自1998年第一次“房改”以後，房產就成為最好的投資方式之一。原因在於過去20多年來房價的大幅上漲，根據統計局資料顯示，2000年我國平均房價為1954元/㎡，到了2021年就已經突破了萬元，上漲了500%。無論是早期的投資者，還是中期的炒房客，或者是後期的“拆遷戶”，都透過房價上漲的紅利賺得盆滿缽滿。可能有人會認為500%並不高，但這僅僅是平均值，以四個一線城市為例，其中廣州上漲了16倍，上海上漲了18倍，北京上漲了31倍，深圳上漲了33倍。
由此可見，過去20年我國房地產市場展現出了強大的造富能力。房價究竟是如何漲到這麼高的呢？主要有兩方面原因，首先是隨著城鎮化建設不斷推動下，我國城鎮化率從36.22%提升至63.89%，相當於每年有一兩千萬的人口流入城市，增大了住房需求，早期住房供不應求的大背景下，由於供需關係差異導致的房價上漲。更為重要的原因是越來越多的人加入了炒房投資行列。
根據央行公佈的城鎮家庭負債統計報告顯示，我國持有兩套房的城鎮家庭佔比31%，持有三套及以上的房產家庭佔比10.5%，也就意味著41.5%的城鎮家庭持有多套房產，約為1.4億戶。事實上，除了許多個人投資者以外，在房價快速上漲過程中，許多企業也加入了炒房投資的行列。根據Wind和全景財經資料顯示，截至2019年第三季度末，在整個A股上市公司中，有1826家上市公司持有投資性房產，佔整個3743家A股數量的48%，持有房產市值高達13340億元。
對於這種問題，著名企業家曹德旺直言不諱批評表示：“如今除了老百姓的錢，連實體經濟的錢都流入到房地產行業裡面去了，這樣是不行的，我國未來發展比的是實體經濟和高新科技，而不是造房子的技術”。在房地產市場不健康、不成熟的發展下，導致了許多問題出現，比如實體經濟邊緣化、百姓消費能力降低、高房價與城市發展不協調、部分地方土地財政依賴度過高、“經濟內迴圈”發展受阻等問題。
在這樣的大趨勢下，自然需要對於樓市進行全方面的調控，針對個人炒房客來說，可以透過“限購”、“限貸”等手段進行調控，對於上市公司炒房現象，則需要一些企業做好帶頭表率作用。正因如此，2010年3月18日，高層召開新聞釋出會，公佈了除16家以房地產為主業的央企外，78家非主業央企退出房地產行業的政策，也被稱為“退房令”。從結果來看，第一次“退房令”短期取得了比較好的效果。公開資料顯示，2010年當年，就有14家非以房地產為主業的央企退出市場。
但隨著時間的流逝，“退房令”所發揮的作用不斷邊際遞減，2012年後，鮮有央企大規模清退房地產業務的舉動，只有少數股權轉讓或協議出讓專案出現。2018年年初，國家再度重申央企“退房令”，要求不在保留名單內的企業必須有實質性推進，並擬定了明確的時間表，2020年1月20日，國家以更嚴厲的態度重申央企“退房令”，併發布《關於中央企業加強參股管理有關事項的通知》其中明確規定：
要規範央企參股投資，要求央企嚴把主業投資方向，不得為規避主業監管要求，透過參股等方式開展中央企業投資專案負面清單規定的商業性房地產等禁止類業務。
與此同時，央行也出手了：人民銀行、銀保監會發布《關於建立銀行業金融機構房地產貸款集中度管理制度的通知》，根據銀行業金融機構的資產規模、機構型別等因素，分檔設定房地產貸款集中度管理要求。具體來看，指將銀行按照規模分為5類，分別設立了“房地產貸款佔比上限”、“個人住房貸款佔比上限”，收緊了流入樓市資金的注水口。
在“退房令”與“限貸令”的雙重調控下，發揮了明顯效果。公開資料顯示，2020年中國五礦、中國石化、中國建築、招商局、中國聯通等多家非房地產主業的央企，已完成涉及房地產相關業務的整改或調整，2020年下半年，中航集團與國家電網等8家央企釋出了退出房地產領域的通知。其中國家電網更是明確表示：堅守電網主責主業，下決心退出傳統制造業和房地產業務。
與此同時，進入2021年以來，“國家隊”也開始出手拋售房地產：據每日經濟新聞報道，2021年前三季度，中國人壽減持萬科A、招商蛇口；泰康人壽減持保利發展、陽光城；和諧健康減持金融街；君康人壽減持首開股份。自2021年9月3日至11月11日，大家人壽透過集合競價、大宗交易等方式，多次減持金地集團股份，其持股比例下降至15.43%。
另一方面，央企也加速了“離京”的步伐：9月，三峽集團將總部搬遷至武漢，中國電氣裝備集團在上海註冊成立。2月以來，有中國船舶集團總部遷往上海，中國衛星網路集團、中國中化和中國華能集團在雄安新區的新總部大樓正在選址，中國稀土集團在江西贛州掛牌成立。隨著計劃經濟向市場經濟體制的過渡，央企更多地向市場轉型，集中於首都的必要性降低。
對此，我們能夠得出兩個結論。首先是在“退房令”以及“限貸令”的調控下，央企帶頭退出房地產市場，其他企業也會紛紛跟隨，進一步降低住房的投機屬性，也加速了房價迴歸理性的步伐。第二是隨著“國家隊”兜底拋售房地產，由此可見房地產的“黃金時代”已經翻篇，樓市已經進入了新的趨勢，因此對於有購房意向的群體來說，未來買房不應該以投資為目的，而是以自住為優先考慮，住房已經不適合投資。
正如中國人民銀行調查統計司原司長盛松成對於近期樓市政策強調的那樣：
房地產調控的大方向不會改變，不會再回到原來的老路上去。在這點上，房地產企業不應該抱有幻想。另一方面，房地產市場執行的底層邏輯已經發生了變化，這個變化就是房子不再是投資的物件，而是為民生所計算。
