透過聆訊不到2個月的時間，中梁控股旗下物業——中梁百悅智佳賣了。
2月14日深夜，碧桂園服務公告稱，2022年2月11日，公司間接全資附屬公司碧桂園物業香港控股有限公司與創辰國際有限公司、創卓國際有限公司、創沅國際有限公司、亨盛有限公司、創志國際有限公司、創同國際有限公司、楊劍、李家城及馬飛簽訂股權收購協議。根據協議，碧桂園物業香港收購中梁百悅智佳合共約93.76%股權。
去年3月，碧桂園服務曾以2.40億港元獲得中梁百悅智佳679股股份，約佔公司已發行股本的6.24%。收購事項完成後，目標公司將成為碧桂園服務的間接全資附屬公司，其業績、資產及負債將綜合入賬。
拿下中梁物業，碧桂園服務圖什麼？
根據碧桂園服務的五年規劃，2025年要實現營收千億的目標。截至2021年中期，其實現收入115.6億元，同比增長約84.3%；淨利潤為22.26億元，同比增幅約66.7%；公司股東應占利潤21.13億元，同比增幅約60.7%。目前，碧桂園服務距離千億營收尚有很大空間。僅以2021年的收併購為計，碧桂園服務全年共產生19筆交易，其中公佈交易金額的共5筆，總耗資約189.79億元。
此次收購中梁百悅智佳，碧桂園服務在公告中表示，收購事項將補充集團的業務，有利於集團加強在中高階住宅物業管理方面的品牌影響力，擴大社群增值服務潛力；且集團與目標公司及其附屬公司的專案在業務區域重合度較高，有利於未來在業務重合區域整合雙方優勢，降低運營成本，提高盈利水準。該收購事項亦將進一步增強集團在市場上的影響及競爭力，有助於集團的長期穩定發展，為公司股東獲取更佳回報。
根據中梁百悅智佳服務招股書披露，截至2021年6月30日，中梁百悅智佳在管專案291個，簽約管理的專案508個，在管總建築面積約3320萬平方米，簽約總建築面積約7120萬平方米，覆蓋中國18個省、兩個直轄市及三個自治區的154個城市。其中，中梁百悅智佳的大部分業務位於長三角，截至2021年6月30日，56.1%的在管建築面積位於長三角。
財報顯示，中梁百悅智佳收入2018年1.76億元增加至2020年的7.04億元，複合年增長率為100.2%；淨利潤由2018年的2660萬元增加至2020年的人民幣8620萬元，複合年增長率為79.9%。截至2021年6月30日，中梁百悅智佳收入為6.626億元，同比增長207.3%；淨利潤為1.06億元，同比增長307.7%。
中梁賣物業為地產紓困？
從中梁控股的處境來看，也曾是踩在刀劍上跳舞的“黑馬”。中梁2016年的銷售額僅為190億元；2017年銷售額達到649億元，同比猛增242%；2018年首次邁入千億房企行列，當年銷售額達1015億元；2019年又快速實現了港交所上市，銷售額達1525億元，增速50.2%。2020年銷售額1688億元， 同比增速10.7%。2021年銷售額1718億元，同比增長1.78%。
債務也節節增長。據中梁控股公佈的歷年財務資料顯示，2016年負債總額為456.70億元，資產負債率98.59%；2017年負債總額升至968.57億元，資產負債率達97.63%；2018年負債總額為1613.20億元，資產負債率達95.98 %；2019年負債總額升至2036.48億元，資產負債率仍然高達90.70%。
到了2021上半年，最新一期財報顯示，中梁控股剔除預收賬款後的資產負債率為79.3%；淨負債比率為56.1%，；非限制現金與即期借貸比率為1.2。從資料上看，中梁控股的“三道紅線”僅踩線一條，但“三道紅線”之後的資金緊張，也是肉眼可見。
去年8月下旬，華人置業劉鑾雄寧願虧本也要出售中梁美元債的行為，引起市場關於兌付危機的擔憂。10月14日，一份關於“中梁地產集團”的《關於開展山東區域集團投資條線營銷輪崗通知》被曝光。今年1月16日，中梁控股表示因公司架構調整，控股集團總部相關職能將與地產集團總部進行整合，涉及最佳化人數大約在300人左右。
不過，今年1月17日，中梁公告表示已由其於境內銀行賬戶匯出所有必需的資金至其境外銀行賬戶，提前用於2022年1月票據到期時（即2022年1月31日）償還餘下的本金金額及應計利息。
這向市場注入了不少信心。據企業預警通顯示，中梁控股5月和7月還存在兩筆到期美元債，其待償還金額分別為3億美元和4.5億美元。
此次出售物業為地產紓困，中梁控股回應媒體稱，“公司堅定持續穩業務、減槓桿，去年下半年以來，公司已按時以自身的現金流歸還超過10億美元的境外債，化解債務風險的誠意與能力毋庸置疑。”
南都記者 王豔玲
