01、前言

經濟越不景氣，房地產越不可能大跌，盼望經濟下行帶動房價大跌的人，要趕快想明白，儘早買房上車，不要再心存幻想。

房地產是經濟的支柱產業，創造了大量的GDP和就業崗位，關係上下游無數產業的生產和發展。

如果經濟越不景氣，房地產就必須越景氣，才能穩增長、穩就業、穩預期、穩金融，才能儘量緩解經濟不景氣帶來的降薪潮、裁員潮。

而另一方面，房地產是貨幣信用錨，是貨幣放水的工具。房產抵押貸款是商業銀行貨幣派生的主要方式。

如果經濟越不景氣，房地產就必須越景氣，才能透過房地產搞貨幣放水，給金融市場和實體經濟補充流動性。

近年來樓市成交量下滑，市場進入寒冬。僅2021年，斷供房達65萬套，與2017年斷供幾千套相比，數量呈爆發式增長。

比房價上漲更令人擔心的是，年輕的剛需繳完首付款，因為收入下降、失業、家庭變故等原因，棄房斷供的現象屢見不鮮。

80和90後首套房的首付款，少則50、100萬，多則200、300萬，都是拼錢包，依靠原生家庭的財力資助；而50、60後父母相繼退休，房貸壓力主要由年輕人承擔。

買房除了湊夠首付，還要看未來十年或二十年，收入預期是否穩定、有足夠的收入支付還貸，且不影響正常生活開銷。

02、二手房為什麼那麼難賣了？

未來的普通二手房，尤其是那種90平往下的兩居室，將會貶值率非常高，甚至就是降價、腰斬，結局有可能都賣不出去。

而造成這一切的根本原因，是因為房地產走勢從過去的偏向於香港模式，正在轉化為新加坡模式。

這些跡象也很明顯，只是普通人對未來幾年事情缺乏一定的關注，更是政策的引導性缺乏基本的敬畏。

所以普通人投資產品，往往都是等事情已經發生了，才會反應過來。但那個時候什麼都已經出來了，反應過來了也晚了，而那些有錢人則不同，他們就算自己看不穿，也花錢養很多智囊，這些人會幫他們分析未來幾年的走勢，以後人家有錢人投資的時候不是投的當下，而是未來。

就像前段時間教育股大跌，就是因為看不到未來課外培訓的前景了，於是全部都拋售，而人家有錢的大佬，在年初就已經得到課外培訓要被整治的訊息了，早就拋售了，而普通人則是等檔案下來，什麼都已經成現實了之後才拋。

事實上，在小龍蝦看來，5年後大部分90平以下的二手房將徹底砸到了手上，因為房地產現在要轉向新加坡模式了。

過去大力發展商品房，學的是香港；現在大力發展保障房，學的是新加坡。

學香港樓市的時候，香港房價年年漲，更是全球第一高，結果讓我們也成為了房價全球最高。可是現在要學新加坡樓市了，大家知道新加坡的普通二手房有多便宜嗎？

新加坡是豪宅貴，但是普通人住的房子，特別便宜，這就是因為新加坡大力發展了保障房制度。

現在各地都在發展保障房，並且以後保障房的數量將逐漸逼近甚至達到和商品房一樣的供應量，這些保障房主要分為三種：

一、公租房。這是最原始的保障房了，但後來因為普遍位置比較偏，又因為小區環境太差，導致無法滿足人們的需求，可以說是失敗的一個產品。

二、共有產權房。這是在北京新搞起來的，通過了幾年的發展，已經積累了比較成熟的經驗，目前正在全國一二線重點城市慢慢鋪開，共有產權是為了滿足人們想要擁有自己的一套房而開發的保障房。

前期這種保障房是當地持有一定股份，購房者持有一定股份，等後來購房者資金寬裕後，可以拿錢把當地那邊的持有比例買下來，然後購房者就持有了全部的股份，這個房子的屬性也就從共有產權變成了商品房產權。

三、保障性租賃房，這個算是公租房的升級版。對比公租房，這個保障性租賃房屋的優勢非常明顯。

首先就是位置肯定要好很多，目前看到一些城市的保障性租賃房的位置都是主城區內，甚至有的在核心區範圍內，這些地方原本都是寸土寸金，但現在卻搞了這個，其次是保障性租賃房的品質要高於公租房，大大的提高了人們的居住體驗感。

以上三種，是現在保障房系統的主力，也是未來那些普通二手房最大的競爭對手。大家想想，以後普通的二手房，面對公租房的時候有可能還有一定的競爭力，但是在面對共有產權房，以及保障性租賃用房的時候，根本沒有優勢了。

這裡面最關鍵的是保障房以後的供應量太高了，目前已經公佈出來的城市像是上海，五年增加40萬套，廣州五年要增加60萬套，大家想想這是什麼概念？

這還都是一線城市，一線城市那麼寸土寸金，但還要搞這麼多保障房出來，大家想想底下那些二線城市要拿出多少套來？

大家可以再看看這次保障性租賃用房的牽頭人是哪裡，就知道這個肯定是要執行下去的，力度非常高。

那麼，如果看清楚了這個保障房後期的發展，就會知道那些普通二手房為什麼那麼難賣了，原因有這幾個：

一、保障性租賃用房的面積在70平以下，共有產權房普遍是在90平以下。

這兩種房子的面積分別可以做成小兩室，以及小三室，剛好從面積上就是在和那些小戶型的房子處於統一競爭的位置。

很多開發商都不做90平以下的新房了，因為他們知道以後這些房子的競爭對手是當地的保障房，根本沒有什麼勝算，所以願意做90平以下新房的開發商就非常少了。

二、不管是保障性租賃用房以及共有產權房，都能滿足人們的基本居住需求。

比如說，那種普通二手房，也就是俗稱的上車房，要麼是因為結婚或者是特別想要自己的一套房子，要麼就是想要穩定解決自己住房的問題。

那麼，共有產權房就可以解決住房夢，比如沒房不能結婚，那麼就可以買共有產權房；再比如想要解決住的問題，那麼保障性租賃房屋，就又滿足了這個需求。

過去想要買普通二手房也就是上車房的原因，這種保障房全部都解決。

三、保障房的權利和普通商品房最後是幾乎是一樣的。

很多房產專家都說，租售同權失敗了，以後不會搞了；但小龍蝦認為，以後租售同權肯定是主力，高層不會放棄租售同權的。

如果真的租售同權了，租個人的房屋，也許那個房東還會不配合你，讓你無法享受到租售同權，但是你如果租的是當地提供的保障性租賃房，那麼你覺得當地會不配合你享受權益嗎？

這三個原因，就知道未來那些普通二手房，也就是90平以下的二手房，絕對是被衝擊的最厲害的房子。

說白了，這些保障房已經能滿足人們最基本的住房需求、生活需求。後期租售同權開啟以後，那些位置特別好的保障性租賃用房，肯定上學也是和那些買了商品房的是一個待遇，不會有什麼區別的。

這是一個大的趨勢，看不清楚這些趨勢的人，註定會成為新時代的韭菜。

尤其是那些之前靠著運氣買了很多套小面積的房子，最後賺了錢的人，他們之前賺的錢，在後期又會虧出去的。

03、保障房的權利和普通商品房是幾乎是一樣的

如果說，光一個保障性租賃房還不是壓倒普通二手房的最後一根稻草，那麼共有產權房的普及，就是滅掉普通二手房的最後一根稻草。

因為當這種房子出現後，根本找不到去買那些老破小的理由了。

當然了，小龍蝦認為，未來保障房出臺以後，房價下跌的比較厲害是普通二手房，那些豪宅是不在這個範圍內的。

也就是說，未來房價普跌還是有點難的，因為這些保障房只能滿足人們的最低住房要求，但是無法滿足人們後期對美好生活的嚮往。

共有產權房普遍面積90平為主，後期如果大家生二胎三胎，肯定會覺得小的，就有可能會要去買大戶型的房子；

而保障性租賃房則更別說了，只有70平，只能滿足年輕人初期的住房需求和兩個年輕人一起同居。

雖然住這個房子感覺會很舒服，但是後來有了孩子之後，這個房子肯定就小了，所以他們還會有購房需求的。

只不過，未來90平以下的二手房，將會下跌貶值的重災區。

說的再明白一些，面積低於90平方米，樓齡不一定是重點，但是小區環境比較差的，位置、配套不是特別好的，能賣趕緊賣，否則等明年第二批保障房上市後，你就也很難賣了。

今年下半年有可能第一批就出來了，但數量不是很多，所以影響應該還沒那麼大，但是到了明年下半年的時候，保障房兩批應該都出來了，這個時候市場的表現就會比較明顯了，等五年之後到處保障房的時候，你想賣都賣不動了。

至於說是想要買房的人，大家一定要慎重，像那種90平以下的老破小，哪怕這些房子是一線城市的，你都要慎重，未來這些房子面臨的挑戰太多了。

究其原因，保障房的權利和普通商品房是幾乎是一樣的。

拆遷潮已經落幕了，房地產的盛宴也已經過去了，這就是為什麼M2漲M1跌的原因。那些被掏空六個錢包的房奴也不敢消費了，一但經濟下降買房貸款讓你生死兩難。

房價漲到現在這個位置，已嚴重極度透支未來了，再也不可能出現過去翻幾倍的情形了，經濟不允許、人口不允許。

四五線城市的房價，從今年開始，會出現越來越多的鶴崗。

“鶴崗化”的問題，也是中國需要面對的一個問題，隨著城市化的深化，大量的人口將湧向具有一定規模的大城市，而中小型城市的發展將受制於人口的減少，逐步沒落。

走向，和現在農村一樣的命運。

其實“鶴崗化”的問題，主要來自於城市本身產業的衰敗，而不是大城市的吸引力。

一般來說，任何一個城市的發展，都可歸結為該城市在區域內，在某種產業上具有一定的競爭力，由此將周圍的人口吸引過來，並形成了具有一定規模的產業叢集。

人口集聚多的城市，產業演化出更復雜的形態，也就是具有一定的產業複雜度。而人口集聚少的中小城市，則產業結構相對單一，當地的幾乎所有就業機會都依賴於該產業的發展。

當該產業發展遇到瓶頸或障礙時，規模大的城市由於產業結構複雜，對於整體的城市發展影響並不明顯，但如果規模較小的城市，由於產業結構單一，就會面臨非常嚴重的後果，整個城市的發展就會受到影響。

根據小龍蝦觀察，具有就業機會的中小城市，街上人流量明顯要比缺乏就業機會的城市要大的多，而這才是問題的實質。

04、總結

事實上，當下年輕人結婚難，最基本的問題，就是房子。

別說什麼現在年輕人很灑脫，不在於結婚有沒有房子，只要感覺行就可以了，但實際上這種想法撐死在學校期間能出現，進入社會不到兩年，經歷之後，思想就會變了。

現在人結婚，如果是大城市，最低門檻都是如果沒房，那也至少要有能承擔的起月供的實力；

如果你在大城市裡面，收入連房貸都覆蓋不了，基本上很難找到物件。

而在那些小城市裡面，要求就不是收入覆蓋房貸了，而是必須直接要有房， 而且有的不能接受貸款。

現在國內房價不管大城市，還是小城市，房價都那麼高。

有人說鶴崗房價低，但對比鶴崗的就業情況，鶴崗房價也沒那麼低了，鶴崗的商品房一平也要3000元了，而鶴崗工資一個月也就是2000元左右。

有了基本的物質條件之後，才能談感覺。

物質都沒有，談感覺，就有點不現實了。