關於房價是否合理，有許多不同角度的衡量標準，其中房價收入比是最重要的衡量指標。房價收入比指標主要用於衡量房價是否處於居民收入能夠支撐的合理水平，直接反映出房價水平與廣大居民自住需求相匹配的程度。
房價收入比的計算方法和衡量標準
1、房價收入比的概念與公式
房價收入比是指家庭住房總價與居民家庭可支配收入的比值。對於房價收入比的計算，不同的統計指標和不同的計算方法，本報告採用的資料皆來自於國家統計系統，其中商品住宅特指一手房，不包括二手房，但包括銷售型保障房與安置房。房價收入比具體計算公式如下：
[1]根據國家統計局公佈的資料，我國城鎮居民人均住房建築面積2018年為39平方米，2019年為39.8平方米，根據過去幾年增速推算，2020年和2021年我國城鎮居民人均住房建築面積將分別達到40.5和41.5平方米左右。
2、房價收入比的衡量標準
儘管房價收入比是一個全球通用的指標，但其合理範圍卻沒有嚴格界定。世界銀行1998年對96個地區的統計資料顯示，家庭收入在999美元以下（最低收入戶）的國家（地區），房價收入比平均數為13.2；家庭收入在3000美元～3999美元（中等收入戶）的國家（地區），房價收入比平均數為9；家庭收入在10000美元以上（高等收入戶）的國家（地區），房價收入比平均數為5.6。各國（地區）房價收入比的數值是高度離散的，這96個地區最高的為30，最低的為0.8，平均值為8.4，中位數為6.4。一般而言，在發達國家，房價收入比超過6就可視為泡沫區。
歐美國家的房價收入比口徑，既包括新建住宅、也包括舊有住宅（成交量遠大於一手房），且多數國家採用的是按套計價，取中位數房價和中位數家庭收入。我國目前只有一手住宅的全國統計資料，採用按面積計價，房價和家庭收入都取平均數，而且由於統計困難，居民家庭收入統計無法涵蓋各種隱性收入，普遍存在少估現象，因此，我國與歐美國家的房價收入比可比性並不強。根據我國的實際情況，我們認為全國房價收入比保持在7.0-7.5內屬於合理區間，低於7.0屬於偏低區間，高於7.5屬於偏高區間。
中國房價收入比走勢分析
1、新建商品住宅價格漲幅連續三年收窄
2021年，全國商品住宅成交均價10396元/平方米，同比增長4.2%，漲幅比2020年收窄3.3個百分點。
回顧歷史資料，房價從2004年開始大幅上漲，2008年受宏觀調控與經濟下行因素影響，房價出現了20年來的唯一一次下跌，隨後房價在2009年強勢反彈，漲幅高至歷史峰值24.7%，2010年開始，房價開始告別高速上漲期，漲幅維持在5%-9%之間，直到2014年，受經濟環境影響房地產市場趨冷，漲幅也創下了近六年的新低。2015年後，受到各方面政策利好推動，及股市獲利資金轉入房市等多重因素的助推，一線及重點二線房地產市場轉暖，房價同比漲幅創“十二五”期間最高。2016年，在去庫存利好政策刺激、資產荒和人民幣貶值的背景下，大量資金湧入樓市，使得房價漲幅進一步擴大至近七年最高值。2017年，在新一輪調控之下，熱點城市新房定價受限，房價漲幅有所收窄。2018年，隨著上半年三四線城市和部分熱點二線城市銷售火熱，以及部分城市放鬆審批高階住宅預售證，商品住宅成交均價同比漲幅再次擴大。2019年下半年全國樓市普遍出現降溫，部分城市新房打折促銷力度加大，商品住宅成交均價同比漲幅收窄。2020年，受疫情影響，我國經濟增速放緩，商品住宅成交均價漲幅繼續收窄。2021年全國樓市降溫，房價漲幅進一步收窄。
2、城鎮居民人均可支配收入增速回升
2021年，全國城鎮居民人均可支配收入47412元，比2020年名義增長8.2%，增速擴大了4.7個百分點。資料顯示，1999年以來全國城鎮居民人均可支配收入增幅總體呈現上行態勢，至2007年達到歷史峰值17.2%，隨後震盪下行，雖然2010年和2011年略有回升，但2012年以來增速持續下降，2015-2019年保持在8%上下。2020年，受新冠肺炎疫情影響，我國GDP增速回落至2.3%，城鎮居民人均可支配收入名義增速也回落至3.5%。2021年我國經濟持續穩定恢復，疫情得到有效控制，GDP突破110萬億元，同比增長8.1%，城鎮居民人均可支配收入名義增速回升。
3、房價收入比小幅回落
根據前文提到的房價收入比公式，計算得出2021年全國商品住宅房價收入比為9.1，相比2020年的9.2小幅回落。總的來說，房價收入比回落主要有兩個原因。一是房價漲幅連續三年不斷收窄；二是經濟穩定恢復，2021年城鎮居民人均可支配收入增速出現了較大幅度的增加，收入增速遠高於房價漲幅。
從房價收入比的絕對水平看，2021年仍處於偏高區間。2016年以來的本輪樓市短週期上行期，房價收入比上行趨勢與2004～2009年（2008年除外）的大行情時較為接近。進一步來看，2004～2009年經濟增速較高，GDP增速均大於9%，人均可支配收入高於11%（2009年除外）。而2016-2019年，GDP增速持續低於7%，人均可支配收入增速在8%左右，2020年受疫情影響，GDP增速和人均可支配收入增速分別回落至2.3%和3.5%，可見2020房地產上行週期的房價上漲，存在經濟與收入支撐力不足的現象。2021年GDP增速和人均可支配收入增速看似較高，主要因2020年基期值較低，如果將2020年和2021年二者增速平均，近兩年GDP增速和人均可支配收入增速則分別為5.1%和5.8%，增速較疫情前出現了一定程度的回落。
4、預計2022年全國房價收入比將繼續回落
展望2022年，在堅持“房住不炒和房地產長效機制”的政策前提下，為支援商品房市場更好滿足購房者的合理住房需求，促進房地產業健康發展和良性迴圈，2022年房地產政策會繼續呈現寬鬆走向，但不會出現大面積救市政策。在本輪樓市下行週期中，全國商品房成交均價將會出現小幅下跌，預計全年跌幅在1%左右。主要原因有：一是房價與成交量高度相關，受樓市繼續下行、消費者買漲不買跌等因素影響，預計2022年全國商品房銷售面積將會下降。二是房價與供求關係高度相關，預計2022年市場總體呈現供大於求的形態，庫存有所增長，去化週期有所拉長。三是新房價格還受開發商的銷售策略影響，預計2022年部分房企經營仍然未走出困局，為回籠資金而繼續在部分城市降價促銷，從而拉低銷售均價。四是全國商品房均價有較強的黏性，不太容易明顯下跌，另外商品房價格會跌一點，但可售型保障房、拆遷安置房價格仍然繼續小漲，二者有所對沖。所以總體來看，這個指標不會明顯下跌。
1月25日，國際貨幣基金組織（IMF）在最新發布的《全球經濟展望報告》中將中國2022年的經濟增長預期下調至4.8%。從歷年城鎮人均可支配收入名義增速與GDP增速的關係來看，前者比後者高1-2個百分點，預計2022年中國城鎮居民人均可支配收入名義增速將回落至6%-7%。
綜合以上因素，預計2022年全國房價收入比有望小幅回落至8.7左右。2021年房價收入比雖然有所回落，但仍處於偏高區間，隨著“房住不炒和房地產長效機制”的延續和過去幾年購買力的透支，市場將會繼續迴歸理性。
資料來源：國家統計局、易居研究院
執筆人 上海易居房地產研究院 研究員 湯懷英
