此前，碧桂園服務以2.4億元收購中梁百悅智佳6.24%的股份，若估值未變，此番收購對價可能為36.06億元。
子彈飛了近兩日後，碧桂園服務收購中梁物業的事項終於落地。
2月14日晚間，碧桂園服務正式官宣將收購中梁控股的物業公司中梁百悅智佳服務有限公司（以下簡稱“中梁百悅智佳”）, 合共約93.76%股權。
值得注意的是，此前碧桂園服務已持有中梁百悅智佳6.24%的股權。在此次收購事項完成後，中梁百悅智佳將成為碧桂園服務的全資附屬公司，其業績、資產及負債都將合併進碧桂園服務的財務報表。
碧桂園服務表示，其與中梁百悅智佳的專案在業務區域重合度較高，有利於未來在業務重合區域整合雙方優勢，降低運營成本，提高盈利水準。
對於此番收購的交易價格，碧桂園服務暫未公佈，但表示最終的代價會按簽訂的收購協議及進一步盡職調查結果在代價上限內進行調整。
2021年3月，碧桂園服務以2.4億元收購中梁百悅智佳6.24%的股份，若估值未變，此番收購剩餘93.76%股權的對價可能為36.06億元，按2020年中梁百悅智佳淨利潤約為8620萬元計算，市盈率大概為41.8PE，但顯然已遠超當前行業併購的普遍市盈率指標。
碧桂園服務是去年物管行業收併購大潮中的主角之一，已接連將已上市的藍光嘉寶服務、未透過聆訊的富力物業、曾經的物業第一股彩生活旗下核心資產收入囊中，估值大概都在10-15倍PE左右。
去年底，碧桂園服務執行董事兼總裁李長江曾公開表示，現在對於物管行業的評價標準也仍然是規模，但到2021年為止，從碧桂園服務的角度，大規模的收併購已基本結束，其不會再像去年那樣去大舉收購，但不會反對小而美的物業公司進入其體系，以置換體系內不好的、質量差的一些專案。
物管行業的收併購評估將回落到一個合理的水平，李長江認為，整個行業在做新的對於物業公司的評估時，肯定不像過去那樣動輒就是15倍以上。
受地產行業大環境影響，物業板塊的估值已經明顯回落。Wind資料顯示，2019年-2022年2月14日，物業板塊PE回落，從高峰期的36.5倍下降至如今的約17倍。
對於收購中梁百悅智佳，碧桂園服務其實早已有所佈局，即去年提前收購的6.24%股份。去年8月的業績會上，碧桂園服務首席財務官黃鵬稱，會拿20億左右的資金去做擬上市腰部物管公司的投資，其中一個目的就是希望能在併購上佔得先機。
中梁百悅智佳也早已拿到赴港上市的門票。去年11月，中梁百悅智佳二度遞交招股書，12月透過上市聆訊。臨門一腳前，中梁百悅智佳之所以選擇投入碧桂園服務的懷抱，一方面是因為物業板塊PE回落，另一方面則因為關聯公司中梁集團債務承壓。
嘉和家業物業服務研究院指出，中梁百悅智佳的出售與陽光智博服務、富力物業、禹佳服務及中南服務情況相似，該類物企均在關聯地產公司遭遇流動性危機、亟需資金的情況下，在IPO與高位變現間進行權衡，最終作出售出抉擇。
在李長江看來，如今對於物企和物企的老闆，賣掉物企不是賣掉了未來，而是賣掉了對市場的恐懼。選擇當下變現，是多數物企最行之有效的方法。
根據中梁百悅智佳此前遞交的招股書，截至2021年6月30日，中梁百悅智佳在管專案291個，簽約管理的專案508個，在管總建築面積約3320萬平方米，簽約總建築面積約7120萬平方米，覆蓋中國18個省、兩個直轄市及三個自治區的154個城市，其中56.1%的在管建築面積位於長三角。
中梁百悅智佳過去也顯示出較強的增長潛力，收入從2018年1.76億元增加至2020年的7.04億元，複合年增長率為100.2%；淨利潤由2018年的2660萬元增加至2020年的人民幣8620萬元，複合年增長率為79.9%。
截至2021年6月30日，中梁百悅智佳收入為6.626億元，同比增長207.3%；淨利潤為1.06億元，同比增長307.7%。
據嘉和家業物業服務研究院不完全統計，2021年33家物業企業合計發生86起收併購事件，其中明確披露資金及收購裨益的事件合計62起，共耗資347.2億元。
值得一提的是，碧桂園服務去年僅收購藍光嘉寶服務、富力物業以及彩生活旗下核心資產就分別斥資約54億元、100億元、33億元，合計約187億元，超行業347.2億元總收購金額的5成，位居收併購金額榜單榜首。
中指研究院資料顯示，若並表藍光嘉寶服務、富力物業以及彩生活旗下核心資產，碧桂園服務的在管面積將從去年6月底的4.29億平方米，躍升至約8億平方米，超過萬物雲成為行業規模第一。此番收入中梁百悅智佳，碧桂園服務的在管規模無疑將在上一個臺階。
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