萬科集團董事局主席鬱亮1月9日在萬科2022年年會的總結髮言，2月11日傍晚流出。有些朋友沒時間看全文的，攸克君做了以下的觀點摘要：
1、行業進入縮表出清階段。縮表出清就是去金融化。國家不允許房地產佔用過多金融資源，也不能允許居民因買房揹負了高額的債務負擔。
2、今年是背水一戰的一年，要麼死、要麼活，沒有中間狀態。
3、行業新發展模式，一箇中心：解決老百姓居住問題；三個基本點：房住不炒、租購併舉和人-地-房的匹配。
4、市場分化會越來越明顯，行業規模開始萎縮。
以上幾點，是鬱亮關於行業現狀和趨勢的判斷。那麼，萬科準備怎麼做呢？
1、背水一戰，一切工作都圍繞打仗進行，圍繞跌回穩提升、縮表出清和“長肌肉”三項主要任務展開，所有資源，包括組織資源、資金資源、人力資源都要向這三大任務調配。
這應該是指今年萬科總的工作指導原則，也就是所謂的戰時主題。接著就是比較具體的方向，特別強調的方面。
2、要強績效。只能以輸贏論英雄，只能從打贏仗的隊伍裡面選拔幹部。
只以輸贏論英雄，沒有比這更直白的了。打了敗仗的，別講理由。去年業績好的，應該很快會提到提拔，比如，一些銷冠。
3、管理人員都要全部下沉，身先士卒。現在集團已經取消了原集團合夥人的層級，所有原集團合夥人全部下沉到所在單位。
連集團總裁祝九勝也領了任務，那就是集團縮表出清的重要任務。
4、紀律嚴明。不只是令行禁止，包括投資紀律、各項底線紀律都要牢牢堅守。
提到了要學習龍湖、中海。
5、省吃儉用、減少浪費、節表縮食。
鬱亮說不坐頭等艙，要傳達一種訊號、營造一種氛圍。不過，連鬱亮都不坐頭等艙了，還遠未走出困境的各航司有點難。
6、背水一戰這場仗要敢打、會打、合夥打。萬科要做專業高手，與行業中的標杆比較；做全能冠軍，一招鮮吃天下的時代已經結束；做長跑勝將，長期堅持、長期堅守做正確的事。
這是組織文化方面的指導原則。與第一條呼應形成閉環。
鬱亮的判斷和萬科的打法，帶給我們什麼樣的啟示呢？當然，不僅僅是啟示，可能還有爭論。
1、對行業所處階段的判斷，與去年有地產商提出行業進入“青銅時代”的說法不同，鬱亮一下子跳到了行業已進入“黑鐵時代”的判斷。
這就讓攸克君想起2014年，鬱亮提出房地產進入下半場、白銀時代的判斷。很多人不認同。直到現在，還有人說，2014年正是一大批前30強房企剛進入快速增長的階段，可謂是它們的黃金時代，整個行業的規模也是持續快速增長，哪裡像是白銀時代？
正如當年沒有給出進入白銀時代的判斷依據，鬱亮也沒有給出進入黑鐵時代的判斷依據。攸克君猜測，肯定不是或不只是從規模這個維度，這7年間萬科自己的規模都翻3倍了。
金、銀、銅、鐵最早是希臘神話的社會形態劃分方式，很難說它是基於規模大小。而上世紀20年代被稱為歐洲的黃金時代，主要是從社會文化方面描述；19世紀末、20世紀初俄羅斯的白銀時代是從文學方面描述的。
忽然想，鬱亮提出過白銀時代的判斷、黑鐵時代的判斷，青銅時代哪兒去了？
2、從“活下去”到“背水一戰”。
今年萬科年會的主題是“敢拼就會贏”，關鍵詞其實是“背水一戰”。這讓攸克君想到了2018年的“活下去”。
2018年9月，鬱亮在萬科南方區域9月季度例會上將“活下去”作為三年事業計劃書制定的基本要求；緊接著召開的萬科集團2018年秋季例會上，PPT背景牆紅底白字的“活下去”三個大字異常觸目，並迅速刷屏。
2018年下半年，2016年10月開啟的這一輪調控才真正顯出威力，樓市步入調整，行業確實感覺到了一陣寒意。但是不是到了爭取“活下去”的地步，相信絕大部分從業人員是付諸一笑，認為萬科是誇大其辭。
2019年，整個市場像是活過來了一樣，又是一片喜氣洋洋的景象。2020年8月，房地產金融審慎管理制度宣佈已正式實施，業內以為這只是少數重點房企的事，直到次年二季度才感受到了它的巨大威力。以流動性危機為代表的行業寒冷，持續至今。
回頭看，萬科喊出“活下去”的這三年，亦即2019-2021年，大致就是房地產的青銅時代，雖然鬱亮對外沒有明確這麼表述；而萬科喊出的“背水一戰”，則揭開了樓市黑鐵時代的序幕。
撇開漢語詞語本身的戲劇性效果，無論是“活下去”還是“背水一戰”，傳達的是萬科的底線思維。
3、縮表出清，放棄幻想。
包括兩個方面，一是行業，二是企業本身。
最近5年，地產商有過幾次幻覺：2016年10月最強調控來了，但2017年樓市繼續高歌猛進；2018年下半年調整，但2019年又衝高；哪怕是2020年、2021年疫情影響下，銷售額還創新高。但2021年下半年後，幾乎沒有人會幻想能回到2017年了吧。
行業的縮表出清，意味著，規模萎縮，負增長成為可能；一批房企瘦身，一批房企出局。但不能一下子都冒出來，一起崩了。所以金融監管部門鼓勵優質房企收併購。要那麼多房企做什麼？行業集中度還是太低。
企業的縮表出清，意味著，規模收縮、營收滯漲、利潤放緩；一批資產出售，一批資產清算。不只是把增長速度降下來（有的房企2017年就降速了結果還是爆雷），而是表內表外負債大降，資產更乾淨，財務更健康，長肌肉了。
至於背水一戰，生死之戰，是不是都在2022年，那倒是跟每家企業的狀況有關。有的房企背水一戰是2021年，有的可能是2023年。有的房企掙扎過後，仍難免倒閉，可一掬同情之淚；有的房企，縮表之後，小而美，必須表示祝賀。
有一點很清楚，回不去了。
4、收入。先別失業，再談收入。
鬱亮說，“今年大家的收入肯定是大幅下調”。不知道他說的是2021年還是2022年。2021年，包括萬科員工在內，都有預期，有些房企工資能正常發放就很不錯了，獎金就不指望了；至於2022年，如果收入在2021年基礎上再大幅下調，這個訊號就很“實”了，是真正的生死決戰之年，輸了全無，贏了也不過是活下來。
前面說了，這是萬科的底線思維。如果生存無虞的房企，其實沒那麼悲觀。在三胎政策、改善性需求、城市更新的驅動下，出清之後活下來的房企，還有很長一段路可以走。
