老勤為了寫這篇大文章，我花了整整一週的時間，調研了上百篇買房文章，義務回答了上千條頭條網友的評論和留言，透過電話、網路不同渠道蒐集資料，就是為了確保我寫的每一條資訊都準確實用，能夠真正幫助到大家。
在寫下這篇文章之前，我在買房這個版塊，寫過很多高讚的文章和內容。
今天我把這些高贊文章最精華的部分抽取出來，整理彙總成這樣一篇集合。
之所以這麼做，是我想幫大家建立一個完整的買房貸款的知識體系，而不是東知道一點，西知道一點。
話不多說，我們現在就開始：
全文目錄如下：
一、人生第一套房怎麼選？
1、買房怎麼選擇最佳地段？
2、什麼樣的房子更好住？
① 戶型怎麼選？
② 朝向怎麼選？
③ 樓層怎麼選？
④ 裝修怎麼選？
⑤ 小區環境怎麼選？
3、手頭緊，如何貸款最省錢？
① 哪種貸款最划算？
② 怎樣還款最省錢？
③ 如何使用房貸計算器？
④ 常見問題答疑
4、買房還需要支付哪些費用？
5、買一手房還需要注意什麼？
① 確認五證齊全
② 區分訂金和定金
③ 買房送面積？
④ 買房送車位？
6、買二手房需要注意什麼？
二、想改善生活，置換房怎麼選？
1、先買還是先賣？
2、房子如何賣出高價？
① 打扮好看得賣相
② 利用從眾心理
③ 做好形象管理
④ 想一個高大上的賣房理由
三、投資房怎麼選，才能賺得更多？
1、投資房怎麼選城市？
2、投資什麼樣的房子漲價快？
3、投資房要避開哪些坑？
4、投資房的收益怎麼算？
四、如何選對學位房，讓孩子讀名校，贏在起跑線！
1、學位房 VS 學區房，別傻傻分不清楚
2、首要任務：選中心儀學校
3、買學位房，這 3 點要注意！
4、學位房兩大風險，不容忽視！
風險 1：學位地段可能調整
風險2：學校排名下滑
五、寫在最後
文章篇幅很長很長，但全是乾貨，沒有一句廢話～ 看不完可以先收藏起來，等有時間再研究； 但不要只收藏不點贊，更不要忘記看！
一、如何買對人生中的第一套房？
中國人向來有 “戀房情結”，毫不誇張地說，有房子才有完整的家。
但對於剛需來說，要在最沒經驗的年紀，做最重要的決定，如何才能買對人生中的第一套房？
1、買房怎麼選擇最佳地段？
李嘉誠說：“決定房地產價值的因素，第一是地段，第二是地段，第三還是地段。”
良好的地段，上下班交通方便，各種生活配套應有盡有，幸福指數遠超平均水平。
為了方便大家，我們總結了一個快速判斷表：
直接說結論：
不同人對地段的要求不一樣，上班族可能更關注交通，寶媽寶爸可能更關心學校配套，你可以根據自己的實際情況來挑選。
在深藍保公眾號的調研活動中，一位讀者 @Jenny 跟我分享了 挑選地段的教訓：
她在 2017 年買了廣州郊區的二手房，當時覺得價格便宜、環境安靜，而且終於有一套屬於自己的房子，興奮了好一陣子，但住下來卻越來越後悔……
由於在天河區的 CBD 上班，每天早早就得起床，走路加地鐵要一個半小時，感覺生命都浪費在路上。
而且房子周邊都是農村，連大一點的商場都沒有，平時想買點東西都要往市區跑，非常不方便。
最麻煩的是，附近的學校都不怎麼樣，兒子還有 3 年就要上小學了，每次一想起這件事就覺得頭疼……
“我真是腸子都悔青了。”
這句話她在分享中反覆說過很多遍，希望大家看完後，對地段挑選有更深刻的理解。
2、什麼樣的房子更好住？
除了要找到合適的地段，同一個小區裡每套房子的樓層、戶型、朝向都不一樣。哪種房子住起來會更舒適？
我同樣總結了一份挑選要點：
① 戶型怎麼選？
有些戶型，要麼長得好看 “又長又窄”、“三尖八角”，連傢俱都不知道往哪裡放；
要麼寓意不好，像虎口、跑路，聽起來就讓人不舒服，住起來就更加讓人彆扭。
其實一個好戶型，最重要的是方方正正，就像下面這樣：
特別是在寸金尺土的一線城市，房子可能不會很大，一個方正的戶型可以把面積充分利用好。
另外戶型的 功能分割槽 也要合理，避免出現從主臥上個廁所要橫穿整個客廳、餐廳正對著廁所等情況。
好戶型，最重要的是方方正正。
特別是在寸金尺土的一線城市，房子可能不會很大，一個方正的戶型可以把面積充分利用好。
② 朝向怎麼選？
一般來說，南北通透是最好的。也就是說，南北都有窗戶或者陽臺，能夠保證空氣對流。
當然南北通透的房子也是最搶手的，如果買不到，朝南、朝北、朝東，也是比較好的選擇。
如果再加上一個大大的落地窗，陽光照進房間來會非常敞亮，讓人心情舒暢。
其次是 西南，不過夏天的時候西曬比較厲害，房子會感覺熱一些。
最次是 朝北，採光最差，冬天陰冷，能不選就不要選。
③ 樓層怎麼選？
我們都知道，一樣的房子，不同的樓層，價格可以相差好幾萬。
而樓層的選擇，可以從以下幾個方面來考慮：
高樓層的好處，主要是採光好、視野開闊、安靜，不過如果是頂層，要注意夏天暴曬和雨天漏水。
如果樓層太高，首先要重點關注 消防員，畢竟消防車的救援高度也是有限的。其次要關注 梯戶比，如果電梯太少，早上趕上班就只能乾焦急。
如果家裡有老人，可能低樓層會更方便。萬一電梯壞了，即便是年輕人，爬幾十層樓也會吃不消。
④ 裝修怎麼選？
在選房的過程中，裝修也是讓人糾結的地方。我們來對比兩種情況：
直接說結論：
- 如果想方便：精裝房更加省心，買幾件傢俱電器就可以拎包入住，適合工作繁忙的上班族。不過裝修風格和質量很難控制。
- 如果要求比較高：毛坯房想怎麼裝就怎麼裝，不過裝修的過程一點都不比買房輕鬆，非常耗時耗力。
另外，精裝房的總價也會更高。好處是裝修錢可以順便一起貸款，壞處是首付也要多一些。
⑤ 小區環境怎麼選？
第一次買房的人很容易忽略這點，我們的房子不是獨棟別墅，樓盤的小區環境同樣重要。
一個良好的小區環境，最好有 充足的綠化和娛樂健身設施，想想如果你家樓下就是一個小型公園，幸福感會加分不少。
挑房的時候還要儘量 避開噪音源，例如停車場出入口、主幹道旁邊等。
最後一點就是 物業服務，經歷過新冠疫情之後，相信大家都知道物業管理有多重要。
3、手頭緊，如何貸款最省錢？
剛需一般手頭都比較緊，如何攢首付、如何貸款最省錢，都必須提前做好功課。
關於如何理財攢房子的首付，可以參考我上一期萬字長文《手把手教你基金定投》。
今天我們帶你掌握房貸的技巧：
① 哪種貸款最划算？
銀行的房貸主要分為兩種，它們的差別如下：
其實，銀行對房貸的要求並不高，因為房子就是很好的抵押物。只要你的信用卡有按時還款，信用記錄良好，而且 工作收入穩定，任何人都能申請。
兩種貸款最主要的差別是 利率 不一樣。以首套房、貸款 100 萬、30 年還款為例：
商業貸款的利率大約是 5.4%，每月需要還 5615 元；公積金貸款利率是 3.75%，每月還款 4631 元，兩者足足相差 1000 元。
公積金貸款非常優惠，但不是所有人都能貸。以深圳為例：申請公積金貸款之前，至少要繳滿 6 個月公積金。
而且它的 貸款額度是有限的，比如深圳最多隻能按公積金賬戶餘額的 14 倍來貸款，並且單人不能超過 50 萬，夫妻雙方不能超過 90 萬。
如果你想買一套 200 萬的房子，首付 60 萬，公積金貸款 50 萬，剩下的 90 萬就要辦理商業貸款。這種情況也就是所謂的 “組合貸款”。
② 怎樣還款最省錢？
第一次貸款很容易搞蒙，除了房貸有兩種，還款方式也有兩種：
- 等額本息：每個月還款總額一樣，包含本來和利息。
- 等額本金：每個月還的本金一樣，利息逐漸減少。
這裡以貸款 100 萬，30 年還款為例，看看怎樣還款更划算？
- 等額本金更划算：總利息可以少交 20 萬，但前期沒有每月多還 1000 多塊，壓力非常大。
- 等額本息更適合普通人：每月還款一樣，簡單易記，年輕時少還一點，相對更加輕鬆。不過 30 年下來，總利息都超過本金了。
兩種方式沒有絕對的好壞，如果你不想給銀行交那麼多利息，平時也沒什麼理財渠道，那選擇等額本金就好。
如果你不想把自己逼得太緊，選擇等額本息也未嘗不可。每月多出來的錢，還可以用來進修自己，或者學習理財。
作者：深藍保
連結：https://www.zhihu.com/question/38729528/answer/1531594573
來源：知乎
著作權歸作者所有。商業轉載請聯絡作者獲得授權，非商業轉載請註明出處。
3 常見問題答疑
年輕人一般都沒辦過貸款，對自己不熟悉的東西，免不了會擔心踩坑。
這裡也為大家整理了一些常見疑問：
Q：每家銀行的貸款利率都是一樣的嗎？
A：不是的。建議問問樓盤銷售，和哪些銀行有合作，然後看看哪家利率最低。
不過也不能只看利率，因為有些銀行可能會沒有貸款額度。如果你著急收樓，利率高一點也得接受。
Q：貸款年限選多少年最好？
A：一般建議按 最長年限 來選，例如 30 年就很多人選。
在通貨膨脹的情況下，以後你的收入增加了，就會覺得還款會越來越輕鬆。
而且透過拉長還款期限，每月少還一些，省下來的錢還可以用來進修，或者學習理財。
Q：銀行說我還款能力不夠，怎麼辦？
A：年輕人收入相對不高，如果還款能力不夠，可以 增加父母或者配偶作為共同還款人。
你每月還款的金額，不能超過幾個人總收入的 50%。
Q：房貸利率是幾十年固定不變的嗎？
A：貸款合同簽訂後，房貸利率一般每年調整一次，具體要看合同怎麼寫。
對房貸來說，銀行不會採用固定利率，因為幾十年後的經濟無法預測，萬一銀行收的利息還不夠成本，那就虧大了。
Q：房貸要不要提前還款？
A：房貸基本上是我們這輩子能借到的最便宜的錢，如果你善於理財，那就可以拿錢生錢，沒必要提前還。
但如果你手頭上有一筆閒錢，也不知道要幹嘛，提前還款也是可以的，起碼利息可以少交一點。
提前還款一般要 額外收手續費，具體可以諮詢銀行。
