年關將至，海淀樓市有點熱鬧。三個新盤共2000餘套房源今年相繼亮相，不少朋友不知道怎麼選了，今天給大家對比分析一下，看看你該選哪個！
先說最新訊息：這個週末，永豐的幸福裡潤園戶型圖曝光了！和傳言的面積段一樣，大戶型為主得房率80%左右，幾個戶型做的都不錯。放圖給大家看看：
109平米三居
109平米三居做了兩種戶型，都是南向三面寬雙明衛，戶型全明通透性很好。兩個戶型差距不大主要是位置分佈不同，B1戶型是邊戶，主臥帶270度拐角飄窗；如果要在A1和B1中選建議B1，視野更佳。
119平米四居
119平米四居LDK-X一體，可以看到在中軸線上做了一個X多功能間，當作臥室或玩具房琴房等等都不錯，可靈活使用；客廳面寬達4米，主臥同樣拐角飄窗，海淀這個面積段做四居的專案不多，姐估計還是很搶手的。
147平米四居
147平米四居面寬12.9米，6.3米大寬廳非常搶眼，給足了公共活動空間！華潤這次的戶型很能打，估計不少改善需求的朋友要衝了。
潤園以大戶型為主，隔壁滙德里給海淀剛需留了機會，而區位更好的的中建專案也是瞄準了“豪宅使用者”。
三個熱盤略有差異，各有千秋，咱來看看對比。
海淀三盤 區位PK
中海滙德里和幸福裡潤園挨著，在永豐產業園北側，專案西側是在建中的海淀大悅城預計2024年亮相，北側是故宮北院；
交通方面靠近京新高速和京藏高速。目前距離倆專案最近的地鐵站是16號線永豐站大約2.4公里左右，略有點遠；傳言未來專案東側有M19號線支線，但血拼姐聽說起碼十年開外了，所以目前專案周邊按沒地鐵算。這個區位明顯比較適合在永豐產業園工作的人群，上班騎車或開車都比較近；由於離地鐵比較遠其他的位置通勤就沒有那麼方便了。
中建壹品學府公館位置比上面這倆好一些，在五環內且臨鐵！
專案距離15號線北沙灘站500米，奧森1.5公里，這個位置通勤非常方便，離中關村、上地、五道口都很近。西側臨近中國農業大學（東校區），附近還有清華大學、北京大學、北京科技大學、北京航空航天大學等多所高校，估計案名就是這麼來的。
專案產品對比
中海滙德里主要面向剛需市場，77平兩居、90平三居佔比達70%以上。專案是純商品房社群，1.5容積率，總戶數約844戶，一梯兩戶，產品為5/7/10層的洋房。
剛需不用思考，這兩年海淀小戶型越來越少，上車門檻這麼低，血拼姐覺得有購房資格的都要衝！
附：專案銷售指導價8.3萬/㎡，77平兩居，總價639萬起，首付約256萬；99平三居，總價821萬起，首付約329萬；125平3+1戶型，總價1037萬起，首付約415萬；
幸福裡潤園面向改善客群，開頭姐給大家說了專案的四個戶型，設計很能打，同樣是純商品社群，1.5容積率洋房產品。
附：銷售指導價8.3萬/㎡，109平三居，總價905萬起，首套首付362萬起；119平四居，總價988萬起，首套首付395萬起；147㎡四居，總價1220萬起，首套首付488萬起。
中建壹品學府公館同樣做了大戶型，專案主力戶型為125㎡三居、150/180㎡四居、210㎡四居，商品房共約720戶；除了125平是一梯兩戶之外，其餘的都是一梯一戶。專案以15-19層的高層為主，2.4容積率，配建保障性租賃住房。社群沒有幸福裡潤園那麼純粹了。
而且這個專案是純商品共有產權房，也就是新型共產房，政府持有產權份額10%。限價11.2萬/平米，90%的個人產權單價為10.08萬/平米。
附：銷售指導價10.08萬/㎡，125平三居，總價1260萬起，首套首付504萬起；150平四居，總價1512萬起，首套首付605萬起；180平四居，總價1815萬起，首套首付726萬起。210平四居，總價2117萬起，首套首付847萬起。
對改善客戶來說潤園上車更容易一些，而且是純商品房洋房社群；學府公館居住人群會有點複雜，容積率也比較高而且是高層產品，但這個專案好在區位上了，看您怎麼取捨。
周邊二手房價格對比
滙德里和潤園附近二手房不多，下圖看到的頤豐莊園2011年建成，均價6萬/平，距離永豐站更近一些1.2公里左右；
上莊家園1984年建設，均價5.5萬左右，房子太老舊，距離地鐵更遠沒有參考性。
中建壹品學府公館附近二手房就比較多了，價格基本在7-9萬之間。
北沙灘*號院這一系列房子都是在九幾年建成，房源也是比較老舊；名苑雅居05年建成，華源冠軍城06年建成這倆價格也高一些，分別是8.2萬、8.6萬/平米。總的來看北沙灘的專案環線位置更好，離地鐵更近自然也是價格高一些。海淀這三個新盤的買入邏輯其實還是非常清晰的，剛需甭說了滙德里上車必選，改善客戶就看您更看重區位還是居住的社群體驗了。
姐從小道訊息聽說，今年北京只有兩批次供地，一月那個是一批，六月是二批也就是最後一批；去年第三批供地沒有海淀，今年首批的供地也沒有海淀，如果今年6月再沒有，這兩年海淀可就剩這仨專案可選了！朋友們且買且珍惜啊。
