我是星叔，全國資深房產投資專家，你相見恨晚的買房軍師，目前已為8000人提供買房最佳解決方案。星叔不像其他自媒體，遮遮掩掩的讓你摸不清頭腦！星叔屬於實戰派只說對你最有用的操作和建議
以下為“星叔房談” 微信公眾號粉絲問答精選提問
提問:星叔，座標廣州，500-600萬的預算廣鋼二手房去看過中海的，感覺樓間距特別窄，採光也不好，有沒有推薦的盤可以選的？現在是買新房好，還是買二手好?
回答：可以去挑二手的廣鋼。也可以去看恆荔灣畔。
二手房和新房如何選？我覺得我們真正應該關注的是：
房子好不好？房子的價格好不好？
不管是買一手還是二手，最終都是一套房子，最終看的是這套房子的買入價格，以及這套房子未來的利潤。
利潤=買入價格x增值幅度（取決於買入標的和價格）x槓桿（貸款成數）
一二手房，首先在買入價格上是有區別的，不僅僅是標價上的不同。
一二手房，買賣的稅費不同，部分還有年限不同導致的流動性不同（比如期房拿不到房本，比如北京的限競房限售5年）。
價格不是一維的。
你要算清楚，這套一手，和這套二手，最終價格是多少。
舉個例子：
一二手房在成本和收益上的差異。把不同的商品，轉為同樣的價值尺度，你才能對比他們的價值大小。
能夠看懂一套房產的價值，才能對比不同房產的價值差異，才能對比看出一二手房，哪個更划算。
提問：星叔您好，我最近有買房打算，現工作在上海，準備年底回鄭看看，趁著現在活動力度比較大。首付預算40左右，打算在高新區 ，常西湖， 惠濟核心區這3區域買，看了有裕華城， 華瑞紫韻城， 朗悅公園府，網上看了碧桂園天譽 ，惠濟區的綠都青雲敘還不錯，個人比較中意一點是裕華城 。這個開發商實力怎麼樣有沒有風險呀？朗悅公園府價格有點偏高了 ，超了點預期，有什麼建議嗎？
我現在是打算過兩年回鄭州發展，我是做網際網路行業的，定位剛需， 自住， 考慮到以後置換或者有可能不回鄭州出手也相對好一點的。
回答：雖說你過兩年要住，但是你這套房子，更注重的是投資屬性。這樣的情況下，我就不建議你買常西湖了(常西湖至今為止發展了9年，也就發展成現在這個樣。參照東區CBD開始發展到現在已經二十年了。你感覺再過十年，常西湖又能發展成什麼樣子)。
買房選擇區域非常重要。高新區老城和惠濟可以作為備選。
1、高新區目前配套已經是非常成熟，有地鐵，有學校，有商業，非常穩定。哪怕是四環外的高新新城(也就是雙湖科技城)，未來發展的天花板會比常西湖強一些。只是需要時間而已。
2、再說一下惠濟。產業有點落後，在黃河戰略，大運河保護區的影響下，大機率惠濟未來走旅遊，文化保護，主打環境等。另外惠濟最大的優勢是，可以承接金水區，金水北的外溢。資源也在不斷的傾斜。
今年，先是綠都，後是融創，把惠濟搞得4環內的房價，一再觸底。比周圍的二手房還低很多。所以，買惠濟，算是一個機會。
3、最後，如果你首付能接受首付分期，或者提高到50萬，可以考慮北龍湖的北部區域，金水科教園區。你是做網際網路的，這裡有很多這樣的企業，你一旦回來可以就近找工作；如果不回來，未來有產業的地方，就會有高階就業的人群，一樣會有居住需求。到時候你也能轉出去。
提問：星叔好！買中山的房子合適嗎？通道好了會有大的發展空間嗎？
回答：如果確實實力有限但又想買中山，一定要考慮一個核心問題，未來誰來接盤？
火炬開發區：我認為是很坑的。這裡不值得。
馬鞍島：人氣最爆，不得不佩服深圳人的購買力，但是你買進馬鞍島之後,有兩個選擇。
第一，等待規劃和建設落地，價值迴歸，可能需要八年以上甚至更久。
第二，找到下一個接盤的人以更高的價格買下你的籌碼，以更短的時間退出，這個要看你入場時機了。
馬鞍島本地人認可度不高，深中通道利好兌現之後，對投資客的吸引力有多大呢，還要打上一個大大的問號。
東區、石岐等主城區：配套齊全，至少還有年輕的本地人買單。有居住需求的可以買，也可以淘淘這些地方的二手房。
畢竟中山的二手房很多是毛坯，價格還比新房有優勢。
而對有同樣投資預算來的人來說，你實際在大灣區有更好的選擇，比如佛山，珠海。
提問：星叔，在三四線城市工作，以後房子是不是完全沒價值？應該全部賣掉。
回答：你好，要看哪裡的三四線，大部分三四線都沒價值，但江蘇、浙江、山東、福建、廣東的有些三四線城市還是有價值的，因為發達啊，一些收入高的三四線我認為是有購買力的。
比如義烏，過去十年增加了60多萬人，現在有180多萬人，所以你不能把他看成普通的縣城。
再簡單算一下義烏的成交量，一年新房成交量一萬多套，只能解決3萬多人的住房需求，而他平均一年就流入6萬多人，還有存量人口的改善需求，所以哪怕是四五萬的房價，我覺得也是有支撐的。
但我不建議投資多了，你最多持有1-2套就夠了，錢少一套，錢多就買2套，畢竟二手房流動性不是很好。有錢可以往能級高的城市，比如杭州、上海去佈局。
最近跟粉絲聊天，有一個粉絲就很聰明，在他們縣城做公W員，他寧可在縣城租房住，也要把錢都投在省城，因為他們縣城房價長期只會貶值，而省會長期還會升值。
提問：星叔好，現在看中一個盤，小區環境很好，戶型也比較喜歡，但是位置不怎麼好，看了周邊二手房掛牌量比較多，價格感覺也賣不起價來，比較糾結，但是我覺得我是自住，是否不該考慮太多，反正拉長時間應該不會虧本吧，您覺得呢？
回答：我覺得，買房不管是自住還是保值，流動性都是你最後的防線。
買房前必須要評估，一個城市或者區域的樓市，是否存在流動性，有沒有持續上升的空間，能不能經受意外事件的衝擊，是否能在橫盤調整之後還能繼續上揚，因為買房普漲大漲的時代已過。
什麼是流動性？就是你300萬買的房，過幾年賣的時候，首先要賣得掉，而且刨除利息和成本，到手的金額至少也要比300萬多，這才是一筆劃算保本的買賣。
有人買了房，後來急需用錢，賣的時候完全賣不動，原價賣賣不掉，必須要折價出血才能出貨，這樣的房子最虧錢。
任何人買房，賺不賺錢不是最重要的，賣得掉、別虧錢比較重要！
那麼如何買到流動性強的房子？
好小區，好房子， 好位置， 好漲價!
流動性表明市場有需求，在可見的未來、市場偏好不會變動太大！
總結住宅市場的規律：除了房子本身的價值，流動性越高的房子，估值也就越高。如果一個房子的流動性強，那麼它的價值就有可能增加得多，大家你買我賣，擊鼓傳花，價格也就越賣越高，反過來，如果這個專案沒有流動性，房價就上不去。
別墅、旅遊地產等價格很難上漲，而有學校和地鐵等配套的房子價格上漲較快就是與其流動性的強弱有很大關係。
要買到流動性較強的房子，可以注意以下5點：
1、 買住宅型產品，普通人不要購買公寓、商鋪、寫字樓等商業地產；
2、 在好的板塊和區域購房，也就是買在大部分人都容易接受的地方；
3、 面積不要太大，適中的面積就行，戶型最好正常一點；
4、 房子的總價要<相對>較低，太高的總價不利於流動；
5、 能否貸款、貸款年限的多少對流動性的影響也很大。
以上為“星叔房談” 微信公眾號粉絲精選提問
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