京房會擁有十年以上樓市實操經驗,已為超過11000個購房家庭提供投資購房建議,是北京極少能從宏觀市場切入微觀市場每一個交易環節的實戰專家;累計實地勘查社群超10000個，1500餘次買賣經驗;幫助在帝都打拼的人買一套優質好房,搭上這座城市經濟增長的紅利,得到確定的回報!
北京跑贏大盤的房子不超過20%
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Q:提問:京總您好,剛拿到工作居住證,這個月準備計劃開始看房,五一前出手，以後還請京總能夠多多指教,現在有一個問題想請教京總,就是我看房前應該做哪些準備,或者應該注意什麼?
A:回答:你好，感謝信任！買房最重要的是選籌:選籌是一個面不是一個點，宏觀層面是板塊的選擇.微觀層面是對產品的選擇.前者為重.選對板塊就等於成功了70%,地段決定未來的天花板，樓盤決定未來的成長性.這2個指標加起來才是你房子未來能否增值的因素.可以把70%的精力用在板塊選籌上。
一般第一次買房經常會陷入一個誤區，評判一個小區的價格高低，是根據自己能不能買得起為依據。自己買得起，就感覺不貴，價效比高，可以買來投資，即便短期內不漲也沒關係，安慰自己可以長持，所以買入了遠大新
自己買不起就覺得太貴，等價格跌了再買。同時告訴自己不值這麼多，換選其他區域,一次次錯失時機。
第一次買房在選籌時，要做的就是要跳出主觀思維，首先考慮的是這裡有沒有價值？如果有，值不值得入手，值得入手最低需要要多少資金可以入場，然後再看自己所能調動的資金量有多少，差多少，能不能想辦法彌補這個差距。
在精算以後，如果確實相差巨大比較困難，再選次級板塊。
這是正確的選房邏輯,確定好價值板塊後，一定是要在目標區域大量踩盤，建立區域價格體系，什麼是價格體系？說白話就是在目標區域內，什麼樣的房產值多少錢你要知道。這個技能，大部分人是沒有的，但是練這樣的技能其實並不難.
確定好區域後再大量看房，看房不是盲看，小區有幾種戶型，分別對應的價格段是多少，該價格段內會出現價格有高有低，那麼對應的樓棟、樓層、裝修差別有哪些。要清楚小區內的這些差異。
在一個小區情況摸清後，同樣的方式再進行第二個，第三個。正常情況下，一個板塊可選的小區大概十個左右，全部摸透並不會浪費很多時間。
在完成小區之間的縱向對比後。相同價格段的兩個或幾個小區，差距有哪些，哪些會對以後的升值更有益處，哪些因素可能會影響升值等等。透過以上的步驟你會發現，其實最後可以選擇的小區非常少，基本也就3—5個小區。
建議認真閱讀星球置頂的文章《北京房產投資核心邏輯和原理》祝一切順利！
Q：提問：京總你好，你直播時經常提的想要房子跑贏大盤必須遵循四個原則,可租可售可貸可住,請問如果四個條件不能全都滿足的情況下,應該怎樣權重呢?哪個應該放在首要考慮的條件.感謝京總!
A：回覆：你好,感謝信任,這不是跑贏大盤的選籌原則,這個是買房的安全邊界,
現金流對房產投資至關重要。一個好的投資品，必須具備“造X功能”。買入的房產本身必須自帶現金流，至少滿足支付末來幾年的房貸月供，哪怕短期內的房價有些波動，不至於產生月供壓力
“可租、可貸、可住、可賣”是房產投資的重要指標。
可租,代表市場有需求，有需求才有價值，投資才有意義。
可貸是銀行對房產價值的認可，無論何時，只要把紅本拍在YH，能夠迅速拿Q。投資這樣的房產，無論何時都有現金流保障，價值會更大！
流通性主要是指可住可賣。可住、需要基礎的配套，能滿足基本生活所需，才有人願意去住。
可賣是指二手房市場交易量必須活躍，交易量低迷的二手房，價值會打折,
優質房產不僅是住房，更是一種金融屬性非常強的產品。假如沒有了月供能力，可以馬上變現，最多是少賺點，債務立刻消失。這樣的房產更有價值，更能給人帶來安全感。
建議把星球置頂的文章《北京房產投資核心邏輯和原理》認真的閱讀一遍,道理自然明白!祝一切順利!
Q:提問:想在亦莊投資一居室的住宅，三百萬總價左右，哪個樓盤價效比比較高？
A:回答:你好,感謝信任!亦莊未來哪個位置的房子升值潛力比較大,在亦莊買房的邏輯和其他區是完全不同的，其他區我們一般是沿著地鐵站看,而亦莊我們是根據品質學校配套看，購買力比較集中的區域，在高容積率去找低容積率的小區，這個是房產投資的原理
亦莊的特點是產業足夠強，所以不缺購買力，一般人會認為亦莊的核心區是河東,河東是產業聚集+軌道交通，但如果從居住的角度考慮，河東不一定是核心區,比如國貿,核心區是國貿橋一帶，但國貿的密度太大，整個核心區老舊小區加寫字樓混為一體，就會出現一個現象居住體驗不好，所以國貿的房價沒有大望路九龍山雙井高
再比如望京,望京是產住結合由於區域面積比較大，所以密度還好，一些品質樓盤漲幅還是比較可觀的，但漲幅依舊輸給太陽宮，為什麼太陽宮比望京的漲幅更可觀，太陽宮整個區域品質次新盤扎堆，有好的教育配套，又緊靠望京，所以購買力自然是不缺的，呈現的結果就是持續跑贏大盤。
你看下亦莊河西和河東的關係像不像望京和太陽宮的關係，所以河西未來是亦莊稀缺性的一個地塊，優勢比河東更明顯，有南海子公園+教育配套；屬於低密度區域，位置又處於南中軸,往後的建設也會限制容積率;河東的優勢是產業聚集+地鐵,缺點就是密度大,這兩個區域目前的樓盤漲幅是差不多的,如果從長持的角度上,河西會更有優勢一些
亦莊是北京所有新區比較看好的一個區,已經有產業支撐,配套價值會慢慢起來,未來也是產住結合的區;.亦莊是現在所有新區中最有價值的.從GDP排名和產業結構我們就能清楚.
300萬購買一居室可以看下舊宮的亦莊北岸、靈秀山莊、河西的萬科金域東郡,這三個盤都屬於穩健增長性的,其中萬科金域東郡比較有稀缺性.後期的成長性比較看好.
排序:首選萬科金域東郡、其次亦莊北岸、最後靈秀山莊,建議認真閱讀星球置頂的文章《大興跑贏大盤選籌導圖》祝一切順利,有問題再向我諮詢.
Q：提問:你好京總,新人首次提問，首付款最高500萬，貸款300萬;主要是自住（儘量保值增值）,房型兩居室（三居室最佳）;工作具體地點西單地鐵站,傾向區域二手房朝陽雙井、百子灣、四惠、四惠東、朝青板塊；豐臺麗澤、玉泉營、草橋、馬家堡、角門、大紅門板塊東城：永定門板塊海淀次新即可（暫時未找到）;對小區沒什麼要求，別是回遷房、老公房、非部委等經適房即可第二，儘量不要超過一梯三戶，儘量不要塔樓和奇怪戶型第三，房齡儘量在2000年以後，感謝京總！
A：回答:你好,感謝信任!800萬的總價可以看下望京、朝青、雙井、如果考慮豐臺的話,建議重點看下麗澤;迴避角門、大紅門，豐臺是北京分化最嚴重的區,仔細研究你會發現北京但凡是靠著鐵路的區域和樓盤沒有一個漲幅能跟上大盤的,而豐臺是火車站鐵路最多的區,尤其南三環以外的板塊更像是縣級市的水平,趙公口規劃的商務新區如果沒有一個長時間的重視程度和資金投入短期很難有氣色。豐臺一直不景氣一是沒有好的教育資源，二是高產業比較弱幾乎沒有，區域普遍是批發市場為主。
豐臺未來能不能出坑看麗澤，受麗澤直接輻射的區和主要溢位的，未來購買群體會不斷增多，整個豐臺的主要購買群體也會集中到這個區域,人口達到一定密度就會釋放市場紅利.
雙井屬於國貿的後花園,租金高流動性好,樓盤高中低三個檔次都有,可以承接國貿不同的購買人群,屬於國貿50%以上上班人群首選的區域,保值增值性都比較不錯.
朝青屬於國貿主要的溢位板塊,可以常年承接國貿的剛需購買力
望京最大的優勢是產住結合，BZSZ都比較穩健.
麗澤可以關注下益豐苑、金泰城麗灣、順馳藍調、萬年花城4期、戀日花都;萬潤風景、三環新城8號院
雙井可以關注下蘋果社群南區、首城國際A區、A派公寓
朝青可以關注下華紡易城、青年匯佳園、珠江羅馬嘉園西區;
望京可以關注下澳洲康都、北緯40度二期、首開知語城
這些樓盤算是商圈的第一梯隊品質樓盤,保值升值性比較穩健,317之後的行情基本是品質樓盤領漲,中端住宅跟漲,這幾個區域我在星球都有深度的分析和樓盤過往的收益分析,可以檢視下.
商圈排序:望京、雙井、朝青、麗澤,
建議認真閱讀星球置頂的文章《北京房產投資核心邏輯和原理》祝一切順利!有問題可再向我提問
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