大家好，我是老男人侃大山，今天開始，我將呈現我對房價看法的個人視角，請關注我！
2021年上半年以前，中國熱點城市房價還是一路高歌猛進，熱點以及核心城市被眾多開發商和投資客看好，土拍也是高潮不斷，前景似乎一片光明。
但深入探究，不難發現，其實在2015年到2021上半年之間（不同城市可能時間段有所不同），樓市逐步開始呈現分化特點，顯示出樓市發展已經乏力，不再是過去全國普漲的黃金時期，你也可以理解為這個時間段是樓市整體由盛轉衰前的最後一次狂歡。具體表現為：
一、區域分化
一、二線城市，尤其是最近幾年的位於熱點區域和大都市圈內，人口尚在流入的城市，比如位於長三角，珠三角的大多城市，中西部幾個蓬勃發展的省會城市（如合肥、西安、成都等）和部分經濟發展較快，具有一定區域地位的三線城市（如蕪湖，洛陽等）樓市比較紅火，但其它三四線城市樓市表現一般，不漲不跌，或微漲，交易保持平穩，後勁不足。
二、城市內部分化
近幾年，以我所在長三角一、二線城市為例，城市內部區域也大多出現某種一致的分化：
主要特點是新老分化：
1.老城區，如果沒有學區或地鐵概念的，房價上漲緩慢，甚至不如偏遠新城區的房價漲幅。老城區一方面二手房眾多，新房較少，二手房可選擇餘地較大；另一方面老城區很難再鋪開新型現代化的商業或者交通配套，已經是成熟區域，整體城市風貌難以有重大改觀，沒有可遐想的空間和炒作的話題，而新城區，尤其是有諸如政務、學區，交通，商業以及新型現代化配套設施的，政府正在大力投入和支援的區域，即使位置偏遠，反而成為土拍熱點、房價大漲的熱門區域，很多在五六年前甚至更早佈局新城區樓市的投資客或者剛需客，至少享受到房價上漲兩到三倍的獲利，政府也樂見其成，透過加大新城區大幅地塊的土地供給，提高起拍價來賺取更多的財政收入，也進一步助推了新城區的熱度。
2.還有一種就是新房和老房價格出現分化，老房子漲得慢，新房子，尤其是土拍價格較高的新房子受人追捧，開盤秒光，漲幅較大。
這種變化，是很值得關注的，其實就是一種警示訊號：因為在2003年到2015年之間（具體時間段各城市有所不同，呈現的力度也不同）這10年左右的時間，是樓市全國普漲的黃金期，幾乎所有城市的房價都出現了幾倍甚至10倍以上的上漲。這段期間大家都信奉李嘉誠的房地產投資理念，就是買房最重要的是地段、地段、地段。人人都以買到中心城區，老城區，市中心的房子為價值投資信條，對偏遠新城區，尤其是剛剛起步開發的新城區常常是嗤之以鼻，各種不屑，對在新城區買房基本不看好。
三、政策分化
由於前幾年，部分城市樓市紅火，中央關於房住不炒的警示也出臺很多年了。有的對土地財政依賴較小的熱點城市，通過出臺一些政策，比如土拍限最高價，區域限購，二手房指導價等來降溫火爆樓市，但並沒有傷筋動骨，仍然抵擋不住購房者熱情和開發商拿地熱情，限制有限。
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