直接全款買！！！直接全款買！！！直接全款買！！！
因為貸的多，還省利息
我們知道在一些城市買房有限購，像北京，認房又認貸，意思是如果你在北京有房或者有全國範圍內房貸記錄，都會被認定為二套住房。二套房在貸款的政策上，普通住宅也只能貸40%，首付比例高而且貸款利率也高，所以接下來就說說二套怎麼湊齊全款？？
現有以下三種方案
方法一：抵押已有資產-資產變現
名下已有房產，符合抵押條件的，可以辦理抵押經營貸款，如果首套是全款房，那直接抵押首套加上手頭的錢湊齊全款；如果首套是按揭，那有餘值的情況下辦理二次抵押，再加上手裡的錢來湊齊全款，目前小微企業抵押經營貸，利率很低！以北京為例：年化利率最低：3.85%左右，最重要的是和房貸一樣能貸20年
方法二：信貸發-信用貸款
選擇夫妻雙方同時辦理先息後本的這種信用貸款。先息後本的產品用款靈活，利息成本很低，月還息到期還本，還款壓力小，資金利用率大。例如貸款100萬，一個月利息才5000塊錢左右，而且是隨借隨還，簡單方便。後續可以考慮房屋抵押貸款，貸出來的資金可以還上信貸。單人單家銀行最高30萬，夫妻雙方60萬，可同時做8-9家銀行，單人可貸300萬；夫妻雙方可貸600萬
方法三：墊資法——墊資全款買抵押變現
墊資法是比較常用的一種，也是比較保險的一種。字面理解就是首付款找人或專門墊資機構墊付，房屋過戶後，直接去銀行辦理抵押貸款，還上之前的墊資款項。這種方法主要把控點在於整個流程和辦理週期。先買房，房屋尾款墊資（計息）房屋過戶（1-2）天，辦理抵押貸款目前可以做到3周放款。
全款買房有哪些優勢呢？
1、利率低：二套房按揭利率很高，北京地區的是年化5.65%，但做抵押經營貸，最低可以做到年化3.55%，一年可以省2%左右的利率，10年可以省20%，比如貸款300萬，選擇抵押貸一年能省6萬利息，10年就省60萬。
2、額度高：二套房做按揭只能貸網籤價的20%-40%，首付比例高，所以很多朋友面臨首付不足的 情況。而抵押貸能貸房屋評估值的70%甚至更高，也就是說，一套500萬的房子，按揭買只能貸200萬，首付要300萬。如果做抵押貸能貸出來350萬，相當於花了3成的首付買了二套房。
3、能議價：全款買房，跟賣方可以談價錢，房價最少可以便宜5%。例如1000萬的房產，全款950萬可以搞定。
4、省稅費：款買房，網籤價可以按照最低過戶指導價算，滿五唯一可省5~10萬，非滿五唯一稅費可節約10~20萬。
5、優先選擇權：對於業主來說，全款資金來買房，肯定是優先考慮的，哪怕便宜點也能接受，畢竟，現在銀行的按揭貸款從稽核到放款挺慢的。所以碰到優質房源，全款買的話容易快速鎖定。
補充：對於全款買房的資金怎麼解決？目前用的對多的方式是墊資或者用銀行的信貸湊，等抵押貸下來之後再去結清墊資款。整個的購房流程加上抵押貸辦理流程，可同時操作，週期在1個月左右。流程過於專業化，具體細節問題還是需要找專業的人去做。
