而喻，對部分現金流緊張的房企來說，這無疑是一場“虛”與“實”之間的抉擇。
不過，房企雖然積極回購美元債，但相較於將到期債務總額而言，回購力度偏小，以碧桂園為例，自2021年12月30日至今，碧桂園累計購回優先票據本金總額3010萬美元。wind資料顯示，2022年碧桂園有三筆美元債到期，總額為16.56億美元，碧桂園的美元債回購力度僅為1.8%。
就單筆美元債而言，弘陽地產的回購力度相對較大，公司斥資4820萬美元回購2022年4月到期美元債，也僅佔該票據初始發行本金總額約10.71%。
部分房企表示，未來有可能會繼續回購，時代中國認為，購回優先票據將減少本公司未來的財務開支並降低其財務負債水平，將繼續留意市況及其財務結構，可能適時進一步購回其優先票據。碧桂園也表示將繼續監察市況，並於適當時候進一步購回優先票據。
美元債市場仍低迷
對美元債的積極回購一定程度上傳遞了市場信心，但目前看來，並沒有在地產美元債市場引起較大反響。
雖然地產美元債近日普遍出現上漲行情，截止2月11日下午17：00，融創中國、雅居樂、世茂集團、時代控股等部分債券出現較高漲幅，以融創為例，SUNAC 8.35 04/19/23中間價報68.754，價格上漲6.489%，收益率45.309%。不過，正榮的部分債券下跌幅度在10%以上。
這體現了在市場回暖預期之下投資者對於企業未來償債風險走勢的信心變化，柏文喜認為，一些信心得以改善的房企美元債出現上升勢頭，而另外一些情況不明朗或者還有惡化趨勢的房企美元債則出險了下跌問題。
整體來看，投資者信心仍然沒有顯著恢復。根據久期財經資料，當前，地產信用主體數量118，未到期的債券數量為555，平均票息率7.089%，當月累計漲幅為﹣4745.200個基點。
值得一提的是，在停擺大約3個月後，地產美元債市場有破冰跡象，根據久期財經資料，1月共有14家房企發行了22筆離岸債券，規模摺合約30.02億美元，環比增長188.93%。不過，純增發規模只有1.71億美元，整體市場趨於避險，境外融資規模回升，相當一部分為滿足要約以作交換。
整體來看，當前美元債市場仍處於低迷狀態。機構資料顯示，亞洲（除日本外）今年以來的美元債發行總額只有350億美元出頭，是2019年以來的最差開局，同時，亞洲高評級發行人在美元債市場的平均融資成本本週攀升至3%以上，為2020年5月以來首次。
不僅如此，房地產行業的融資境況沒有顯著改善，根據貝殼研究院資料，2022年1月房企境內外發債481億元，同比大幅下降70%，境外債券規模佔比30%，較2021年同期下降24個百分點。與2021年首月搶跑美元債市不同，2022年延續了境外債整體低迷趨勢。
中指研究院資料也顯示，2022年1月房企融資總額為792.2億元，單月融資規模同比連續11個月下降，其中，房地產行業信用債融資同比下降53.6%，海外債融資同比下降88.0%，信託融資同比下降83.9%，ABS融資同比下降47.2%。
投資邏輯迴歸經營能力
雖然諸如房貸利率下降、公積金支援購房、支援收併購專項融資等政策陸續出臺，調控邊際有所放鬆，但整體融資境況難言放鬆，起碼在發債執行層面尚未得到明顯改善。
償債能力減弱造成投資人更為審慎，這被認為是融資總額大幅下降的主要因素，可以確定的是，嚴苛的融資環境疊加即將到期的償債高峰，當前的房地產行業仍然處於出清的關鍵時期。
據和訊房產不完全統計，截至一季度末，上市房企共有43只存量美元債券到期， 1月到期的債券數量最多，共有21只，即將到來的3月償債壓力也不小，償還額度近70億美元，恆大、金茂、綠地等房企均有上億美元債到期。
資料來源wind,由和訊房產整理
隨著各房企透過回購、交換要約和修訂條款同意徵求等途徑解決即將到期債券問題，未來三個月的到期規模已縮減至142.55億美元，但久期財經分析師認為，在行業銷售不振的情況下，行業仍需等待政策落地。
2月10日，據媒體報道，全國性的商品房預售資金監督管理辦法已於近日製定出臺，對預售資金的標準和額度進行規範，業內認為，如果該政策最終落地，將在一定程度上緩解部分房企的流動性壓力。
不過，預售資金放寬更多是解決當下的燃眉之急，長期來看，房企擺脫當前困境的核心還是依靠自身的經營能力，這也是當前資本市場對房地產的基本投資邏輯。這從近期金融機構對回購美元債房企的態度上可見一斑，以碧桂園、旭輝、龍光為代表的穩健經營型房企，獲得了機構的肯定評價，惠譽1月17日確認旭輝控股集團“BB”長期本外幣發行人評級，該機構認為，旭輝控股能夠將30%-40%的銷售收益迴流至其控股公司，因為負面訊息較少，使其被排除在監管機構對陷入困境的開發商的預售資金嚴格控制之外，確保了專案交付。
惠譽進一步認為，旭輝控股集團的土地儲備可以維持兩到三年的開發需求，2022-2023年的銷售規模將超過2200億元人民幣。龍光集團亦如此，聯合國際授予龍光集團可轉債“BBB-”投資級評級，反映了龍光在過去幾年已確立的市場地位、穩固的經營表現以及穩健的財務表現。
反之，時代中國、雅居樂、弘陽地產雖然贖回部分美元債，但仍然面臨較大壓力。1月17日，標普將時代中國發行人信用評級由“BB-”下調至“B+”，將其擔保的美元票據的長期發行評級由“B+”下調至“B”。
標普認為，由於銷售帶來的現金流減少和融資渠道減弱，時代中國的流動性緩衝可能會進一步減少，該機構預計，時代中國在2022年和2023年的合同銷售額每年將下降3%-6%，2021年營收將只有10%-12%的增幅，遠低於標普之前預期的25%-30%的增幅。
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