恆大集團近期宣佈，決不允許賤賣公司資產，同時又被責令拆除39棟樓。這看似對立的事件，實際上確是中國房地產的地震預警。
2022年春節過後，老闆們又開始刻畫新一年的大餅，打工人則對著大餅熬夜拼命。而地產人，在年後吃到的第一塊餅是來自許老闆的“今年要交樓約7000萬平米、60萬套的目標”。
近日，恆大舉辦的2022年保交樓新年開工動員大會上，恆大集團董事局主席許家印表示，絕不允許賤賣公司資產……絕不允許有人心存僥倖，昧著良心發公司的“苦難財”。不過，這邊許老闆正在為新年的第一張餅刷油，另一邊，則是之前的大餅糊鍋，即將建好的恆大海花島39棟樓被責令拆除，成為新年第一炸。此次涉及的39棟樓，佔2號海島的1/10左右，總建築面積43萬平方米，按單價1.9萬元來算，總價值81個億。
據英國《金融時報》1月29日報到，專門投資不良債務的美國企業橡樹資本，已經獲得恆大在中國內地最有價值的資產之一 ——“海上威尼斯”的控制權。這是受恆大3000億美元債務危機影響的國際投資者，首次採取此類舉動。
有網友調侃許老闆，字精衛，喜歡填海，前有啟東威尼斯，後有海南海花島。然而現在許老闆的兩個嘔心瀝血之作，一個送人，一個直接送終。
從許家印的新年第一餅，我們可以看出，許老闆仍寄希望於在2022年打一場翻身仗，可是這場翻身仗的主動權，並不在許老闆的手裡，而握在購房者的手中。
根據騰訊房產釋出的《2022中國居民購房意願調查報告》的結果顯示，七成購房者明確表示不會購買資金暴雷房企的房子，擔心將來爛尾，不能如期拿到房子。
在資訊透明化的今天，消費者的購房選擇更加趨於理性，像恆大這樣負面新聞鋪天蓋地的房企，基本失去了消費者的信任。調查報告中還有一個數據也值得注意，在接受調查的受訪者中，自有住房率達63.15%，只有36.85%的受訪者無自己獨立住房，而無獨立住房的群體主要集中在90後-00後這兩個年齡層。但是要注意，無自己的獨立住房並不代表沒有住房，事實上很多90後和00後將來能從父母那裡繼承房產，甚至繼承多套房產。這從也側面反映出，消費者的購房意願在降低。
所以，恆大絕不會透過賤賣資產來償還債務，更多是因為恆大的房子賣不動。即便賤賣了資產，債務也極有可能還不清楚。
事實上，如果稍加註意，我們確實可以感受到房子賣不動這個現實。冷冷清清的售樓處、無人問津的二手房、熱熱鬧鬧的房價維權等等，並且虎年的春天，置業的大潮也沒有如期到來。
根據中指監測資料，2022年春節期間，重點監測城市新建商品住宅的成交面積與去年春節相比下降51%。
地產行業流動性危機是全行業的。過去有多賺錢，今天就有多悲慘。曾經的槓桿多一倍，現在的危機就多十分。
事實上，面臨危機的地產企業也不止恆大一家。當初恆大的流動性危機令全球資本高度警惕時，曾被全球三大國際評級機構之一，惠譽評級為投資級的世茂集團，也走上了變賣資產的敗家路。世貿集團，曾經建設了中國第一高，現在的上海第三高的金茂大廈，但從去年11月份開始，世茂集團就開始有計劃的出售旗下相關資產。近日又有媒體爆料，世茂集團計劃出售西南九龍發展專案物業，最新估值為177億港元，世茂集團將把出售所得款項淨額的約90％用於償還到期債務。
房企頻頻暴雷的背後，是地產行業多年以來高負債率、高槓杆的非良性運營下的自食惡果。
通俗的講，玩的就是空手套白狼的把戲，但最終被狼群圍攻了。講到這裡，不瞭解的朋友可能會好奇，房地產是如何玩轉金融資本的那一套？金融的本質就是錢生錢，那如何讓錢生錢呢，對於地產企業來說，就是透過“低買高賣”，形成槓桿。
我們天天說槓桿，到底什麼是槓桿。“槓桿”本來是一個物理學名詞。著名物理學家阿基米德曾經說過，給我一個支點，我就能翹起整個地球。實際上，只要杆子足夠長，理論上是可行的，而房企也確實是這麼運作的。只要有一點點力氣，找好一個支點，然後不停的加長槓桿的長度，槓桿那一頭可以撬動的資產就越來越多。初始的那點力氣就是本金，而槓桿長度的增加就源自不斷增長的負債，所以某種意義上說，欠銀行的錢越多，資產就越多。
1998年，商品房時代開啟，開發商就透過非公開的協議方式拿地，不僅低價而且前期只需支付小部分購地款甚至全額拖欠。接下來開發商再用土地產權抵押，獲得銀行貸款用於支付前期建設投入，而另一大成本－建設資金則由建築承包商墊資，也不佔用開發商資金。透過銀行貸款，用很少的錢，撬動另一頭的資本，這就是地產的1.0時代，槓桿的牛刀小試。
但是，不公開，難免就攙雜著“幕後交易”，一些掌管土地使用權的部門，為了個人或小集團利益，往往會藉機斂財，肥了個人，害了國家，直接導致國有資產流失。
國家很快也發現了這一點，所以2002年11月25日，《中國經濟時報》釋出文章《土地拍賣：泡沫溢位亟待立法》，文章指出，招標拍賣掛牌制度可能引發經濟泡沫，需要規範。於是就有了後來的土地招拍掛制度，規定“商業、旅遊、娛樂和商品住宅等各類經營性用地，必須以招標、拍賣或者掛牌方式出讓。前款規定以外用途的土地的供地計劃公佈後，同一宗地有兩個以上意向用地者的，也應當採取招標、拍賣或者掛牌方式出讓。” 所以，土地招標掛牌制度在一定程度上終結了靠關係、“暗箱操作”的協議供地方式。
可是，房地產本身就屬於建設週期長、資金佔用大的資金密集型行業，地產商常常需要多方籌集資金才能支撐其投入巨大的地產開發活動，因此地產商負債數字高企是這個行業的一個特點。在國家經濟飛速發展的年代，房地產投資和住房消費成為了經濟增長的重要引擎和經濟下行時期“穩增長”的重要工具，此時，地和房都只有越來越貴的理。於是，騰飛的經濟也給了地產商不斷擴張的勇氣。房企開啟了他們瘋狂拿地，瘋狂借款，低買高賣的時代。而已經到手的土地又可以進一步進行抵押貸款，貸出來的款又可以拿更多的地。拿到手的地也不一定要賣，在手上囤個三五年，價格只升不降。而我們都知道，土地資源是有限的，如此操作必將造成土地資源的浪費和通貨膨脹。另一邊，中國老百姓的骨子裡就喜歡買房子，甚至將房產作為個人理財產品。所以，由於需求旺盛，在房屋正式交付購房者前，開發商就可以透過預售收回投資，支付各種開支並形成利潤，再投入到下一個專案的開發中。這就是地產2.0時代，充分利用槓桿。商品房預售制度增加了房企運用槓桿加速資金週轉、專案建設進度和運營效率，但也在一定程度上助推了我國居民和企業部門槓桿率的快速提升，導致了我國金融體系系統性風險的累積。
這就這涉及到一個阿基米德可能沒想過的問題，杆子越長，就越容易斷。當槓桿斷了，翹起的地球就會砸下來。用短期的負債撬動長期資產，結果是資產的一頭越來越重，長期持有的資產越來越多；而這根撬動的槓子卻越來越細，也就是現金流越來越少。所以，此時的槓桿就極易發生斷裂，這就是金融風險。一旦哪一天槓桿突然斷了，就是金融危機的到來。
顯然，國家也意識到了這一點，當金融槓桿的長度超過實體經濟的發展，槓桿就變得非常易折。所以，時間一晃來到2016年，中央經濟工作會議首次提出了“房住不炒”的核心定位。如果說這項政策剛提出來得時候，大家還覺得這只是一句空口號的話，現在回過頭來看，會發現這更像是一次風險預警。
國家清醒的認識到，此時欣欣向榮的地產行業就像一個五光十色的水晶球，美麗而易碎。而如果此時受到外力不小心摔碎了，造成的不良影響不可估量。那應該怎麼做呢？
首先，是把一個大水晶球變成多個小水晶球並對小水晶球不斷加壓加溫，使其變得更加堅固。這時候的國家經濟還不能完全脫離對地產行業的依賴，所以我們會看到一些高庫存的房企在命懸一線之際，靠著政策救市轉危為安。房企們仍然以高槓杆、高負債、高週轉模式邁步擴張。這就是地產的3.0時代，也是最後的晚餐。而此時，國家的經濟轉型已經在悄然進行著。首先，國家加大了基礎設施的建設，穩步發展實體經濟，強化科技創新的引領作用，全面推進農業生產現代化，大力推進“一帶一路”的建設，實施精準扶貧不斷縮小城鄉差距。這一切的一切，逐步擺脫了國家經濟增長對於地產經濟的依賴，為地產的涅槃重生做足了準備。
時機成熟時，央行果斷出手。這時候我們發現，這位央爸爸不僅溫柔多金，還充滿智慧，手段也是雷厲風行。他透過“三條紅線”主動加固槓桿，並主動放緩了槓桿延長的速度，把曾經細長易折的杆子變得短粗牢固。而這所謂的“三道紅線”就是指：
- 剔除預收款後的資產負債率大於 70%；
- 淨負債率大於 100%；
- 現金短債比小於 1 倍。
簡單的說，就是當你的資產負債率過高，槓子太長太細，折斷風險較高時，央爸就不讓銀行再借給你錢了，如此你就沒有錢來加固你的槓桿，也很難有資產的增加。
這也就是我們看新聞天天說的，房企融資在“三條紅線”的高壓下，結束了“高增長、高負債”時代，進入地產4.0時代，也就是“去金融化”時代。所以，恆大們這樣“高槓杆”或者說高負債的企業，就變得岌岌可危。
同樣根據力學原理，在這一頭本金和支點沒有發生變化的情況下，杆子變短了，那麼那一頭可以負擔的資產就少了。從表面上看，或者從短期來看，資產變少了，很多人開始唱衰房地產。而從長遠的角度去考慮，拋掉的都是不良資產，而與此同時加固槓桿，為的是日後的健康、平穩的發展。這個過程必然是痛苦的。
可是，當中國的房地產業尾大不掉，已經影響到國家核心利益和國家核心戰略的執行時，主動刺破房地產泡沫，忍受中短期陣痛，是戰略需要，且利大於弊。這就和個人一樣，突然有一天檢查身體發現身體里長了一個瘤子，好在及時發現、邊界清晰癌細胞還沒有擴散，這時候就需要主動求醫，接受手術治療，治療的過程也許不那麼愉快，手術也有風險，手術之後還需要一定時間恢復。但是有必要嗎，很有必要。而且長遠來看，對於個人的身體健康和延長壽命是利遠遠大於弊的。
事實上，房產泡沫是各個國家在經濟發展中普遍存在的問題。
首先說日本，上個世紀六十年代左右，日本經濟在美國的支撐下迅速崛起，到了八十年代左右，日本GDP已經相當於美國GDP總量70%左右。當時日本製造的產品，已經成為美國市場主流產品，再加上日本半導體的迅速崛起，讓美國意識到不能任由日本發展。所以，在此背景下，美國和日本德國等國簽訂了著名的《廣場協議》，協議的主要內容就是日元和德國馬克升值，美元貶值。這就導致了日元價值出現虛高，日本對美出口開始下滑，日本製造業也受到重創。於是，大量資金開始湧向房地產行業。當時的日本，無論是達官顯貴還是普通老百姓，紛紛加入炒房隊伍中。有錢的從銀行裡把它取出來，手頭沒錢的就進行融資，去貸款借款；大家信心十足，覺得房地產市場穩賺不賠、前途一片光明。到了九十年代，日本的房地產泡沫已經十分嚴重，當時日本東京一個地區的房產市值相當於美國一座城市的房產市值。
等到日本政府發現，房地產泡沫對日本的內需和製造業發展的影響時已經為時已晚，與其說日本政府是主動刺破地產經濟泡沫，不如說是“亡羊補牢”被迫主動。從1989年6月到1990年8月這短短14個月的時間裡，日本銀行五次上調中央銀行貼現率，從2.5%調高至6%，再配合大藏省的財政政策，限制融資，一些銀行更是停止了房貸，最終泡沫破滅，在幾個月的時間裡，日本的房價就下跌了70%。日本的這次“硬著陸”對日本經濟造成了巨大創傷，這之後，日本就陷入了所謂的“失去的20年”。當然，事情發展往往都有雙面性，被認為百業蕭條的這20年間，日本的GDP依然保持著增長，特別是日本的人均收入，即便泡沫破滅，也沒有衰退。
而相比之下，漂亮國應對2008年的那次金融危機就顯得遊刃有餘得多，美聯儲充分吸取了1929年大蕭條和日本房地產泡沫破滅的經驗，創立了“金融加速器”理論，透過不斷的量化寬鬆，開動印鈔機，改善了企業的負債結構。我們都知道，當時的漂亮國是世界金融中心。
漂亮國的這一些列操作，成功將金融風險轉移至全球，讓全球各國為其經濟泡沫的破裂買單。但是，享受了網際網路紅利的美國，低收入者的收入水平不僅沒有提高，反而在不斷下降。房價崩盤之後，過了這麼十多年，美國的房屋自有率現在只有50%，超過一半的人目前在租房。並且，貧富差距在進一步加劇，在大牌資本主義國家中，美國的基尼係數是最高的。從這點上看，在美國，為經濟危機買單的都是窮人。
看到這裡也許有朋友會擔心，我們國家是否會重蹈日本和美國的覆轍呢？
我們必須要正視，房地產行業曾經所佔有的大量金融資源並沒有有效地支援實體經濟，去金融化是一個必然的趨勢。
當然，我們國家制度的優越性也往往在這種關鍵時候體現出來。前面也提過，國家對於房地產經濟泡沫的清理，不在於簡單粗暴的戳破，而是透過增強自身實力，以實力換時間，以時間換空間，保持經濟的增長拉高、居民收入的提高，從而把地產泡沫慢慢擠掉。客觀的來看，擠掉泡沫的過程是一個痛苦的過程。從政策層面來看，如果把地產行業比作一個彈簧，國家政策則是加在上面的力。之前壓得太緊了，接下來政策可能會“鬆一鬆”，行業會有所恢復，但絕對不可能恢復到曾經的盛況。我們會看到，國家出臺限漲令，同時出臺了限跌令。這種看似矛盾的做法，其實是在樓市調控中最理想的做法。這也是為什麼西方媒體一年又一年看似科學的分析中國經濟崩盤的可能性很大、房產經濟是中國經濟的灰犀牛之後，我國經濟仍然在穩步增長的原因。
所以，作為我們普通老百姓來講，我們需要清醒的認識到，地產行業的本質已經發生變化，從過去為規模化目標而努力，到未來為老百姓的美好生活而努力。房住不炒，才能安居樂業。
