北京樓市：2022“機會”“風險”並存，淺談幾點買房建議

京房會擁有十年以上樓市實操經驗,已為超過11000個購房家庭提供投資購房建議,是北京極少能從宏觀市場切入微觀市場每一個交易環節的實戰專家;累計實地勘查社群超10000個，1500餘次買賣經驗;幫助在帝都打拼的人買一套優質好房,搭上這座城市經濟增長的紅利,得到確定的回報!

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A:回答:您好,這個小區當年賣的很火,劣勢就是小區太小了,3以上的容積率,每棟樓的樓間距很近,幾乎可以做到隔窗對視,明衛洗個澡不拉窗簾都會被隔壁樓看到!作為終改我們是不太喜歡這種只有幾棟樓的小區的,未來的物業服務不敢保證.

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A:回答:您好，感謝信任!

1、海淀山後的小三居可能跑不贏大盤,現在的規律是遇到房價上行期間;第一輪上漲的是學區房和熱門區域(核心區域)的品質次新,這部分房源上漲的背後邏輯是北京每一次行情都是置換群體把房價推高，長期調控+金融限制導致很多家庭的住房需求沒有滿足，因此有行情這部分房源會第一批上漲。第二輪仍是學區房+熱門區域次新+一級成熟溢位區域剛需品質次新盤,這部分剛需盤上漲的邏輯是樓市上行期間,核心區上漲速度較快，一部分購買群體在核心區上車壓力偏大,會第一時間選擇在交通出行便捷的溢位的板塊上車。這些板塊一般都是核心主城區的首要溢位板塊，有良好的生活配套，交通出行方便。今年市場比較好的情況下山後應該是能趕上一波漲幅的

2、北沙灘學府公館這個盤建在了G6以西,農大東校區以東,南邊是老舊小區,北高速切割沒有商圈配套,整個板塊可開發的土地基本沒有,如果以投資的角度建議迴避.置換的邏輯是:抵押或者賣出現有的劣質資產,購入優質資產,如果相同產品進行置換,一般是不建議的,因為北京受政策影響,置換的成本比較高,還包括時間成本.祝一切順利,有問題可再向我提問

建議認真閱讀星球精華欄的文章《北京房產投資核心邏輯和原理》《置換:一次吃飽十年,拒絕多動症》祝一切順利,有問題可再向我提問

A:回答:您好,感謝信任!首先關於限競房的弊端有2點:

1、雖然也是商品房,但不同的是70年純商品房的價格是由市場支配的,而限競房是變向的颳了開發商的油水,因此在利潤降低的情況下質量和純商品房還是存在一定差異的.其次限競房的地塊大多是比較偏僻荒涼的位置,周邊的配套需要時間;

2、5年內不允許交易,加上2年的交付日期和辦理產證的時機共計9年,這9年期間存在諸多不可控因素,另商品房9年的時間不可能只漲一倍,如果不把房子上漲的部分套現出來再建倉,從投資的角度失去了機會成本.投資原則上只建議買純商品房,

一個好的投資品，必須具備造X功能。買入的房產本身自帶現金流，至少滿足支付末來幾年的房貸月供，哪怕短期內的房價有些波動，不至於產生月供壓力

“可租、可貸、可住、可賣”是房產投資的重要指標。

可租,代表市場有需求，有需求才有價值，投資才有意義。

可貸是銀行對房產價值的認可，無論何時，只要把紅本本拍在銀行，能夠迅速拿到Q。投資這樣的房產，無論何時都有現金流保障，價值會更大！

流通性主要是指可住可賣。可住、需要基礎的配套，能滿足基本生活所需，才有人願意去住。

可賣是指二手房市場交易量必須活躍，交易量低迷的二手房，價值會打折,

優質房產不僅是住房，更是一種金融屬性非常強的產品。假如沒有了月供能力或者需要現金，可以馬上變現，最多是少賺點，債務立刻消失。這樣的房產更有價值，更能給人帶來安全感。

在亦莊買房的邏輯和其他區是不同的，其他區我們一般是沿著地鐵站看,而亦莊我們是根據品質學校配套看，購買力比較集中的區域，在高容積率去找低容積率的小區，這個是房產投資的原理

亦莊的特點是產業足夠強，所以不缺購買力，河東是產業聚集+軌道交通，但如果從居住的角度考慮，河東不一定是核心區,比如國貿,核心區是國貿橋一帶，但國貿的密度太大，整個核心區老舊小區加寫字樓混為一體，就會出現一個現象居住體驗不好，所以國貿的房價沒有大望路九龍山雙井高.

河西未來是亦莊稀缺性的一個地塊，優勢比河東更明顯，有南海子公園+教育配套；屬於低密度區域，從長持的角度上,河西會更有優勢一些!可以看看萬科金域東郡和海梓府;這兩個盤的成長性比較穩健,

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Q:提問:老師，好諮詢下，通州京貿家園，最北邊的房子，客廳朝北，有一點噪音汙染，能聽到通燕高速上的聲音，這個問題大嗎，想找中間樓，目前沒有，在猶豫中。謝謝老師！

A:回答:您好,感謝信任!武夷花園這個商圈從最西側的月亮河七星公館、京貿國際城、京貿家園、牡丹園、月季園這五個盤最北側的樓棟高層都會有噪音,通燕高速的行車是24小時的,晚上的大貨很多,這個能不能買,主要看價格,是正常樓棟的7-8折可以考慮,因為您未來賣的時候買家也會要求打折,您今天如果買的價格和正常樓棟是一個價格,就代表您的利潤空間減少,噪音影響還是挺大的.建議再看看其他房源,

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為方便孩子在亞運村朝外上學，在學校附近租房，未來中學仍要在亞運村（初中）和新北苑（高中）上。幾年來一直過著週中租房、末回大房子的生活。

現在想把頂層複式（值950w)置換成140平以內電梯三居。看了雙井、亞運村、北苑、朝青的南北通透板樓，感覺都不如現有小區的戶型好，且貴了300多萬，心裡不爽。於是想著乾脆在本小區換一套得了，好處是戶型好，價值低，置換成本在100w以內。

現將心中糾結處向您請教：1、頂層複式不帶電梯的房子，是不是要儘早置換出去？家人一直捨不得換，因為戶型好，面積大（185平），總想再等等，中介說，越等越沒優勢，不好賣。

2、從方便上學的角度，應該在亞運村、北苑、新北苑三處找房，但這三處要麼老破舊、要麼貴（帶學區溢價），勉強在北苑找到一兩個還可以接受的，價格在1300萬左右。還是貴，最好1200萬左右。

五環外140平以內，能貸170萬左右。想問一下，老北苑和東壩本小區，哪個更好？新北苑不敢想，太貴。

3、我在朝陽大悅城附近有個50平公寓，不好賣，最多能180-200萬，租金9000元。要不要賣掉，貼補換房？感覺價位這麼低，還不好賣，倒不如收租，拿它還貸，您說呢？ 以上問題，有勞京總，多謝。

A:回答:您好,感謝信任!

1、先說東壩這個板塊如何;東壩的優勢是生態環境好,缺點是自身存在很大的硬傷,東壩中路以東基本全是保障性住房+小產權房+回遷房和各種福利房.

未來會增加這個區域的密度,人口結構複雜,整個區域未來的成長性會受限制.東壩現在還屬於概念性的一個區,需要時間養,買城鄉結合部的邏輯主要是買被低估的區域,價格比較便宜還存在套利的空間

因為核心區一直在發展，呈現的結果就是房價逐步上漲，老破小的價格基本上接近次新，品質樓盤更是脫離剛需承受範圍，而城鄉結合部的價格只有核心區的一半，就會有一部分人群不願意在主城區上車，把方向鎖定稍遠一些的城鄉區域，用犧牲距離換取品質這樣的方法買房，

城鄉結合部一般最好的進場時間是規劃剛出爐,有大批一線開發商進駐的時候，這是值得進場的一個風向標,如果這種區域由於政策宣傳利好，加上開發商炒作拉動，短期就會存在暴漲的可能性，這種位置的房子表面看的是價格，而最終看的還是價值;

所以城鄉結合部的拐點是不斷在變化的，買點並不是一直存在;東壩有價值但溢價已經很嚴重了,有開發商打廣告炒作,又有政府規劃概念,所以對於現在買新房的客戶是沒有利的,但是對於二手房的業主是利大於弊.

2、頂層複式一般在賣的時候會有折價,沒有電梯的房子同樣也會有折價,中介說的話不可完全相信,因為中介所有的目的都是為了獲取資源促成交易,這樣他們才有佣金可賺,

至於未來有沒有優勢,還是要看這個區域的成長情況,如果區域的利好全部兌現,樓盤跟著漲價,正常的房子賣10萬一平,我頂層的房子比正常的房子便宜一些即可,因為整個區域在漲價,整個小區在漲價,我頂層複式不可能不漲價,頂多是在賣的時候打點折就可以了;所以不存在越不賣越沒有優勢這樣的說法.

3、如果從區域上分析,北苑、新北苑、亞運村就要比東壩更勝一籌了,核心區之所有稱之為核心區,背後的邏輯是“聚焦”,因為只有“聚焦”價值才穩定, 如網際網路產業“聚焦”的區域;望京、上地西二旗、西北旺、亦莊; 權貴型“聚焦”的區域;萬柳、亞運村、西城; 資本“聚焦”的區域;國貿、金融街;這些區域因為價值穩定房價才勞靠,購買力充足,房價才會穩健上升.

4、房子漲幅良好的是因為其佔據的優質資源多，租金本就不是房產收益的主體，單靠租金想收回成本需要很多年,流通性不好的房子升值潛力也就一般,建議這波行情出掉把資金利用到選優質盤上

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