本文來源：時代週報 作者：胡天祥
【編者按】
2021年2月23日，集中供地政策落地，房地產行業邁入新土拍時代。自此，土地供應從以往的“零售”變成集中放量“批發”，供應規則發生鉅變。
土地供貨邏輯的改變，推動房企、城市和市場轉向。時值集中供地落地一週年之際，時代週報聯合騰訊房產推出《集中供地這一年》專題，記錄集中供地下的地產行業變革。
全國22城集中供地政策落地即將滿一年，回顧過去三輪集中供地，在市場變化與行業變革的背景下，土拍市場冰火兩重天，城市分化不斷加劇。
據安信證券統計，2021年集中供地廣義流拍率為19.7%。其中，三個批次廣義流拍率分別為6.2%、32.8%、18.9%，平均溢價率分別為14.8%、3.6%、1.8%。
整體溢價率持續走低的同時，城市冷熱不均現象凸顯。以第三輪集中為例，杭州熱度最高，無地塊流拍、平均溢價率為7%，35宗地中有24宗觸頂搖號，而長春、瀋陽、鄭州廣義流拍率較二輪進一步上升，部分城市出現地塊多次流拍現象。
溢價率走低，難掩盈利困局。此前，濱江集團董事長戚金興回答投資者提問時表示，公司在杭州集中供地獲取的5塊地，將努力做到1%—2%的淨利潤水平。
一位資管公司高層告訴時代週報記者，從專案經營角度看，一二線城市專案盈利薄甚至虧損，但這些城市普遍市場去化非常好，可作為現金流型專案，IRR（內部收益率）較高。
部分城市底價賣地仍流拍
反映土拍熱度最直觀的兩個指標，分別是溢價率和流拍率。
從首輪土拍為例，熱點城市平均溢價率超過30%，個別核心地塊競拍超過百次，溢價率超過100%。
具體而言，廣州為例首輪集中供地共超過60家房企報名，個別熱門地塊吸引了二三十家的房企報名。參與出讓的48宗地塊中，共有4宗達到封頂價進入搖號環節，黃埔黃陂A-6地塊更在報價30秒後即達封頂價。
此外，重慶、廈門等一二線城市溢價率相對較高，分別為 43.8%、33.4%；天津、瀋陽、長沙、濟南、長春等城市首次試水就有地塊流拍，平均溢價率普遍不高。
縱觀22城三輪集中供地出讓結果，可以發現，房地產市場表現良好的熱點城市成為開發商的必爭之地，而房地產市場相對平淡的城市流拍率較高，多宗地塊無人競價。
據安信證券統計，瀋陽、長春等較低能級的城市全年廣義流拍率較高，分別為50%、33.6%，蘇州、深圳、無錫全年廣義流拍率較低，分別為 5%、2.6%、1.7%。
從第二輪集中供地開始，各地便陸續出現流拍地塊。第二輪集中供地累計共有216宗地撤銷出讓、71宗地流拍，這些地塊之中，共有近37宗出現二次流拍。截至2021年12月31日，37宗重新出讓的地塊中有 62%已成交，合肥、成都、長沙、瀋陽等城市仍有部分地塊再度流拍或撤銷出讓。
樓市溫度決定土拍熱度
城市表現深度分化，則與房企投資佈局策略相關。一位地產分析師告訴時代週報記者，房企更加關注城市層級高且地價相對便宜的城市，比如廣州、重慶、無錫等。
各梯隊城市新房價格的表現，是房企投拓的重要風向標。中指研究院資料顯示，一二線城市新房市場表現優於三四線城市。2021年，一線城市新建住宅價格累計上漲2.43%，二線城市價格累計上漲2.52%，三四線代表城市價格累計上漲2.31%。
因此，北京、廈門、杭州等熱門城市成為主流房企主要佈局之地，Top100拿地金額佔當地總出讓金的比重均在60%以上，長春、青島、武漢等地佈局力度則相對較弱，全年拿地金額佔比不足30%。
據中指研究院資料，前50企業拿地金額TOP10城市中，3城均為長三角城市群核心城市，其中，杭州位列首位，北京、廣州等2個一線城市也位列前5。
中指院預期，2022年22城集中供地中房企仍將保持審慎態度，部分財務穩健的企業把握好拿地視窗期，重點關注一線和人口資源強的二線城市。
房企虧損拿地背後
1月19日，寧波完成第三輪集中供地，22城集中供地落幕。土地盛宴之後，地塊盈利問題被擺上檯面。
綠城中國管理層人士在交流會上指出，沒參與杭州土拍是因為算不過來帳，杭州週轉快，基本開盤去化率超80%，但是利潤率不到3%。多家房企針對地塊盈利空間的估算，再次引發業內關於“薄利拿地”甚至“虧損拿地”的廣泛討論。
以杭州為例，據晨曦觀點研究院估算，杭州首批集中供地成功出讓57宗地塊，成交總金額高達1178.2億元，平均溢價率為26.05%。但由於杭州市場限價因素，本次土拍多數地塊的利潤前景並不樂觀。其中，虧損及零利潤地塊佔比為64.86%，中低利潤專案佔比約27.03%，中高利潤專案佔比約8.11%，高利潤專案佔比為0。
“不止杭州，土拍市場越熱的城市，房企一般都要面臨高溢價，或更為嚴苛的競拍規則。例如重慶，由於未限地價，第一批集中供地整體溢價率約43%，最高溢價率達到130%。另有一些城市如北京，即使設定了地價上限，但由於轉競公租房、自持等環節，可售面積減少，拿地成本也隱形抬高。”克而瑞指出，高溢價、高自持專案的盈利顯然並不樂觀。
中信建投則以地貨比（土地成交價款與預計銷售總收入的比值）計算，認為熱點城市專案整體地貨比高，利潤率恐難如之前預期般迎來改善。
報告顯示，第一輪集中供地中，7城平均地價/房價比分別為：長春44.3%、廣州51.4%、重慶63.6%、無錫61.5%、瀋陽38.8%、杭州62.9%、北京61.5%。由此測算各城專案平均隱含毛利率分別為：長春26.9%、廣州24.0%、重慶6.7%、無錫17.4%、瀋陽27.8%、杭州12.8%、北京25.8%。
“長春、瀋陽、廣州整體地貨比處於合理區間，專案隱含毛利率尚可。”中信建投指出，但重慶、無錫、杭州地貨比高企、專案毛利率較薄，這些城市新房價格存在上漲壓力，未來銷售端限價難言放開之下，預計這些城市去化速度將有提升，但房企利潤率會繼續壓縮。
上述資管公司高層告訴時代週報記者，“薄利拿地”甚至“虧損拿地”，是大部分割槽域性深耕型房企表現出的焦慮與無奈。從企業發展角度看，這些房企為維持其規模增長或穩住其深耕城市市場，以及出於補充現金流等訴求，不得不捨利拿地；從專案經營角度看，這些城市普遍市場去化非常好，比如杭州，一二手房倒掛嚴重，基本上開盤即售罄，這也是房企敢於薄利拿地的主要原因。
