文：園長
看了幾個資料，有必要給大家做個提醒，經濟不太好，買房別圖升值一時爽，畢竟房子沒那麼好變現……
最近幾年的外部環境都不太好，中美撕毛衣，全球的經濟增長困境，疫情的廣泛影響，我國的經濟增勢放緩，人口去年一年只淨增長了48萬人……
拉動經濟的三架馬車，消費，出口和投資，表現也不是很理想
表現最好的是出口，但出口很大程度上是因為疫情國外沒有辦法復工復產拉動的，並不可持續。新冠的奧密克戎型傳染力強殺傷力弱，未來很大可能是與人類共存。國外已經是群體免疫模式，復工復產了，出口這個不好說。
消費看社零總額增幅一直在下降，通俗的說，就是大家也不願意花錢了躺平了。
最後，就只剩下投資了。
投資這個東西呢，美國在加息，我們在降息。
美國加息會刺激資本回流，所以咱只能自己玩兒，而投資的很多基建，回報週期很長，只能說燒錢刺激經濟。
舉個例子，本來沒地鐵的，現在要修一條，這樣 賣軌道的賣車的賣配件零零散散上下游有活幹了有錢賺了能買買買了，又拉動買買買的企業製造……但是地鐵的鉅額投資回報你們都懂。
所以，基建這個東西，第一是吃老本，第二要舉債，第三回報極慢，撐到後面，最能補窟窿的，就是房地產了，夜壺最終還是要用，夜壺一用，要讓大家上頭，就必須給點上漲預期。
房地產的本質，就是一場財富轉移。
今年上半年，成交量上肯定有小陽春，但是大盤子群眾購買力是不舉的，如果沒有新的技術革命帶來生產力的大幅提升，長線後繼乏力，所以，無論是買房的同學還是開發商，都建議穩字為要。
買房同學就好簡單了，一般廣州能買房的都是30左右了，過5年就中年門檻，職場尷尬的35歲，萬一發生動盪，房貸可是要還的，孩子要養的，咋整？之前網際網路血淋淋的例子擺在這裡，風險意識一定要明確。
至於開發商，廣州不是北上深，沒有太強的炒房土壤，有無數的外來資金進入，除了少數核心板塊著稱，本質上就是剛需剛改自己撐的，基本盤子不好，市場上願意掏錢繼續買房的有錢人是有限的，價格飄高了只能被競爭對手搶客。
今年買房，市場上的刺激會很多，比如利率降低，比如豪宅上漲，比如熱門專案挑客，比如成交量上升，好像跟以前一樣，又要紅紅火火起來，但園長，要給你一些忠告
1、大環境不好，投資買房，一定要考慮家庭的承受能力。
比如行業紅利不可後繼，收入不可持續穩定的，買房的負債又很高的，謹慎投資。
2、把買房的升值預期降低，能解決居住問題，能保值就是家庭的健康資產。
3、買房決策排序，自住需求排首要，要考慮5年變數，增值往後排其次。
4、廣州總價200萬，別想著投資了。
拉後腿的核心是維穩。這個總價都是面對基礎使用者，基礎使用者最容易受到經濟形勢影響，很脆弱。
其次供應大，第三未來還有大量的保障租賃房來分化接盤人群。我們爸爸媽媽那個年代，很多人也沒自己的房子，大家就能接受單位分房一輩子，你敢說新一代年輕人就一定要買房？？
5、買你能買到的最好的房子。
未來的購房需求可能會從追求升值到追求品質。道理很簡單，如果經濟不行了，市場的換房需求下降，有限的買房人肯定是要住更好的房子。
這時候，區域樓盤之間，品質感最好的就能置換出去。
6、公寓不用一棍子打死。
廣州很多小公寓，總價不算高，同樣的價格只能買到石灘增城南沙很外圍的住宅，也不一定漲得動，但同比如果市區公寓的租金有保障，解決自己的住宅需求後，沒有其他的投資渠道，公寓能帶來現金流，不是不能買的。
7、越貴越能漲。
家裡有存糧的同學，一定往核心走。
市區高品質中大面積稀缺的豪宅產品更能保值，原因是就算咱窮的叮噹響了，茅臺和奢侈品還是一路走高，因為有錢的人不差錢，就差好產品。
核心區的房子也是一樣，總有掙扎出來的新興行業的新貴有購買力，你想想，如果你有錢，是不是越近核心越好，就是這個理。
8、家裡有過氣房子的，趁早賣掉。比如老破小，外地度假盤，今年上半年是比較好的時機。
上個階段市場還沒那麼難都漲不動，下個階段經濟變緩了基層群眾沒錢更加不會買。
今年上半年市場氣氛會被烘托出來，總會有不懂的人還衝進去買的，趁早出掉，置換好的專案。
特別是家裡3套4套樓梯房的這種。
9、還能掙扎一下，是辛苦搏升值還是躺平。
說我自己吧，我屬於一個比較能折騰還算ok的人，年紀不小了，家庭壓力也大。我會先掂量下自己的承受力，如果努力之後能補平，那就掙扎，如果壓力太大可能會掏空，會選擇躺平。今年我會努力，如果努力之後不行，說明我沒那麼個命，躺平享受人生。
當鳳尾很辛苦，雞頭會舒服很多，那選擇雞頭也不錯，不是嗎？（純指買房）
10、還要不要買房？
我覺得能力夠，能買還是要買，因為這是家，是安全感，是我們在城市努力後的憑證，是歸屬。
買夠廣州2套，問題也不大，房產稅影響有限。
11、買房還要不要看價值呢？
要看，但是要看的是，同預算內，未來能更抗打的產品，這樣未來要置換進可攻，不置換退可守。
像我這樣的良心博主，真的不多了，也希望你們多多轉發給需要買房的朋友。
今年，園長的內容會有一些調整，以往對樓盤的分析和評價主要看價值，比較單一，今年首先覆蓋面會更廣，其次對樓盤的評測會增加居住，產品和升值3樣屬性，你們買房想知道的，通通給你摸清楚，可以提出問題，我們去調研。
模式會是直播的形式，一定是你自己去看房看不到的資訊和內容，都是絕對乾貨。
