大家好,我是老男人侃大山,今天開始,我將呈現我對房價看法的個人視角,請關注我!
2021年上半年以前,中國熱點城市房價還是一路高歌猛進,熱點以及核心城市被眾多開發商和投資客看好,土拍也是高潮不斷,前景似乎一片光明。
但深入探究,不難發現,其實在2015年到2021上半年之間(不同城市可能時間段有所不同),樓市逐步開始呈現分化特點,顯示出樓市發展已經乏力,不再是過去全國普漲的黃金時期,你也可以理解為這個時間段是樓市整體由盛轉衰前的最後一次狂歡。具體表現為:
一、區域分化
一、二線城市,尤其是最近幾年的位於熱點區域和大都市圈內,人口尚在流入的城市,比如位於長三角,珠三角的大多城市,中西部幾個蓬勃發展的省會城市(如合肥、西安、成都等)和部分經濟發展較快,具有一定區域地位的三線城市(如蕪湖,洛陽等)樓市比較紅火,但其它三四線城市樓市表現一般,不漲不跌,或微漲,交易保持平穩,後勁不足。
二、城市內部分化
近幾年,以我所在長三角一、二線城市為例,城市內部區域也大多出現某種一致的分化:
主要特點是新老分化:
1.老城區,如果沒有學區或地鐵概念的,房價上漲緩慢,甚至不如偏遠新城區的房價漲幅。老城區一方面二手房眾多,新房較少,二手房可選擇餘地較大;另一方面老城區很難再鋪開新型現代化的商業或者交通配套,已經是成熟區域,整體城市風貌難以有重大改觀,沒有可遐想的空間和炒作的話題,而新城區,尤其是有諸如政務、學區,交通,商業以及新型現代化配套設施的,政府正在大力投入和支援的區域,即使位置偏遠,反而成為土拍熱點、房價大漲的熱門區域,很多在五六年前甚至更早佈局新城區樓市的投資客或者剛需客,至少享受到房價上漲兩到三倍的獲利,政府也樂見其成,透過加大新城區大幅地塊的土地供給,提高起拍價來賺取更多的財政收入,也進一步助推了新城區的熱度。
2.還有一種就是新房和老房價格出現分化,老房子漲得慢,新房子,尤其是土拍價格較高的新房子受人追捧,開盤秒光,漲幅較大。
這種變化,是很值得關注的,其實就是一種警示訊號:因為在2003年到2015年之間(具體時間段各城市有所不同,呈現的力度也不同)這10年左右的時間,是樓市全國普漲的黃金期,幾乎所有城市的房價都出現了幾倍甚至10倍以上的上漲。這段期間大家都信奉李嘉誠的房地產投資理念,就是買房最重要的是地段、地段、地段。人人都以買到中心城區,老城區,市中心的房子為價值投資信條,對偏遠新城區,尤其是剛剛起步開發的新城區常常是嗤之以鼻,各種不屑,對在新城區買房基本不看好。
三、政策分化
由於前幾年,部分城市樓市紅火,中央關於房住不炒的警示也出臺很多年了。有的對土地財政依賴較小的熱點城市,通過出臺一些政策,比如土拍限最高價,區域限購,二手房指導價等來降溫火爆樓市,但並沒有傷筋動骨,仍然抵擋不住購房者熱情和開發商拿地熱情,限制有限。
下一篇我將呈上2021年下半年後,房價為何下行分析,請大家關注我,支援我可以在評論區發表評論或者點贊!
