圖片來源：中房報相簿
劉偉/發自北京
世茂集團正在抓緊解決當務之急的流動性問題。
在合計約59.94億元的信託計劃首個到期日將近之際，2月16日下午，世茂集團董事會副主席及總裁許世壇、執行董事呂翼與該信託產品個人投資者進行線上溝通，希望對債務進行展期。不過結果如何，還有待投資人投票決定。
2月17日，記者向世茂集團諮詢投票結果，得到回應稱，兌付方案結果尚未出爐，以公告為準。
債務展期之外，此前，著名的上海佘山深坑酒店“現身”中介朋友圈，讓本就在處置資產的世茂更加受到關注。
2021年年底以來，有關世茂集團對外拋售資產的訊息不絕於耳，不過其中多數未能得到官方證實。
此前，市場上流傳的一份專案推介清單顯示，世茂集團旗下全國共計35個重點專案（包括酒店、商業、文旅、住宅等）對外進行出售，合計報價超過700億元。不過，這則訊息未得到世茂官方證實。
值得注意的是，目前已知世茂對外出售資產的接手者均為國資背景。一位商業地產從業人士告訴記者，“當前，地產環境吃緊，開發商不得不賣，又不好賣，還賣不出價格，文旅、酒店和商業等型別的資產不太可能讓地產商去接盤。這些只能變為國有或基金或其它類的資產，透過運營來推出或沉澱。”
尋求信託債務展期
據瞭解，上述信託產品全名為“中信信託·深圳龍崗融資集合資金信託計劃”成立於2020年7月17日，規模共87億元，信託期限不超過36個月，分為ABCDE類產品。
其資金是用於受讓福建世茂瑞盈房地產開發有限公司持有的對深圳世茂新里程實業有限公司的借款債權，最終用於支援深圳龍崗深港國際中心綜合體專案項下地塊10二期公寓專案、地塊1一期商辦專案的開發建設。
截至2022年2月15日，該信託計劃餘額59.94億元，2022年2月17日到期12.94億元，2022年4月至8月陸續到期約47億元。
在初步展期方案中，世茂方面提出，2022年全年歸還貸款本金的25%，此後兩年分別歸還本金的35%和40%。管理層表示，目前方案是保底方案，也會根據專案後續回款情況進行修改。
當日，世茂方面首次披露，該信託計劃涉及的專案深圳龍崗深港國際中心，擬引入國資戰投，正與深業、深投控、中建投和AMC等洽談。其還表示，深圳市政府很重視，市區兩級都是親自參與，正在跟多家國企進行大量的調研探討及積極洽談各種可行方案。
不過，有投資人在線上平臺上表示無法同意上述方案，他們認為對債務進行展期，不計罰息，而且不增加任何增信措施。
此外，會上，還有投資者質疑世茂集團的償債順序，認為區別對待不同的投資人，呂翼表示，還款方案是依據融資對應的資產情況制定的。該專案的累計支出已達到328.4億元，截至目前專案的銷售回款僅有80.7億元。
就在雙方溝通債務展期進入關鍵階段時，又有訊息稱，世茂深圳龍崗專案二期178套商務公寓遭司法查封。深圳房地產市場資訊網備案資訊顯示，該專案於2021年11月26日獲批預售，總計186套，截至目前只有8套網籤。
集中“甩賣”資產自救
2月16日的溝通會上，許世壇還向投資者表示，公司正和一些國企、央企在探討、推進合作的方案，在廣州和上海實現了和一些國企的合作。
此前，2月13日，著名的上海佘山深坑酒店“現身”中介朋友圈，這是世茂對外進行專案合作的最新訊息。不過，官方很快對訊息進行證偽。
2月14日，針對多箇中介在朋友圈中轉發“上海佘山世茂深坑酒店現報價22.5億元對外出售”一事。世茂集團方面表示：世茂集團會進一步平衡資產持有量，部分持有資產有處置計劃，但網傳世茂集團委託中介銷售上海世茂深坑酒店以及掛牌售價22.5億元的資訊不實。
上海一家中介機構負責人告訴記者,“這個時期開發商賣資產自救可以理解,不過像世茂這種大額的固定資產，一般不需要中介的渠道,而且由於標的影響力比較大，也不需要公開拍賣，買家基本都是圈內人。”
2021年底以來，世茂集團已集中拋售多個高價值專案。其中包括，2021年12月17日，世茂集團宣佈出售香港維港匯專案22.5%的股權和對應的銷售貸款，作價20.86億港元。
2022年1月21日，世茂集團又以人民幣10.6億元出售上海市黃浦路一地塊，使用權面積為4988.5平方米；1月24日，世茂再次釋出公告，出售其擁有的廣州亞運城26.67％的股權，作價人民幣18.445億元（可予調整）。
2022年1月底，一份世茂集團資產包待售的資料在業界流傳，分佈於北京、上海、杭州、南京、福州、武漢等17個區域，專案總報價約741億元，而剔除抵押融資和專案貸款餘額531億元，世茂集團可回款約210億元。
對於世茂集團近期頻繁出售的行為，IPG中國區首席經濟學家柏文喜認為，除地產專案外，像文旅、酒店這類“難盤活、週期長”的專案，不能算作優質資產，一則流動性太差，二則創造現金流能力太差。不過在近期銷售端遇阻的情況下，“遇險”房企好像也沒什麼更好的辦法補充現金流。
此前，世茂集團釋出的未經稽核運營資料顯示，與今年年初多數房企的銷售資料下行表現一致，1月，公司實現銷售額75.1億元，同比下降62.49%。
背後債務壓力顯現
如果從“三道紅線”的指標來看，世茂集團無疑是一家優質的地產企業。截至2021年6月，世茂集團的淨負債率達到50.90%、剔除預收款後的資產負債率達到68%、現金短債比達到1.19，未踩三道紅線。
除三道紅線均未踩外，世茂系的另一個特徵是融資成本相對比較低，2019年以來其綜合融資成本僅5.60%。
不過，近年來，世茂集團巨大的債務壓力已經顯現。
2021年上半年報顯示，截至報告期內，集團有息債務規模達到1645億元，其中長期借款1200.71億元，以銀行借款和債券為主；短期借款444.43億元，其中非流動借款的即期部分342.75億元。另有應付貿易賬款及其他應付款1082.7億元，其中3個月內需支付供應商和承建商869.78億元。
不僅如此，美銀證券認為，世茂的表外債和信託負債可能更為龐大。瑞銀的報告估算，世茂集團的表外負債約為1200億元。
根據前述專案推介表，世茂集團還有多個專案待售，合計報價超700億元。其中有佔據不少比例的高星級酒店。根據酒店產權網資料統計，國內2014年後開始掀起高星酒店出售潮，而大量高星酒店尋求出售的主要原因，也顯示出房地產企業的高槓杆困境，即地產商正在通過出售酒店資產來緩解槓桿壓力。
上海市光明律師事務所付永生律師告訴記者，在住宅限購的大背景下，地產銷售渠道無法為開發商快速回籠資金。由於商業、酒店等資產的投資回報率較低，投資者寧願把資金投入到股市基金金融市場。這樣一來，即使商業、酒店專案打折出售，也難以徹底幫助房企完全“出險”。
世茂集團公佈的資料顯示，該公司至少擁有30座超200米的地標建築。地標建築是把雙刃劍，提高世茂集團影響力的同時，在財務層面展現的則是掣肘。
在2020年世茂股份中期業績投資者溝通會上，世茂股份母公司世茂集團總裁許世壇表示，儘管公司擁有貨值2000億元，但貨值多集中在幾個大型綜合體，導致公司整體的週轉速度不夠。會上，許世壇還表示將加快該類專案的週轉。
拋售資產之外，世茂於近日也迎來好訊息。2月10日，據媒體報道，世茂集團已獲貸款行批准，將13.5億美元銀團貸款中本週三應付的2.02億美元分期付款，推遲至4月底償付。據悉，這筆總規模13.5億美元銀團貸款於2019年8月9日簽署協議，為期4年，2022年8月9日還需支付2.7億美元，其餘部分將在明年分兩期支付。
