黑鐵時代，什麼房產稱得上“硬資產”？一二線城市也未必100%安全

看過最近圈內流出來的《鬱亮在萬科2022年會上的總結髮言》稿子的人就知道，萬科董事長錨定的房地產“黑鐵時代”，和曾經的“白銀時代”大有不同，但萬變不離其宗地是繞不開的人的居住問題。

如果說黃金時代是遍地撿錢、買房就能贏的“閉眼買房”階段，那麼白銀時代則是需要有篩選地買房才能躺賺，而進入到真正的“黑鐵時代”，有兩個非常值得關注的變數，首先是行業規模的萎縮，另外就是市場的分化會相當明顯。

黃金時代，不管一二線城市，還是三四五六線，不管是主城區，還是郊區，不管是遠大新還是老破小，基本都是“普漲”的邏輯。

白銀時代，三四五六線城市的資產恐怕會成為相對危險的資產，或者現金黑洞，郊區的遠大新、城區的老破小也不再受到熱捧。

黑鐵時代，隨著行業規模的縮小和分化的加劇，地產行業精英們真正的正式角逐，也許才開始登場：

1、城市配置：一二線，只能成為入門門檻

並不是所有的一二線城市，都是省會城市，同樣地，並不是所有的一二線城市，都是人口淨流入的城市。

對於一些弱二線城市而言，沒有了房地產的加持，很可能一不小心就滑落到三線城市及以下水平了，所以現在很多省會城市，逆風轉舵提出“強省會”戰略，還算為時未晚，畢竟，擁有強一個省的人口、資源作為背書，強省會的驅動下，至少能夠確保未來30年內的二線地位，甚至能夠晉級強二線、新一線。

而對於三四五六線和十八線農村，就基本不用提了，一個朋友曾經在一起討論過未來“省會以下無城市”的話題，結論一目瞭然，連一二線的門檻都摸不到，更不要說參與競爭了。

這裡說一二線城市，其實內部也有分化，比如是否省會城市、是否近十年人口持續淨流入、是否有地鐵、常住人口是否超過500萬等，這些都是過硬的指標，擁有過硬指標的一二線城市，資產成為硬資產的機率，顯然要比其他一二線更大。

2、區域定位：核心、非核心的劃分，都顯得過於粗放

有地鐵、強省會、近十年人口淨流入、常住人口超過500萬這樣的一二線城市內部，也有不同的城區和板塊，有的是核心板塊，有的是邊緣、城郊板塊。

選擇了第1點中四個要素（地鐵、省會、人口淨流入、常住人口規模500萬）都具備了的城市，雖然說在城市的選擇上，已經有了一定的兜底和保障，形成了一定的壁壘，但是要想在城市內部，獲得更高收益的回報，那就更要細分到城區和板塊定位了。

比如細分領域，有的城區定位是商務商業區，有的定位是中高階居住區，有的定位是政務區，有的是生態保持旅遊區、有的是物流貿易、工礦區等，不容的區域，其居住價值、資產增值保值潛力的不同的。

從通常的標準，以及未來圍繞“人居”的中心命題而言，商業區（特別是產住融合一體化的商業區）、中高階居住區等板塊定位的房產，其含金量會明顯優於其他定位的城區板塊。

過去那種核心、非核心城區的板塊劃分，顯得太過於粗放了，因為對於越大的城市而言，在城區範圍內，其實並沒有明顯的核心與非核心的界限，各個板塊區域都非常熱鬧，看不出冷清的樣子，只不過板塊承載的功能劃分不一樣，往深了看，是住在城區裡的人口的學歷層次、職業素質和社群的消費能力不一樣。

3、戶型配套：硬資產才是硬通貨

越是在“黑鐵時代”，房產作為不動產，面臨的可能性變數會更多，比如二手房限貸限售、房地產稅等，房子是用來住的，不是用來炒的，可以說，現在市面上的大多數房子都能居住，哪怕是老破小，都能住。

但是，作為一種資產的保值增值角度而言，不同戶型、不同配套的房子，在二手房市場上的流通性是不一樣的，預計以50~90㎡的小戶型最受歡迎，原因有兩點：

（1）隨著未來樓市分化，優質一二線優質板塊的房價會被分化得更高，越來越稀缺，價位高，總價就高，面積小一點，總價預算低一些，面對的受眾就更廣，風險相對可控，流通性就越強；

（2）未來的一二線核心區域，買房不單只是買居住了，主要還是買資格、買配套、買上車的門檻，比如繫結的教育、醫療、商業、戶籍等稀缺資源，資源越稀缺，越容易受到富人追捧，普通人在這樣的地段，其實只要能上車就不錯了，戶型面積越小越好，投入的預算越低買能買到資格和入門門檻就足夠了，如果單純用於居住，其實可以有更多價效比更優的選擇，價格低點換來面積大點、地段偏點，同樣可以居住。